自如撑“门面”

北京东三环团结湖附近的一条辅路上，一个红色的招牌十分醒目。这是自如ziroom首家线下门店。　　团结湖是北京租房市场最活跃的区域之一，工作日的下午，这个地处繁华地带道路上，行人也不算多，店里没有顾客，十几个自如“管家”，都三三两两聚在店外闲聊。　　红配绿，一台戏。　　开遍全国的链家，那饱和度极高的绿色招牌深入人心，而自它而衍生出的自如门店，却用了反差极大的大红色。　　这样的颜色很吸睛，而全玻璃的外墙，也让人一眼看清里面的构造。和链家紧密的办公隔间不同，自如的门店里，多的是橱柜、床、衣柜的展示，打开橱柜中的抽屉，里面还“藏”着各种硬装材料，诸如瓷砖等样品的展示。　　在店内，随处摆放的招牌上，写的也是自如家装的核心卖点。俨然像是一个家装示范区。　　此前，自如从房东那里收房之后，自如承担装修成本；但推出“增益租”模式之后，变成房东掏钱装修，自如在缓解资金压力的同时，顺势也发展了自己的装修生意。　　一举两得的背后，是熊林为资本市场讲的一个“新故事”。他想摆脱二房东的角色，改走更轻的路线，为的是利润与现金流，为上市做铺垫。　　与之对应的，则是自如马不停蹄地布局线下门店，在北京、上海、天津等一二线城市的人潮中，提高品牌辨识度。　　今年3月，自如再次传出要赴港IPO，但目前还没有上市进展的消息。　　自如算了一笔账　　“家装是目前自如的主要方向”一位自如管家透露，了解自如当下的模式后，会发觉其所言不虚。　　2021年初，自如在做了10年“二房东”后，将“省心租”转变为“增益租”模式，重新梳理经营逻辑。　　模式的转变，本质在于将原先的“包租”，拆开成装修和出租两件事。自如提供装修，业主付费，承诺业主保底收益，租金浮盈二者分摊。　　它似乎将自己定位为提供服务的“资管”角色， 转向轻资产，既不用承担装修费用这项重投入，也让公司的装修业务，得以发展。　　自如管家介绍称：“增益租是我们目前的主推模式”。顾名思义，该模式想以增加房租收益来打动房东，但这个的前提是，绝大部分房源需要经过自如的“升值化”处理。　　以一套50平米左右的一居室来看，硬装部分的费用就已超过6万，“全部下来大概需要12万左右。”接待管家算完说道。而装修费用无论是采用目前3种支付方式的任意一种，均要业主自己掏腰包。　　在自如提供的房租预期中，该房源的保底租金大约6000元左右，还需扣除按月收取的服务费，及按年收取的维修基金，这意味着该套房源的业主，在超过2年的时间里，都难有收益。　　根据中国城市住房租赁智库联合自如研究院发布的报告，“增益租”推出 2 年，目前该模式的委托量在总管理量中占比约为10%。“眼下，业主只能选择‘增益租’，只有续约业主才能选择原来的模式。”　　自如“增益租”模式下，单个自如管家需要负责片区内十几个小区的维护，每个小区所占房源或许不是太多。　　据介绍，目前自如在北京已经开了20多个门店了。但这放在北京偌大的区域中，密度还不算高。一个门店覆盖的管理区域很大，店内员工会经常调换管理的小区范围。“目的是让大家熟悉整个区域”。　　在盛传自如即将上市的当下，它门店的触角也在快速外延，“上海和天津也有门店了，天津的首家门店正是这两天开业。”　　不少人还是习惯通过链家或是线上APP找到“自如”，“但是老人看到门店会更放心，重点是还可以来门店看看装修的效果。”　　自如管家多次强调自如装修的优势，也力邀业主去位于北京酒仙桥附近的总部看看，“总部主要是展示装修效果，3种装修风格都可以看得到。”　　摆脱“二房东”　　与租客、房东之间的纠纷，一直是自如发展过程中，难以避免的插曲。 这从个别裁判文书中，便可窥探一二。　　据租客程莹自述，她通过自如APP的宣传与介绍，选择了自如公司环保装修、密闭检测出租，带有自如四大居住承诺的“友家4.0拿铁”合租产品。通过比较，程莹觉得自己选自如是选对了。　　不曾想，住了两个月，她逐渐出现眼干、下眼睑浮肿、头晕、胸闷，以及皮肤瘙痒、起瘊子等身体不适现象，且随时间推移不适逐渐加重。　　