资本圈 - 保利、招商蛇口回复交易所问询函 传万达正和境内银行谈判

（原标题：资本圈 | 保利、招商蛇口回复交易所问询函 传万达正和境内银行谈判）保利回复问询函：营运资金仍有需求缺口 未来面临资本支出压力5月16日，保利发展控股集团股份有限公司发布对上交所《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》的回复。观点新媒体了解到，保利发展称，该公司本次融资是基于日常业务开展以及充分利用资金等背景进行的，具体分析如下：从现金流情况看，报告期各期，保利发展经营活动产生的现金流量净额分别为1,515,589.53万元、1,055,121.72万元和742,237.71万元，该公司经营活动产生的现金流量净额存在一定程度的下滑，主要原因为在手项目建设资金投入加大，同时当期签约销售金额增速放缓，资金回笼压力较大，对营运资金仍有需求的缺口。从经营情况看，截至2022年12月31日，发行人拟建和在建项目共计506个，保利发展房地产项目在建面积合计约1.47亿平方米，该公司已签订建安工程合同但未付的约定资本项目支出共计人民币11,879,491.08万元。大规模、多元化的优质土地储备为发行人未来持续发展提供了坚实基础，但相关项目的后续开发及项目资源的补充需要发行人未来持续的资金投入。因此，总体来看发行人未来面临一定的资本支出压力。通过本次发行募集资金，可以为保利发展正常业务开展提供资金保障。从财务状况看，近年来，保利发展通过银行借款、债券融资等多种方式筹集资金为推动该公司持续发展、提升市场竞争力提供了资金支持和保障，但由此产生的财务费用呈现逐年上升趋势。报告期各期，保利发展财务费用分别为31.60亿元、33.86亿元和36.86亿元。本次发行募集资金有利于降低该公司债务融资规模，减轻财务费用开支，进而提高利润率及持续盈利能力。保利发展回复问询函：保利集团认购定增股票资金来源为自有资金5月16日，保利发展控股集团股份有限公司发布对上交所《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》的回复。观点新媒体了解到，保利发展称，实际控制人保利集团参与本次向特定对象发行认购，参与认购金额不低于人民币1亿元并且不超过人民币10亿元。根据保利集团出具的书面承诺和发行人出具的书面承诺，保利集团用于本次认购的资金来源为自有资金。综合考虑本次发行的募集资金金额上限、股份数量上限、本次发行的价格下限以及保利集团的认购金额等因素，根据测算结果，本次发行完成后，保利集团直接和间接持有的发行人的股份比例将不低于37.95%。保利回复问询函：定增募资投向14个项目均已开工建设 确保完成交楼5月16日，保利发展控股集团股份有限公司发布对上交所《关于保利发展控股集团股份有限公司向特定对象发行股票申请文件的审核问询函》的回复。观点新媒体了解到，保利发展称，本次募集资金投向的14个房地产开发项目均属于普通住宅，销售对象均为刚需型或者刚改型客户，其中2个项目涉及租赁住房，其由地方房产主管部门指定单位按照确定价格回购专项用于租赁住房，该公司不参与后续运营。项目均已于2022年12月底前开工建设，预售情况良好，后续将根据协议约定及项目销售等情况开展施工及交付，满足“保交楼、保民生”的政策要求。截至本反馈回复报告出具日，本次募集资金投向的14个房地产开发项目均已开工建设，平均开工面积进度为62%，其中3个项目已100%开工，并且全部项目均已实现签约销售。根据相关约定，本次募集资金投向的14个房地产开发项目2023年和2024年交付建筑面积分别超过47万平方米和153万平方米。虽然保利发展将调用一切资源确保项目如期交付，但如果开发资金未能及时到位，仍将面临较大交付压力。为此，将充分把握本次再融资契机，合理铺排募集资金使用计划，确保完成保交楼任务。本次募集资金全部用于与房地产工程建设支出相关的资本性支出，包括房地产主体工程建设和水电煤暖等配套设施建设的工程投入。招商蛇口回复问询函：南油仓储租赁回稳向好 评估主要参数取值合理5月16日，招商蛇口发布对深交所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》的回复。据观点新媒体查询，深交所要求招商蛇口结合南油集团实际业绩未及前次交易评估预期的原因等，补充披露收益法下未来租金增长率水平及空置率逐渐降低的可实现性，并量化分析主要参数变动对相关资产评估值及本次交易作价的影响。