重庆百货- 招商证券股份有限公司关于重庆百货大楼股份有限公司吸收合并重庆商社（集团）有限公司暨关联交

     招商证券股份有限公司   关于重庆百货大楼股份有限公司吸收合并重庆商社（集团）有限公司暨关联交易           之     房地产业务专项核查意见        独立财务顾问   广东省深圳市福田区福华一路 111 号        二〇二三年五月                           释 义  除非本核查意见另有说明，下列词语在本核查意见中的含义如下：                     《招商证券股份有限公司关于重庆百货大楼股份有限公本核查意见            指   司吸收合并重庆商社（集团）有限公司暨关联交易之房                     地产业务专项核查意见》重庆百货、公司、上市                 指   重庆百货大楼股份有限公司公司重庆商社             指   重庆商社（集团）有限公司                     重庆百货拟通过向重庆商社全体股东重庆渝富资本运营                     集团有限公司、天津滨海新区物美津融商贸有限公司、深本次重组、本次交易        指   圳步步高智慧零售有限公司、重庆商社慧隆企业管理咨                     询合伙企业（有限合伙）、重庆商社慧兴企业管理咨询合                     伙企业（有限合伙）发行股份的方式吸收合并重庆商社报告期              指   2021 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日中天物业             指   重庆商社中天物业发展有限公司中天实业             指   重庆市铜梁区中天实业有限公司重庆百货涉房业务公司       指   中天物业和中天实业的合称已核查项目            指   重百新溉路项目和商社汇·铜梁购物中心项目国发[2010]10 号文    指   《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》                     《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通国办发[2013]17 号文   指                     知》                     《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有国办发[2011]1 号文    指                     关问题的通知》                     《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通国办发[2010]4 号文    指                     知》                     《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完建房[2010]53 号文    指                     善商品住房预售制度有关问题的通知》                     《证监会调整上市公司再融资、并购重组涉及房地产业《监管政策》           指                     务监管政策》《房地产管理法》         指   《中华人民共和国城市房地产管理法（2019 修正）》《土地管理法》          指   《中华人民共和国土地管理法（2019 修正）》《闲置土地处置办法》       指   《闲置土地处置办法（2012 修订）》招商证券             指   招商证券股份有限公司  招商证券接受重庆百货的委托，担任公司本次重组的独立财务顾问。  根据中国证券监督管理委员会于 2015 年 1 月 16 日发布的《监管政策》中关于房地产行业上市公司并购重组的核查要求，并依据国发[2010]10 号文、国办发[2013]17 号文等国务院房地产调控政策的相关规定，招商证券对重庆百货及其截至报告期末合并报表范围内涉及房地产开发业务的控股子公司在 2021 年 1 月 1日至 2022 年 12 月 31 日期间是否存在闲置土地、炒地、捂盘惜售及哄抬房价的违法违规行为进行了专项核查，并出具本专项核查意见。  招商证券依据《中华人民共和国证券法》等规定及本核查意见出具日以前已经发生或者存在的事实，严格履行了法定职责，遵循了勤勉尽责和诚实信用原则，进行了合理、必要及可能的核查与验证，保证本核查意见所认定的事实真实、准确、完整，所发表的结论性意见合法、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担相应法律责任。  在前述调查过程中，招商证券得到公司及相关方如下保证：（1）其已经向招商证券提供了为出具本核查意见所要求其提供的原始书面材料、副本材料、复印材料、确认函或证明；（2）其提供给招商证券的文件和材料是真实的、准确的、完整的、有效的，并无任何隐瞒、遗漏、虚假或误导之处，且文件材料为副本或复印件的，其均与正本或原件一致。  对于出具本核查意见至关重要而又无法得到独立的证据支持的事实，招商证券依赖政府有关部门、公司、公司控股股东、董事、监事、高级管理人员、其他相关方或者其他有关机构出具的证明文件作出判断，并出具相关意见。  本专项核查意见仅供公司本次重组之目的使用，不得用作任何其他目的。