合景泰富将启动超300亿境外债务重组 出售多个优质资产加速回血保交楼

财务状况一向稳健的合景泰富也出现债务违约。

近日，合景泰富（01813.HK）发布公告称，在一笔2024年到期的优先票据的强制赎回日，该公司未能按期予以兑付，由此构成了违约事件。

值得一提的是，合景泰富此前在4月28日还披露，公司拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额为2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元交叉违约。

目前，公司债务偿付压力颇大。截至2022年末，合景泰富有息债务的即期部分约222.45亿元，同期的现金等价物约33.56亿元。

为确保可持续经营，5月14日，合景泰富宣布，鉴于目前的挑战，从所有债权人的利益出发将寻求目前境外债的全面解决方案，以确保其可持续经营。

与此同时，公司开始优化资产配置，出售多个优质资产加速“回血”保交楼。5月12日，合景泰富公告称，其当日向平安出让上海4个项目，总作价7.5亿元。

业内认为，今年以来，多部门对房地产平稳发展都给予积极信号，保障境内融资和交付销售经营的正常运转，这类房企选择对境外债券重组可能成为常态化动作。

推进境外债务重组

5月14日，合景泰富官宣债务违约事件，一笔2024年到期的6厘优先票据发行于2022年9月，发行规模约7.95亿美元，是由2022年9月到期的两笔票据和2023年9月到期的一笔票据交换要约而来。

根据该笔2024年到期票据的发行条款，2023年5月14日是其票据本金额15%连同其相应未付利息的强制赎回日，合计应付金额约1.19亿美元。截至本公告日期，合景泰富尚未支付前述款项，由此构成违约事件。

此外，合景泰富此前在4月28日还披露另一与境外债相关的事件。其时，合景泰富公告称，合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还，故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元交叉违约。

合景泰富表示，其一直依赖内部现金资源及从境内汇出现金以履行境外付款义务，而由于绝大部分现金均存入指定银行账户进行预售资金监管以确保在建物业竣工，尽管其已作出最大努力，但可用于支付境外债务的资金仍持续受压。

根据公告，截至去年年底，合景泰富全年共兑付包括境内债券、CMBS及ABS本金合计75.44亿元，境外美元债券3.63亿美元，及12.84亿港元银团贷款，合计约113亿元。

据悉，合景泰富此前已经对债务进行展期，还被穆迪、惠誉和标普三大国际评级机构相继列入评级下调观察名单和评级负面观察名单。合景泰富的流动性也收紧，短债无法覆盖，偿债风险仍存。

截至2022年年末，合景泰富的短债规模达到203亿元。其中，其一年内需偿还的银行及其他贷款为75.81亿元；一年内到期的境内公司债52.02亿元。

而同期，合景泰富的剔除受限资金后的现金及现金等价物为77.15亿元，规模上根本无法与短债相提并论，在无法覆盖短债的同时，其资金缺口就达到一百多亿元。

为确保可持续经营，5月14日，合景泰富宣布，鉴于目前的挑战，从所有债权人的利益出发将寻求目前境外债的全面解决方案，以确保其可持续经营。

克而瑞研究报告认为，债务重组完成之后，中长期的“回血”自救才是关键。出险房企仍应以保交付为主要目标，积极营销、促进销售去化及现金回笼，修复基本盘，依靠销售回款提升自身“造血能力”，才能真正摆脱困境。

出售资产回血

债务压力下，合景泰富积极通过资产出售的方式补充现金流。2022年7月，合景泰富向龙湖集团转让了香港“尚珒溋”项目50%的股权及股东贷款，作价13亿港元，录得4.895亿港元的税后利润。9月，博枫资产管理向合景泰富、富力地产收购上海嘉誉云景租赁住宅项目，代价约13亿元；11月，合景泰富向合作方香港置地出售成都攀成钢项目，总代价为3.71亿元。5月12日，合景泰富公告称，其当日向平安出让上海4个项目，总作价7.5亿元。

合景泰富表示，为改善流动资金以满足集团的财务需要，一直积极按符合公司及股东整体最佳利益的条款在资产方面物色潜在买家，上述出售事项如果落实，将可改善其流动资金。

业绩方面，合景泰富在2022年陷入亏损。2022年年报显示，报告期内，公司录得收入134.53亿元，同比减少43.6%；录得年度亏损98.42亿元，较2021年利润25.63亿元相比，由盈转亏；公司拥有人应占亏损92.41亿元，而2021年度取得溢利24.21亿元，同样由盈转亏。

毛利率也持续降低，数据显示，2015年至2022年，合景泰富的毛利率分别为36.09%、34.63%、34.83%、32.78%、31.52%、31.47%、21.16%、-15.58%。

合景泰富表示，未来将通过“强销售、降负债”的措施，改善资产负债状况，增强现金流动性，提高经营效率、控制风险及降低成本。

近段时间以来，一、二线高能城市的回暖情况较为明显，合景泰富的土储优势逐步显现。截至2022年年底，其土地储备约2330万平方米，其中一二线城市占比达95%，大湾区核心城市占比达72%。合景泰富目前在售的128个项目，其中54%来自粤港澳，90%来自一二线城市。

交付方面，公告显示，截至2022年12月31日止，合景泰富已完成交付总建筑面积约806218平方米，预计今年房地产行业将呈现稳健复苏，逐步恢复正常营运。