起初，程莹并没有在意，但偶尔出差住酒店时，身体则明显没有这些反应，于是她便开始怀疑是租房的装修、甲醛问题。　　此外，她曾两次就卫生间地面瓷砖开裂积水等问题，向自如公司报修，并希望在房间维修后，做一次室内空气质量检测。但自如在已确认卫生间整体维修方案并下发工单后，又不止一次单方面取消工单。　　不过自如对此，亦有一番解释。　　它直言，甲醛超标的情形，本身是一种偶发性、多因素共同造成的隐蔽瑕疵。自如在对房屋进行管理期间，对全部装饰物、装修物均进行了严格的筛选，也就其他物料进行质量抽检，结果均为合格。　　至于卫生间防水，是房屋基础设施问题，不属于自如的维修范围内。不过，租客提出报修后，自如也指派了维修人员上门勘验、检修。　　那些将房屋委托给自如出租的房东，有时候也将矛头指向自如，说他们管理不力。　　房东张明与自如签订《资产管理服务合同》，将北京西城区一些出租屋，委托给后者管理运营。然而，在几年之间，房子确因几次漏水问题，造成了财产损失。　　漏水导致所有房屋的屋顶墙面、阳台、厨房、推拉门、榻榻米等多处，遭受不同程度损坏，阳台屋顶、墙体墙面被水浸泡有部分产生霉变，厨房木质墙体有损坏。　　据张明陈述，最近的一次漏水，应该是厨房和阳台，原因是自如没有尽到管理职责，没有对他所管理的房屋，进行定期的检修，在以前出现漏水事故之后，没有进行及时的修复。据此，张明向自如追偿装修损失费。　　过去很长一段时间，自如推行的是“省心租”模式，即充当二房东，从一手房东处收房，然后掏钱装修，这对于自如早期撬动市场、达成规模，起到了立竿见影的效果。　　但在这种模式下，自如一般会选择低配版装修，质量问题时有显现；而公司本身，也承担了较大财务风险，尤其是前期的巨额装修投入，叠加着资金链崩裂的风险，此前的蛋壳暴雷便是例证。　　此外，一手房东成了“甩手掌柜”，任由中间商去装修出租，每年拿固定的租金即可。虽然这种交易方式较为简洁，但他们与自如可谓是“貌合神离”。　　熊林似乎有意要摆脱这种困局，才抛弃了原有的旧模式。　　“新故事”的风险　　“增益租+装修生意”，是熊林给资本市场讲的新故事，他自然想获得更高的估值。　　“省心租”模式下，自如承担了业主房屋的装修成本，沉淀在自如的资产负债表上，就是长期待摊费用。而“增益租”则把修成本，转嫁到业主身上，业主要么一次性支付，要么分期抵扣租金。　　这样一来，自如把原来的装修成本、长期待摊费用，变成了收入、利润、现金流，报表随之变得好看了许多。　　据统计，增益租2022年全年委托量同比增长50%。　　但这个新故事，也有新的风险。要看后续是否有足够多的房东，愿意转化到新模式中来，因为房东们需要自己出钱装修，无论是合同的复杂程度，还是投资风险，都提高了。　　由于自如是目前市场上唯一采用“增益租”模式的长租公寓，未来的空间有着一定的未知。　　不过，熊林马不停蹄。自两年前上线增益租后，自如开始布局线下，在长租领域重点城市开始开设门店，其门店主要包括三种，家装（Z-life）生活馆、社区门店、旗舰店。　　而今年3月，有消息传出，自如计划赴港IPO，筹资约10亿美元，最早或于4月份向港交所 ，提交初步招股说明书， 最快今年上市。　　不过，自如讨论尚处于初期阶段，筹资规模和时间等发行细节，可能仍会发生变化。彼时对于上市事项，自如只对外回应了四个字“不予置评”。直至目前，自如的IPO，仍没有更多的进展。　　自去年开始，自如便有意在开源节流，拓展流动性。　　去年年中，市场消息称，自如除一线业务部门外，其总部中后台及职能部门不到4000人，此次裁员比例约20%，涵盖互联网营销、运营管理、品质、设计等部门。赔偿标准N+1，只给两三天的交接的时间。　　不过，自如迅速给出官方回应，表示只是对个别部门，进行正常的组织优化调整，但会持续加大服务客户和业主的管家团队的招聘。它直言去年上半年因为疫情而受到挑战，但会对各个经营维度优化调整。　　