招商证券同意将专项核查意见作为本次重组必备的法律文件，随其他申报材料一同上报主管部门审核及进行相关的信息披露。  基于上述内容，招商证券出具核查意见如下：一、核查的项目范围  本次纳入核查范围的房地产项目，包括重庆百货涉房业务公司报告期内在中国境内开发的竣工、在建和拟建的房地产项目。  根据重庆百货提供的子公司营业执照、房地产开发经营项目土地使用权出让合同、不动产权证书、投资项目备案证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案表等资料及重庆百货的书面确认，重庆百货截至报告期末合并报表范围内涉及房地产开发业务的控股子公司为中天物业和中天实业；重庆百货涉房业务公司在报告期内竣工的房地产项目共 2 个，分别为重百新溉路项目和商社汇·铜梁购物中心项目；重庆百货涉房业务公司截至报告期末不涉及拟建或在建的房地产项目。已核查项目的具体情况如下：项目开发主体      项目名称          项目地点          土地用途 中天物业      重百新溉路项目   渝北区-两江新区北部新区      商务金融用地         商社汇·铜梁购物 中天实业                铜梁县核心区商圈 B-2 地块   商务金融用地           中心项目二、核查情况与核查意见（一）关于是否涉及闲置土地  （1）《房地产管理法》第二十六条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。”  （2）《闲置土地处置办法》第二条规定：“本办法所称闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。”  （3）《闲置土地处置办法》第八条规定：“有下列情形之一，属于政府、政府有关部门的行为造成动工开发延迟的，国有建设用地使用权人应当向市、县国土资源主管部门提供土地闲置原因说明材料，经审核属实的，依照本办法第十二条和第十三条规定处置：（一）因未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件将土地交付给国有建设用地使用权人，致使项目不具备动工开发条件的；（二）因土地利用总体规划、城乡规划依法修改，造成国有建设用地使用权人不能按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的用途、规划和建设条件开发的；（三）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改的；（四）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发的；（五）因军事管制、文物保护等无法动工开发的；（六）政府、政府有关部门的其他行为。因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，依照前款规定办理。”  （4）《闲置土地处置办法》第十四条规定：“除本办法第八条规定情形外，闲置土地按照下列方式处理：（一）未动工开发满一年的，由市、县国土资源主管部门报经本级人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费。土地闲置费不得列入生产成本；（二）未动工开发满两年的，由市、县国土资源主管部门按照《土地管理法》第三十七条和《房地产管理法》第二十六条的规定，报经有批准权的人民政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地设有抵押权的，同时抄送相关土地抵押权人。”  （5）《监管政策》规定：“对于是否存在土地闲置等违法违规行为的认定，原则应以国土资源管理部门公布的行政处罚信息为准。”  （1）取得重庆市渝中区规划和自然资源局于 2023 年 2 月 10 日出具的合规证明、重庆市铜梁区规划和自然资源局于 2023 年 5 月 8 日出具的合规证明；  （2）查阅重庆百货提供的已核查项目的国有建设用地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程竣工验收备案文件等房地产开发、建设文件；  （3）取得重庆百货涉房业务公司出具的报告期内不存在闲置土地等违法违规行为，不存在因违反土地管理法律法规而受到行政处罚或被立案调查情形，以及房地产项目开发过程中不存在因闲置土地而被有关主管部门签发《闲置土地认定书》《征缴土地闲置费决定书》及《收回国有建设土地使用权决定书》等情形的书面承诺；  （4）取得重庆百货出具的《重庆百货大楼股份有限公司吸收合并重庆商社（集团）有限公司暨关联交易之房地产业务专项自查报告》；  （5）检索查询中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、重庆市规划和自然资源局网站（https://ghzrzyj.cq.gov.cn/）、重庆百货涉房业务公司所在地、房地产项目所在地的区级自然资源部门网站以及信用中国平台；并以公司名称和“处罚”、项目名称和“处罚”、公司名称和“土地闲置”、项目名称和“土地闲置”为组合关键词在百度搜索平台对相关公开信息进行检索；  （6）对重庆百货的相关管理人员进行访谈。  基于上述核查情况，报告期内，重庆百货涉房业务公司在已核查项目开发过程中不存在被自然资源主管部门认定为闲置土地的情形，不存在因闲置土地而被自然资源主管部门作出行政处罚或被立案调查的情形。（二）关于是否涉及炒地行为  （1）《房地产管理法》第三十九条第一款规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”  （2）国发[2010]10 号文第（八）条规定：“严格依法查处土地闲置及炒地行为”、“对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。”  （3）国办发[2011]1 号文第五条规定：“要依法查处非法转让土地使用权的行为，对房地产开发建设投资达不到 25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。”  （4）国办发[2013]17 号文第五条规定：“对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，有关部门要建立联动机制，加大查处力度。”  鉴于现行法律法规、规范性文件及司法解释均未对“炒地”的含义、内容或适用条件作出具体明确的规定，根据对上述规定的理解并结合房地产行业的惯例，本核查意见中“炒地”行为是指房地产开发企业未经相关监管机构的批准，在取得国有建设用地的土地使用权后未按照出让合同约定的期限及条件动工建设，且违反国家关于国有土地使用权转让的相关法律规定非法对外转让土地使用权牟利的行为。  （1）取得重庆市渝中区规划和自然资源局于 2023 年 2 月 10 日出具的合规证明、重庆市铜梁区规划和自然资源局于 2023 年 5 月 8 日出具的合规证明；  （2）查阅重庆百货提供的已核查项目的国有建设用地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、不动产权证书等书面文件；  （3）取得重庆百货涉房业务公司出具的报告期内不存在炒地等违法违规行为，不存在因违反土地管理法律法规而受到行政处罚或被立案调查情形的书面承诺；  （4）取得重庆百货出具的《重庆百货大楼股份有限公司吸收合并重庆商社（集团）有限公司暨关联交易之房地产业务专项自查报告》；  （5）检索查询中华人民共和国自然资源部网站（http://www.mnr.gov.cn/）、重庆市规划和自然资源局网站（https://ghzrzyj.cq.gov.cn/）、重庆百货涉房业务公司所在地、房地产项目所在地的区级自然资源部门网站以及信用中国平台；并以公司名称和“处罚”、项目名称和“处罚”、公司名称和“炒地”、项目名称和“炒地”为组合关键词在百度搜索平台对相关公开信息进行检索；  （6）对重庆百货的相关管理人员进行访谈。  基于上述核查情况，报告期内，重庆百货涉房业务公司在已核查项目开发过程中不存在炒地的违法违规行为，亦不存在因炒地而被自然资源主管部门作出行政处罚或被立案调查的情形。（三）关于是否涉及捂盘惜售、哄抬房价行为  （1）国办发[2010]4 号文第（七）条规定：“要结合当地实际、合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可。已取得预售许可的房地产开发企业，要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。”  （2）国发[2010]10 号文第（九）条规定：“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。”  （3）建房[2010]53 号文第一条规定：“取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售”、“对已经取得预售许可，但未在规定时间内对外公开销售或未将全部准售房源对外公开销售，以及故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为，要严肃查处。”  （4）国办发[2013]17 号文第五条规定：“强化商品房预售许可管理”、“继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售”、“加强房地产企业信用管理”、             “及时记录、公布房地产企业的违法违规行为。”  （1）取得重庆市渝中区住房和城市建设委员会于 2023 年 2 月 13 日出具的合规证明、重庆市铜梁区住房和城乡建设委员会于 2023 年 5 月 8 日出具的合规证明；  （2）查阅重庆百货提供的已核查项目的商品房预售（预租）许可证、商品房预售明码标价牌、网签系统中的销售情况截屏等房地产项目销售资料；  （3）取得重庆百货涉房业务公司出具的报告期内不存在捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，不存在因违反房产管理法律法规而受到行政处罚或被立案调查情形的书面承诺；  （4）取得重庆百货出具的《重庆百货大楼股份有限公司吸收合并重庆商社（集团）有限公司暨关联交易之房地产业务专项自查报告》；  （5）检索查询中华人民共和国住房和城乡建设部网站（mohurd.gov.cn）、重庆市住房和城乡建设委员会网站（https://zfcxjw.cq.gov.cn/）、重庆百货涉房业务公司所在地、房地产项目所在地的区级住房和城乡建设部门网站以及信用中国平台；并以公司名称和“处罚”、项目名称和“处罚”、公司名称和“捂盘”、项目名称和“捂盘”、公司名称和“哄抬房价”、项目名称和“哄抬房价”为组合关键词在百度搜索平台对相关公开信息进行检索；  （6）对重庆百货的相关管理人员进行访谈。  基于上述核查情况，报告期内，重庆百货涉房业务公司不存在因捂盘惜售、哄抬房价而受到主管部门行政处罚或被主管部门立案调查的情形。三、结论意见  综上所述，招商证券认为，报告期内，重庆百货涉房业务公司在已核查项目开发过程中不存在因闲置土地、炒地被相关自然资源主管部门作出行政处罚或被立案调查的情形；重庆百货涉房业务公司不存在因捂盘惜售、哄抬房价而受到主管部门行政处罚或被主管部门立案调查的情形。  （以下无正文）查看原文公告