深圳楼市步入深水区

截至5月中旬，深圳累计推出40个新盘项目，共计14951套住宅，然而整体去化不到三成半。　　40个新房项目，不计5月入市待公布的3个新项目，仅11个项目网签率超过一半，其余销量则非常一般。　　其中最惨淡的是4月入市的保利明玥澜岸花园，624套住宅，均价约4.12万/㎡，虽然开盘当天有数据显示约4%，但1个月过去了当前网签数据显示则为0套。　　除了保利明玥澜岸花园，去化比例不到一成的项目，也包括了坪山碧岭的深业山水东城花园、龙岗布吉的里城玺樾山花园、龙岗平湖的融湖盛景花园、龙岗新生的美盛岭尚苑。　　　　从整体网签备案结果来看，项目的去化速度远不及去年水平。　　并且能明显感受到网签率的断崖表现。　　比如沙井万丰海岸城，从一期二期三期开盘遭到爆抢“日光”到四期瀚府开盘四个多月网签率也仅仅65.02%。　　除了市场进入低位运行以外，一方面项目自身楼道过窄、得房率不及市场预期，另一方面竞品项目鸿荣源珈誉府也紧跟其后筹备入市。　　比如万科未来之光，4次推盘，2022年11月第一次推出416套住宅，当前网签达65.2%，2022年12月第二次推出119套住宅，当前网签83.19%。　　但到了今年3月第三次推出177套住宅，当前网签仅36.16%，4月推出282套住宅，1个月已经过去，当前网签率已经不到一成。　　除了市场周期的原因，最主要是受附近凤鸣水岸花园竞品入市冲击，导致客户被分流。　　比如深业云筑，2022年6月因为有区域高光的加持推出的750套住宅，均价4.49万/平，当前网签已经达到72%。　　但今年3月推出的第二批739套住宅，折后单价低出约3.8万/㎡起，几乎刷新光明新房的地板价，当前网签比例也依然仅有12.61%。　　除了是受市场大环境影响，更多是因为项目一期近期出现交付漏水，楼板开裂，承重墙出现裂缝等质量问题。　　　　再比如龙华梅林关的保利招商龙誉，2022年9月入市，网签率达到了60.48%，但今年3月推出252套住宅，卖了将近2个月，网签比例也仅仅只有12.7%。　　而今年唯一一个猝不及防的“日光盘”，既不是大热的万丰海岸城瀚府，也不是3月爆火的超核万象中心一期，而是龙岗布吉默默地低调的信义荔景御园。　　连夜开盘，不到两小时售罄。　　最主要原因是便宜。　　复式户型90多平，带赠送高达120多平，折合单价相当于四万左右一平，而周边小区在5万-6万/平。　　但是，如果些项目能赶在去年推出，开盘不至于是这样的成色。　　这意味着，深圳楼市的冰点期已经无限期开启。　　并且随着网红片区越发新低的项目，可售型保障住房的不断搅局，“日光”盘会成为稀有品，甚至消失。　　新房去化进入冷冻期，法拍房豪宅也出现了更明显的颓势。　　作为深圳豪宅圈的代表小区恒裕滨城二期，最近却流拍了。　　流拍的豪宅是恒裕滨城花园二期5座房源，起拍价1.07亿，户型是小区同面积户型11套房源之一，拥有超长阳台，能直接看海。　　流拍的主要原因一是评估价溢价市场过高，二是这套房源未按照法拍房常规的做法起拍价打9折或者85折，而是保持了起拍价与评估价一致，三是交房有风险，房源处于“占有使用中”，需要买受人自己清场。　　从过往市场成交价来看，恒裕滨城二期实际市场价格在30万/平左右。　　2023年3月29日恒裕滨城二期成交一套83平房源，成交总价2650万，成交单价约31.93万/平；　　2023年2月26日恒裕滨城二期成交一套88平房源，成交总价2680万，成交单价约30.45万/平。　　不过距离恒裕滨城二期的海上世界双玺一期，则曾经出现过接近38万/平的成交单价。　　2022年8月1日，海上世界双玺一期成交一套221平的房源，总价8220万，成交单价约37.19万/平。　　目前该套房源二拍起拍价降至8560万元，计划于5月29日再一次开拍，和一拍相比起拍总价下降了2140万，单价从38万/平跌到了30.7万/平。　　　　不过目前还没有人报名参与竞拍。　　4月南山招商领玺也挂出一套房源，120.53㎡起拍价格1446.36万，虽引来过万人围观，不过最终还是流拍了。　　而二拍降至1157.08万，经过37次出价后才以1337万成交。　　招商领玺位于南山前海妈湾片区，同样也是深圳几小时内售罄的网红楼盘。　　深圳豪宅承载的是深圳，甚至全国最顶级的购买力，豪宅基本没有价格天花板。　　因为这部分群体，并不缺实力，钱都拿在手里。　　但当豪宅圈中的龙头小区出现流拍现象，则代表着市场连真正有实力的购买群体，当下买房欲望同样不够了。　　这就意味着，当下深圳最有实力的群体，面对豪宅也步入了深度观望期。