闽系地产新势力

只是上趟楼的功夫，一个装有合作项目公章、银行账户、证照等重要物品的保险柜就不翼而飞了……最近，正荣集团的“保险柜失踪”事件在行业内传得沸沸扬扬。　　而悄然带走保险柜的恰是该合作项目的第三股东厦门国际信托，据说是因为正荣和中梁这两个股东均已出险，厦门国际信托认为开盘会影响项目销售去化，希望引进建发作为代建方操盘，所以去年到现在一直不同意用印办理预售，这次直接来了一招“釜底抽薪”。　　项目股东之间的纠纷暂且按下不表，而其中提及的正荣和建发，却恰恰代表了正在撤退的旧闽系和快速崛起的新闽系。　　多次债务违约、商票逾期，亏损逾百亿且全年无新增土地，正荣集团的状况是很多曾经靠着高杠杆、高周转起来的旧闽系房企在过去一年多所面临的处境。　　同为闽系的建发却在其中悄然发力，一脚迈入规模十强之列。同样实现“逆周期”进击的，还有国贸、象屿。他们背靠国资，成为“闽系”房企新势力。　　“闽系”新名单　　闽系房企，在中国房地产行业中是一支不可忽视的力量，高峰时有多达16家进入百强房企行列，9家销售规模超千亿。　　但他们将金融杠杆玩到极致的做法，在行业遭遇周期性调整之时，使得“闽系”成为了房企债务爆雷的重灾区，曾经三千亿的世茂、两千亿的阳光城，以及正荣、禹洲、融信等一批房企均相继宣布债务违约。　　如今，出险房企虽然都在积极自救，但困境依然难解。　　今年5月初，仍在寻求境外债务整体展期的正荣，又新增一笔3亿美元债违约；阳光城截至5月12日的已到期未支付的债务本金合计达647.32亿元；刚刚给出债务重组方案的融信，马上又有一笔3.16亿美元的债券要到期……　　流动性压力之下，这些房企在土地市场也自然难有作为。而当这些民企旧势力退去之后，带有国资背景的“新闽系”随即崛起，建发、象屿、国贸，在逆水行舟的行业大势之下，一下子凸显了出来。　　如今闽系房企的“领头羊”，已不再是曾经三千亿规模的世茂，也不是曾经爬上两千亿的阳光城。2022年，建发房产全口径销售额为1703.2亿元，成功进入全国房企十强，规模领跑所有闽系房企。　　　　若将排名同样步步提升的联发集团销售额放上来叠加计算，建发系两大地产平台合计销售额达2157.8亿元，排名还能再上升两位。　　能够达到这样的销售规模，自然离不开其粮草的补充。年报显示，建发股份(行情600153,诊股)2022年拿地62宗，拿地金额虽然同比下降34.6%，但依然超过千亿，且一二线城市的占比达到了92%。　　在充足的土地储备支撑下，今年1-4月，建发房产以628.7亿元的销售额位列全国第九，而联发集团228.3亿元的销售额已达去年全年的50%，排名更是从第43位一下子跃升到了第28位。　　今年开年以来，建发房产已经在上海、杭州、宁波、丽水、莆田、苏州、南安、无锡、宁德、成都等多地频频出手成功拿地。1-4月，建发房产新增货值420.3亿元，仅次于华润和万科。　　而除了土拍之外，建发还通过股权收购进一步获取项目。4月份，建发获得杭州两个项目公司的股权，从城投那里接手开发杭州之江未来社区项目。该项目总体量超过百万方，2022年9月被之江城投以121亿元托底竞得。　　再加上入股合作开发的项目，建发房产2023年的野心是：今年要拿两千亿货值的土地。　　除了领头的建发之外，在过去两年间，规模排名上升最快的闽系新势力是象屿地产，全口径销售额从2020年的第157位上升至2022年的第56位，年销售规模从百亿级攀升至300亿级，业绩增幅达169.3%。　　克而瑞数据显示，象屿地产今年1-4月的全口径销售额达236.8亿元，已经超过去年全年业绩的7成。　　在行业整体收缩的背景下，象屿地产之所以能够“逆流而上”，跟它在上海有大量项目入市有关。据了解，其上海市场的销售额贡献占比超过了全公司的70%。　　象屿地产虽是一家起源于厦门的地方性国企，但其重仓的城市却是上海。2021和2022这两年，象屿地产拿地金额均超过200亿元，其中在上海的补仓金额占了总拿地额的72%。　　今年上半年，象屿在上海迎来5盘齐发，备受瞩目。而在上海2023年首轮集中供地中，象屿地产又连拿两宗宅地，为后续的持续发力补充粮草。　　此外，国贸地产近两三年的表现也是可圈可点，杀入北京、成都等重点一二线城市，除了福建大本营之外，在大湾区、长三角、长江中游和成渝等区域密集投拓。　　年报显示，国贸地产截至2022年末存货为650.48亿元，同比大幅增加52.12%，增长原因为房地产开发业务规模扩大，以及新增土储增加。　　虽然跟建发房产相比难以匹敌，但其销售规模也从百亿增长至稳入300亿级别，排名也从百名开外持续上升至去年的第51位，也算是一匹逆袭的新闽系黑马。　　地产逻辑转变　　回顾2020年之前那段年月，以闽系房企为代表，从拿地到销售，一路狂飙突进，暗合了上一轮房地产以规模论成败的行业基调。他们将杠杆视为最大的武器，高周转、高杠杆冲击上市，意图等融到钱了再来降负债。　　但实际上，大多都走不到最后一步，后来只能表演起“五个锅盖十口锅”的把戏。最高时，阳光城有息负债达到1134.89亿，净负债率254.2%；泰禾有息负债超1350亿元，净负债率470%。　　