鹤壁楼市真相：老城低价房或没房本，新区单价最高上万元

这两天，“花10万在鹤壁买了8套房”的话题火热，让河南省鹤壁市鹤山区的居民宋梅(化名)感到莫名其妙，她对中新经纬说：“老城区的房子是比较便宜，但也没有那么低，(上世纪)八十、九十年代的房子，65平方米左右的总价在3万元以上。”　　自黑龙江省鹤岗市部分房源因低价走红后，一些城市的老旧房子时不时地也会引起外界关注，如今就轮到了同样因煤而起、名字带“鹤”的鹤壁市。其实，低价房源集中在鹤壁的老城区，价格过于偏低的要么是老旧房子，要么没有不动产证。新区的价格基本在6000元-8000元/平方米，是老城区的数倍乃至更高，个别小区二手房源甚至超过1万元/平方米。　　老旧小区空置率高，房源或没房本　　鹤壁位于河南北部，因相传“仙鹤栖于南山峭壁”而得名，1957年建市。在鹤山区某社区工作的宋梅介绍，按照当地人的说法，鹤山区、山城区被称为“老城区”，淇滨区、鹤壁国家经济技术开发区、城乡一体化示范区等被称为“新区”。鹤壁因为煤炭开采而兴起，早期的城区主要是鹤山区和山城区，而随着新区的大规模开发，人口逐渐向新区转移。　　与其他城市不一样的是，鹤壁的老城区与新区并不相连，宋梅说：“从老城区开车去新区，车程在20-30分钟，这几年新区建设得比较好，年轻人都去新区买房了，留在老城区的以老年人为主。”　　据她介绍， 2009年左右的改造房，65平方米的需要5万-6万元。这边的房子面积都不大，最大的约90平方米，能卖7万多元。按此计算，一些老房子的单价在500-1000元/平方米。至于“花10万在鹤壁买了8套房”的消息，宋梅认为，个别房源可能会有比较低的价格，但整体房价没有那么便宜。　　老城区人口的迁出，导致一些老旧小区的空置率较高。宋梅观察到，她所在社区上世纪八十、九十年代的房子，入住率大概在1/3，旁边新改造的房子入住率在一半左右。鹤壁市统计局发布的《鹤壁市第七次全国人口普查公报》显示，与2010年第六次全国人口普查相比，2020年鹤山区常住人口减少68700人，占全市常住人口比重由8.38%降至4.01%；山城区减少75503人，人口比重由14.72%降至9.93%；淇滨区增加188467人，人口比重由17.35%增至29.42%。　　鹤壁市山城区挂牌出售的二手房源。来源：安居客　　中新经纬在安居客网站浏览发现，在鹤壁老城区，一些房源的挂牌总价在10万元以下，那些老旧小区小户型房源的总价在5万-8万元之间。当地的房产经纪人吴辉(化名)对中新经纬介绍，价格偏低的房源，要么是老旧小区的房子，要么是安置房，后者没有房本。　　近几年交付的小区凯旋城，一套93平方米的两居室以11.8万元挂牌出售，均价约1260元/平方米。吴辉介绍：“该小区是安置房，没有房本，所以价格便宜。个别没有房本的老小区房源，总价最低1万多元也能买到。”　　吴辉还称，老城区有房本的小区，价格会贵一些，两居室的总价在20万元左右，便宜的有17万-18万元，三居室总价在26万-32万元之间。以龙腾时代小区为例，该小区在售二手房挂牌价在1800元/平方米-3300元/平方米之间。　　尽管住房价格便宜，但宋梅表示，老城区的生活配套还是比较完善，打造的是15分钟生活圈，医院、学校、公园等公共配套都有，“我们这边的中新小学、中山中学的教育质量，在全市都是不错的。”　　新老城区房价差数倍，二手房源最高过万元　　以淇滨区为代表的新区则是另一番景象，老城区与新区的房价相差数倍甚至更高。　　赵子卿(化名)是近几年来到鹤壁工作的年轻人，她对中新经纬表示，不管是老城区的年轻人还是从其他地市来的人，基本都会选择到新区工作或置业。目前，鹤壁市直机关单位基本都迁到了新区。　　繁忙的京广高铁线在新区设有鹤壁东站，乘高铁30分钟到郑州，两个半小时可达北京、武汉、西安、徐州。赵子卿说：“旁边濮阳市的人来鹤壁工作的人比较多，就是看中这条高铁线。