招商蛇口表示，报告期内，南油集团实际业绩未及前次交易评估预期，主要系两方面因素导致：一是因市场与行业波动的期间波动，导致仓储需求以及租赁价格受到负面影响；二是为应对大市场环境影响，南油集团采用了提高出租率、适当降低出租租金的经营方案。截至评估基准日，随着整体经济逐步企稳，以及W7仓库建成投入使用，南油集团仓储租赁业务已回稳向好。南油集团W6仓库及辅助楼、W7仓库位于深圳市南山区前海湾保税港区内，主要功能定位以保税仓仓库为主，仓储物流氛围较浓厚，区域仓储物流行业发展前景较好。截至评估基准日，南油集团仓储物业经营情况良好，与主要客户合作稳定。本次评估中，结合最新市场情况以及南油集团仓储业务实际经营情况，相较前次交易评估，对主要评估参数进行了合理调整，使评估参数基础更为审慎。本次评估中选取的租金增长率，与南油集团实际情况、市场调研情况相近，符合区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况，具有可实现性；截至评估基准日，南油集团仓储物业出租情况良好、客户平均签约期限相对较长，南油集团与主要客户合作关系稳定，本次评估中空置率参数取值相对审慎，符合区域房地产市场发展情况及租赁市场竞争情况，本次评估中设定空置率逐渐降低，最终稳定在5%，具有可实现性。租金分别上涨或下降5%、10%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-11.58%~+11.58%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.76%~+0.76%；租金增长率分别上涨或下降0.5%、1%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-5.24%~+5.90%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为[1]0.34%~+0.39%；空置率分别上涨或下浮3%、5%的情况下，相关资产的估值变动幅度约为-4.93%~+4.93%，南油集团24%股权的交易对价变动幅度约为-0.32%~+0.32%。总的来说，本次评估中主要参数取值合理，若主要参数变动，对相关资产的估值和交易对价会有一定的影响，相关资产的估值与主要参数变动的幅度基本一致。招商蛇口回复深交所：自贸时代中心在建项目价值105.18亿5月16日，招商蛇口发布对深交所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》的回复。公告显示，深交所要求招商蛇口结合收购涉及项目之一，自贸时代中心在建项目预计开发完成后收益实现方式，补充披露剩余法评估的具体过程、主要参数的测算依据及合理性。招商蛇口回应称，自贸时代中心在建项目预计开发完成后物业主要为办公、商业、酒店及地下配套停车位。本次评估采用剩余法进行评估，对于开发完成后的办公、商业物业，由于周边存在可比交易案例，故以周边同类物业的市场交易价格为基准，通过对差异因素进行修正后确定其价值；对于酒店及地下停车位，由于酒店及车位其市场交易不活跃，故计算未来各年度净收益同时结合相关风险报酬等因素确定其开发完成后价值。自贸时代中心项目所在地块宗地编号为T102-0306号，其位于南山区前海妈湾片区十九开发单元01街坊，项目建设用地面积35,268.39平方米，规划自贸时代中心一二期商业、办公及酒店物业，总建筑面积496,647.67平方米，共规划3栋物业。对招商局前海经贸中心一期2202号房、华润前海中心、世贸前海中心三个案例进行交易方式、交易时间、交易情况、区域因素、个别因素修正后得出待估对象办公物业的销售价格为63,000元/平方米。待估对象商业一层的销售价格为149,000元/平方米，以一层商铺的均价为基准，其二层均价一般为一层价格的50%-70%，若人流动线规划好，纵向通达度优良，二层均价可达一层的65%-80%；三层均价为一层基价的35%-55%；四层均价为一层基价的30%-45%；地下负一层为一层价格的40%-50%。采用剩余发测算自贸时代中心在建项目价值为1,051,780万元。