随着债务越滚越大，利润无法覆盖利息，再加上金融收紧，“锅盖”都借不到了，只能暴雷。　　如今，在新周期背景下，行业发展的底层逻辑发生了改变，企业的发展模式从过往的资本驱动转向经营驱动。不同于行业规模整体向上时的粗放型野蛮发展，房企的扩张需要兼顾财务的稳健。　　建发房产的债券年报显示，2018年至2022年，其每年营收持续增长，2022年为1069.22亿元，同比增长47.73%。　　　　然而受成本上升、三项费用以及减值计提等因素的影响，建发房产多年来的归母净利润几乎原地踏步，一直处于增收不增利的状况。而2022年高达逾40亿元的减值计提更是对利润形成了巨大的吞噬。不过好在虽然利润率逐年下降，但整体盈利状况尚算稳定。　　建发房产2022年末的资产负债率为76.05%，同比去年同期下降了2.11个百分点。而高达508.31亿元的期末现金余额，则是其今年继续稳健扩张的底气。　　国贸地产同样面临增收不增利的状况，2022年其计提减值和三项费用合计达21.82亿元，而其毛利约为27.31亿元。　　截止2022年末，国贸地产的负债合计647.68亿元，同比增长47%，资产负债率72.44%。不过其一年内需偿还的借款为16.31亿元，占比总有息借款的9%，债务结构较为合理。　　而在现金方面，截止期末，厦门国贸(行情600755,诊股)地产持有货币资金50.44亿元，较去年同期减少14.43%，其中受限制资金1.8亿元，刨去受限制资金后足以覆盖短债。　　从象屿集团的债券报告中，也可以大致窥见其经营状况。2022年象屿地产虽然营收下滑了27%，但其毛利率却达到了29.81%，在整个行业中领先。　　背靠大山　　作为闽系新势力的三员大将，建发、国贸、象屿不仅具有国企身份，背后是实力雄厚的大宗供应链三巨头：建发股份、厦门象屿(行情600057,诊股)、厦门国贸，都是年营收5000亿元以上的庞然大物，这是“旧闽系”民营房企无法比拟的优势。　　其中建发股份为A股上市平台，主营供应链、房地产双业务线，厦门建发集团持有其45%股权。建发集团则由厦门市国资委全资持有。　　建发股份旗下的地产平台，除了建发房产，还包含联发集团。其中，建发房产是地产主力，它由建发股份、建发集团，分别持股54.65%、45.35%。而在建发房产之下，又控股建发国际、建发物业等。　　2022年，建发房产的母公司建发集团，以1115.565亿美元的营业收入、11.141亿美元的利润，首次跻身财富杂志世界百强。　　建发股份则以8328.12亿元的营收，高居厦门65家上市企业榜首；归母净利润62.82亿元，同比增长2.30%。数据统计显示，建发股份近三年营业总收入复合增长率为35.17%，近三年净利润复合年增长率为9.68%。　　象屿地产背靠的象屿集团也是一个地方“巨无霸”，为厦门国资委旗下的国有独资公司。　　2022年总营收达5626.22亿元，同比增加16.2%；净利润48.41亿元，同比减少17.1%。截至2022年末，公司资产合计2928.39亿元，负债率71.6%。　　大宗商品供应链是象屿集团最大的核心业务板块，占其营业收入规模的九成。和大宗商品供应链相比，房地产开发只算是象屿集团的次要业务。　　国贸地产则是世界500强企业国贸控股集团的核心成员企业。同样在供应链领域，国贸控股集团控股的上市公司厦门国贸在2022年实现营收5219.18亿元，同比增长12.30%。　　背靠大树，除了能够获得母公司资源和资金的支持之外，强大的背景实力也为其地产板块在银行授信、发债等方面获得诸多优势，为他们的发展抢占先机。　　据统计，建发系企业2022年累计获得融资282.7亿元，平均新增融资成本为3.84%。其中建发股份新增融资76 亿元，平均融资成本3.15%；建发地产新增融资97.4 亿元，平均融资成本4.22%；联发集团新增融资28.3 亿元，平均融资成本3.88%。　　今年4月3日，建发房产公告将发行10亿元公司债，分为两个品种。其中品种一未发行；品种二债券票面利率为4.25%。　　4月4日，厦门象屿集团发布2023年面向专业投资者公开发行公司债券，发行规模为不超过27亿元，品种一票面利率询价区间为3.20%-4.00%，品种二票面利率询价区间为3.50%-4.50%。　　2月23日，厦门国贸集团发布2023年面向专业投资者公开发行短期公司债券（第一期）票面利率公告 。本期债券发行规模不超过人民币5亿元（含5亿元），期限为180天，票面利率为2.99%。　　综合来看，建发、象屿、国贸都保持着较低的融资成本，长债的年利率低于5%，短债利率低于3%。　　而根据近期各房企披露的2022年年报，一般来说只有央国企具备低于5%的融资成本，民营房企中的“优等生”龙湖集团、美的置业、碧桂园等综合融资成本分别达到了4.1%、4.62%、5.73%，而部分闽系民营房企的融资成本甚至超过9%。　　而除了背靠世界500强母公司拥有的资金实力和融资优势之外，对于建发、象屿、国贸这些闽系新势力来说，自身的投拓能力、成本管控能力、产品力等等，将会成为其能否进一步壮大的核心因素。