那时候，在发生裁员风波的同时，关于自如涨价的消息，也在另一端发酵。　　北京、上海等多地的租客反映，他们的租房合同到期打算续约，却收到了房租上涨的通知，涨价幅度从几十元到几百元不等，甚至有人的租金涨幅超过了20%。　　自如管家回应称，这是由于业主新合约、市场供求显著上涨，才导致了租金上涨，是系统自动根据周边房价，自动调整、生成的价格。言外之意，房租的阶段性上调，是市场客观因素推动的。　　去年4月，贝壳在收购圣都家装时，简单披露过自如的业绩。2019-2021年，自如收入分别为3.09亿元、1.28亿元和1.58亿元。尽管去年它的收入同比增长了23%，但相比于疫情前的2019年，仍下降了近五成。　　三年前，接受了来自软银愿景基金的战略投资之后，自如就再也没有公开战投融资的消息，它只能通过旗下子公司北京自如众诚友融信息科技发行数笔企业ABS。　　赴港上市筹集资金，或许是自如迫切的想法。　　目前，自如的母公司为北京自如生活企业管理有限公司，它由自如（天津）投资有限公司（简称“天津自如”）持股100%，天津自如则由香港公司Ziroom （HK） Limited全资拥有。　　乐居财经穿透获悉，Ziroom （HK）目前有两名董事，分别为熊林和单一刚。左晖妻子朱艳对自如集团持股35%。　　上市未获回响　　从2018年开始，自如不止一次被传言在海外上市。 隔年的9月中旬，据外媒IFR ASIA报道，自如正考虑于2020年在美国上市，筹集5-10亿美元。正是那时，青客和蛋壳公寓也在谋划赴美上市计划，争夺“长租公寓上市第一股”的名号。　　彼时，熊林公开发声称，“IPO就像把自己的成果拿出来，让更多人的去评判，未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好，才会去考虑IPO。”　　后来，蛋壳暴雷，青客盈利不稳，自如的品质与服务也在市场上褒贬不一，其上市的节点仍难以确定。　　近年来，自如规模扩张的“轮子”，仍在辘辘前行，如2020年并购集中式公寓运营商贝客；在蛋壳暴雷时开启“暖冬守护”计划，针对蛋壳公寓的业主和租客提供新的服务合约。2021年，它又并购了豪宅公寓服务商曼舍，将其作为高端产品的代表。　　乐居财经获悉，自如旗下有15家全资子公司，间接持股23家，涉足北京、上海、武汉、苏州、广州、天津、深圳、成都、杭州、南京等地。　　不过，目前喊话要赴港上市的长租公寓企业，都还没有下文。　　去年，相传轻重结合的旭辉瓴寓，也启动了A轮的募资工作，募资金额超过1亿美元。而同年9月，魔方公寓也递交了IPO文件。　　但时隔半年没有获得进展，今年4月，魔方再次向刚交所递表。凭借集中式长租公寓模式，截至去年年底，魔方生活服务拥有76245套在营公寓、分布在全国25座城市388个地点。　　5月，我爱我家(行情000560,诊股)在业绩会上，也提到，公司今年会启动相寓业务，独立分拆上市的准备工作。去年，相寓全年租金交易额163.30亿元，实现营收56.47亿元。　　眼下，资本市场对长租公寓领域，已没有之前那么不看好。因为业内部分主体，已经开始盈利。　　比如，2020-2022年，魔方营收9.49亿元、14.71亿元、17.14亿元。对比2021年，其2022年营业收入增长16.5%。同期，魔方门店利润，由2020年的1.64亿元增至2022年的4.52亿元。　　与在美股上市的蛋壳和青客相比，魔方显得较为沉得住气，它直到手中握着微薄的盈利，才开始冲击资本市场。　　而房企系的龙湖冠寓，2021年便实现租金收入22.3亿元，首年盈利1.4亿元，整体出租率为92.9%，为首个公开宣布实现盈利的房企系租赁企业。去年，它的盈利水平有了进一步的提升。　　尽管行业整体经营境况，已有所改观，但资本市场能给予长租公寓股多高的估值，还要看后续的上市进展。　　（文中“程莹”“张明”均为化名。）