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??下个月交付的准现房

?经开核心| 奥体板块

?愉樾天成 改善大平层

190平三房/155平四房

地库直通商业 楼下就是学校

项目基本情况：

三大国企开发 一期尾盘、二期在售

愉樾天成地处无锡经济开发区，项目位于震泽路以南、具区路以北、贡湖大道以东、南湖大道以西。

具体位置在 经开区贡湖大道与震泽路交叉口东南侧，靠近太湖国际博览中心和地铁4号线站点。

2019年12月18日，京投拿下无锡具区路车辆段生态综合开发项目所属XDG-2019-53号、XDG-2019-54号、XDG-2019-55号三幅地块，楼面成交价分别为 12724元/㎡、13147元/㎡、14425元/㎡。

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后案名定为 “愉樾天成”。

愉樾天成，由京投发展、无锡地铁集团和中铁四局集团三大国企联合开发，成立 无锡望愉地铁生态置业有限公司为项目开发公司，京投发展占股50%，无锡地铁集团占股30%，中铁四局集团占股20%。

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我们先看一下3家国企的简介。

京投发展股份有限公司(股票代码600683)是北京市基础设施投资有限公司旗下的市场化房地产二级开发平台，擅长轨道交通车辆基地一体化开发，近年来发展迅猛，涉足住宅、高端综合体、商业、别墅、酒店、区域开发等，投资并开发近20个项目，迅速壮大成为一家总资产近300亿元的大型国有控股企业。

无锡地铁集团有限公司前身为无锡市轨道交通发展有限公司，成立于2008年11月，公司注册资金57亿元，主要从事城市地铁及其周边资源综合开发利用与附属工程的投资、融资、建设、运营和管理等工作；承担政府下达的其它城市基础设施建设和运营管理职能。

中国中铁四局集团有限公司是世界500强企业——中国中铁股份有限公司的“标杆”成员单位。70余年来，中铁四局累计参与新建、改扩建铁路干、支线和专用线总里程近2万公里，建成大型铁路枢纽20余个，以及一大批非铁路交通、市政等基础设施项目和海外工程项目。全局累计荣获中国土木工程詹天佑大奖42项、鲁班奖36项、国家优质工程奖66项等。

三大国企联手，安全感拉满。 这应该也是愉樾天成能获得购房者信任的根本原因。

项目总占地面积约38万方，综合容积率1.7，计容建筑面积约 64万方，是集住宅、商业、酒店、地铁为一体的TOD超大型地铁上盖综合体。

无锡经开区 奥体旁 地铁口

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占地有多大？先让我们更直观地对比一下地块大小：

A地块占地10.67万方相当于一个万科翡翠之光+一个翡翠东方(翡翠两兄弟总占地108276.6㎡);

B地块占地15.9万方相当于2个玖珑悦(玖珑悦占地83457)那么大；

C地块占地11万方相当于5个悦印风华(悦印风华占地21819.8㎡)；

三幅地块加起来，相当于17个悦印风华。

是不是有点概念了？是的，愉樾天成按照正常去化速度， 卖个四、五年不成问题。

综合容积率1.7虽然不高，但是分开来看， A地块2.4的容积率最高，B、C地块分别只有1.4和1.45-1.6。因此A地块密度比较大，但也更容易上车一些。

A地块（XDG-2019-53号地块）规划17栋总高24-26层高层产品，带装修交付，合计1657户，户型面积段99-110-120-135㎡4种户型。

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A地块自2020年底上市以来，销售速度比较快，2021年，愉樾天成以 31.35亿的销售额，排在 2021年1-12月无锡市区项目销售额排行榜的第三TEL：

2022年，虽然受大环境影响，愉樾天成销售速度也有下降，但仍然进入无锡市区销售榜单 前三名。

将近2年的时间，A地块已进入尾盘阶段，小户型售罄，其他只有少量余房可选。

B地块（XDG-2019-54号地块）今年7月上市，开盘业绩亮眼，销售额突破5亿元。

B地块总可建设用地面积约159176.1㎡，用地性质为居住用地，总建筑面积约32.31万㎡，容积率1.4、绿地率≥30％、建筑密度≤40％，其中，一期总建筑面积约17.98万㎡。