而且，鹤壁的人口相对较少，来这边考公容易一些，外来人口主要来自安阳、濮阳、新乡等周边地市。”　　鹤壁市统计局发布的《2022年鹤壁市国民经济和社会发展统计公报》(下称统计公报)显示，2022年末全市常住人口157.24万人，常住人口城镇化率为62.29%。该市常住人口仅占当年末河南省常住人口的约1.59%，城镇化率高于河南省平均水平。　　2018年底，赵子卿家人在新区淇河边上购置了一套房源，当时的价格接近8000元/平方米。这一价格，在河南的地级市里已经不低。吴辉称，淇河附近小区的价格相对较高，新区二手住房的价格基本在6000元-8000元/平方米。　　鹤壁市淇滨区挂牌出售的二手房源。来源：安居客　　在安居客网站查询发现，淇滨区一些二手房源的挂牌价在8000元/平方米以上，少数房源的单价甚至超1万元/平方米，而那些位置相对偏僻、不带电梯的二手房源的挂牌价在5000元/平方米以上；新房方面，在售楼盘的均价在4500元/平方米-8000元/平方米之间。　　统计公报显示，2022年，鹤壁市商品房销售面积178.45万平方米，下降14.0%，其中，住宅175.33万平方米，下降10.5%；商品房销售额105.18亿元，下降14.9%。以上述数据计算，该市2022年商品房销售均价约为5894元/平方米。2020年、2021年，该数字分别约为5499元/平方米、5952元/平方米。　　据赵子卿了解，与之前相比，鹤壁的房价有一些回落，但幅度不大，相对比较稳定。　　鹤壁正谋求转型，关注热情能否持续？　　与鹤岗只有一字之差的鹤壁，同样因为煤炭而兴，也因为个别房源价格较低而受到关注。58安居客研究院院长张波对中新经纬分析，超低房价城市的新闻这几年经常会出现在各类报道里，一方面，由于城市分化，导致市场变化加快，部分中小城市的人口流出导致需求量不断减少，房价出现下降是市场的体现；另一方面，这类城市的房价的确明显低于其他城市，尤其与一、二线热点城市相比，价差表现更为剧烈，特别容易吸引眼球。　　作为一个资源型城市，鹤壁的煤炭行业相关指标有所下降。据历年统计公报数据，2018年—2022年，鹤壁市煤炭开采和洗选业同比增速分别为-27.1%、6.6%、-6.2%、-27.3%、15.8%。2020年该市原煤产量为472.52万吨，2022年为300.1万吨。　　这座资源型城市正不断谋求转型。鹤壁日报近日报道称， 2022年，鹤壁市数字经济交易额达到147亿元、比上年增长124%，数字经济核心产业占生产总值比重连续两年全省第二，战略性新兴产业增加值占规上工业比重提高到14.1%，煤炭产业占生产总值比重下降到5%以下，实现了从“一煤独大”到“多业并举”的华丽蝶变。　　宋梅称，老城区也不是没有就业机会，当地的化工园、物流园就有不少工作岗位，在化工类公司上班，年轻人一个月能拿到6000元左右，夫妻两口月入能过万。近日，位于山城区的鹤壁煤化工有限公司发布招聘启事，招聘工艺操作、设备管理岗位，薪酬方面，本科生为6万元，硕士研究生为8万元，博士生为12万元。公开数据显示，2022年，鹤壁全市居民人均可支配收入31029.9元(约2585元/月)，其中，城镇居民人均可支配收入37730.3元(约3144元/月)。也就是说，鹤壁居民一年的收入可以买一套老城区的“老破小”。　　此次鹤壁房价受到关注，是否会像鹤岗一样，引起外地人的购房兴趣？张波说：“阶段性的话题炒作的确会让一些城市热度提升，但热度终将慢慢归于平淡，是否能吸引更多人在此买房生活，依然取决于这个城市本身的产业是否具备长期扩大趋势，是否能支持增加人口的就业生活。如果这些不能保证，长期来看，市场依然会处于萎缩状态，并不会只因为房价低，就会持续吸引大量人群在此居住生活。”　　“受到关注也不是坏事，如果有人来买房，提高社区的入住率也不错。”宋梅说。