招商蛇口回复审核问询函：标的资产前期项目均按计划实施5月16日，招商蛇口发布对深交所《关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》的回复。据观点新媒体查阅，招商蛇口拟通过发行股份方式收购深圳市投资控股有限公司持有的深圳市南油（集团）有限公司24%股权、招商局投资发展有限公司持有的深圳市招商前海实业发展有限公司2.89%股权，深交所要求招商蛇口补充披露前期项目是否按计划实施。招商蛇口回复，标的资产前期项目主要为启迪实业相关开发项目，主要包括招商局前海经贸中心一期办公、二期公寓、三期国际学校、招商领玺家园以及招商港湾广场。另外，2020年下半年和胜实业开始开发招商嵘玺家园、招商锦尚公馆（前海妈湾锦玺一期）以及自贸时代中心，南油集团开始建设W7仓库。上述项目除自贸时代中心由于体量较大且业态复杂，按计划于2026年完工外，其他项目均按计划实施并已完工。招商蛇口表示，通过本次交易增厚对招商前海实业的权益份额，是推动转型可持续发展、落实经营发展战略的重要举措，有利于招商蛇口为公司全体股东创造更大发展价值、贡献高质量股东回报，本次交易具有必要性。理由包括，前海妈湾土地特点与招商蛇口发展战略高度匹配，助力招商蛇口战略转型；提升权益份额，增加可获得的开发建设运营收益，为全体股东积极贡献切实回报，若招商前海实业基于前海妈湾土地开发运营收益进行利润分配，招商蛇口最终可实际享有的分配额为总分配额的72.34%。本次交易完成后，由于招商蛇口将直接享有南油集团100%权益份额，且将增加原由招商局投资发展持有的招商前海实业2.89%权益份额，招商蛇口对招商前海实业的实际权益份额增加24%×（32.89%+35%×34.17%）+2.89%=13.65%，合计享有的招商前海实业实际权益份额为85.99%。传大连万达正和境内银行谈判 试图延期偿还今年到期的贷款本金5月16日消息，大连万达集团正在和境内的银行进行谈判，试图延长万达地产集团的一些项目贷款到期时间。其目前想要延期偿还今年到期的贷款本金，但利息的支付并不延期，仍愿意支付利息。据观点新媒体此前报道，近期大连万达集团与中国工商银行等一些集团的主要债权行开始商讨无还本续贷的方案，但目前仅是初期磋商，暂未形成具体的方案。万达方面希望其旗下的子公司还能从银行获得新增贷款授信。消息指合景泰富将召开离岸债券持有人会议 讨论成立小组进行重组谈判5月16日，有消息称合景泰富集团将在今日17时召开离岸债券持有人电话会议，讨论成立小组进行重组谈判。此前合景泰富在5月14日晚间发布公告称，根据2024年1月票据的条款，未能于强制赎回日期支付该部分本金将构成违约事件。因此，未能于强制赎回日期后30日宽限期届满时支付有关利息。该笔票据为2024年到期的年利率6%的优先票据，发行本金总额7.949亿美元以交换两笔2022年9月到期票据。根据2024年1月票据的条款，本金额的15%连同应计及未付利息于强制赎回日期（即2023年5月14日）到期及应付。截至本公告日期，合景泰富尚未就该部分本金及利息作出赎回付款1.19亿美元。同时，合景泰富未能按照附息银行及其他借贷的预定还款日期（即4月28日）支付其本金2.12亿元，触发包括8笔优先票据及其他借贷311.63亿元的交叉违约。其中，8笔优先票据分别为1笔2023年9月到期票据、3笔2024年到期票据、1笔2025年8月到期的票据、2笔2026年到期票据及2027年1月到期票据。合景泰富称，集团一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务。根据地方政府政策的规定，集团绝大部分现金均存入指定银行账户进行严格预售现金托管，以确保在建物业竣工。尽管集团已作出最大努力，但可用于支付境外债务的资金仍持续受压。合景泰富在公告中表示，公司现正与潜在候选人讨论担任财务顾问的角色，以评估集团的资本架构、评估集团的流动资金及探寻所有可行的解决方案，缓解当前的流动资金问题，并尽快为所有持份者达成最佳的解决方案。公司已就此委聘盛德律师事务所作为其法律顾问以提供支援。集团一直与其顾问紧密合作，为制定当前境外债务状况的全面解决方案作准备。5月15日，合景泰富发布公告称，应公司要求，其发行的2023年9月票据、2024年3月票据、2024年11月票据、2025年8月票据、2026年2月票据、2026年8月票据及2027年1月票据均将自2023年5月16日上午9时正起在港交所暂停买卖，直至另行通知为止。