B地块打造7栋26层、5栋11层住宅产品，北面规划了2-3层的配套设施，其中包含配套商业900㎡、净菜超市300㎡、物业用房720㎡等。

B地块还营建了面积约1.8万㎡的社区城市会客厅，打造了开敞式地下车库。并且考虑到业主网约车打车的问题，还贴心地在出入口规划了集中访客停车区。

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根据B地块备案价公示，1-12#共计948套房源，毛坯备案均价 31230元/㎡，基本装修价格 2000元/㎡，合计 33230元/㎡。

其中， 毛坯最高价为35907.78元/㎡，最低为26547.78元/㎡。

这一价格相比A地块均价30000-31000元/㎡， 有小幅上涨。

毕竟容积率上有着从2.4到1.4的差别。

B地块7月首开推出的1号楼建面约110-130㎡精装高层和2号楼建面约142㎡精装洋房，目前仍然在售，还未加推新货。

根据楼间距现场市调， 目前1号楼26F精装高层报价约32000元/㎡，2号楼11F精装洋房报价约35000元/㎡。

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经开核心南迁 愉樾天成受益

稳妥“慢牛股”

老粉都知道，楼间距去年就反复提到一个观点： 经开核心南迁。

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经开区的新房市场核心将逐渐南移，目前围绕市府，处于高浪路与吴都路之间的地带。

3-5年内，随着无锡中心等地标建成和板块内宅地的开发，热点核心将南移至吴都路与清源路之间。

6-8年内，随着奥体中心、无锡南站、国际社区等一批价值辐射点的建成，热点核心将进一步南移至清源路以南。

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这个演化过程，价值南迁，等和风路、震泽路建造完成、楼盘交付，那时会更明显，三十年河东三十年河西。

楼市的发展是动态的，无锡从运河时代到太湖新城时代，再到经开时代， 热点总是追着城市规划的高地去走。

经开内部也在慢慢分化，价值高地旁就是近水楼台。

愉樾天成正好能吃到这波红利。

奥体中心落址在它南面，西面又有国际会议中心，北面有太湖国际博览中心和跆拳道、网球馆，自身又是TOD项目，享受多重利好叠加。

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再回到生活层面，我们以生活半径来看它的配套：

1公里生活圈：在建的 生态城幼儿园在小区内部，在建的 清晏路小学和 规划中学都在西侧，已开通运营的 地铁4号线太湖国博览中心站在西北侧，在建的 跆拳道/网球中心在北侧，向西走两个路口，不到900米就是 尚贤河湿地公园，另外，项目内部 自带商业、文体公园。

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3公里生活圈：贡湖湾湿地公园、金匮公园、巡塘古镇、太湖新城体育公园、新泽广场、太湖新泽假日酒店、无锡君来世尊酒店、少年宫、无锡狄邦文理学校、华清医院、无锡美术馆（规划中）、无锡中心（规划中）、国际会议中心（规划中）、奥体中心（规划中）

5公里生活圈：市民中心、海岸城、八方汇、方糖、金融街、山姆会员店、江大附属医院、新吴万达、文化宫、无锡怡和妇产医院、无锡南站（规划中）

还有万象城，江南大悦城、融创乐园、长广溪湿地公园、南泉收费站等也都在7-9公里范围内。

以上都是小编一个一个在百度地图搜索的路线里程，真实可靠，欢迎验证。

细数以上配套，真的是YYDS，尤其是中长期来看，有这么多地标建筑落地，说愉樾天成是 “慢牛”股绝不过分（这是最坏情况的假设，预设楼市延续现在的低迷，长期低位横盘），因为一大批真金白银的城建配套确实能撑得起来。

国际社区 中瑞低碳生态城

双重概念叠加

今年以来声势越来越大的 无锡经开国际示范区、中瑞低碳生态城，都跟愉樾天成有关系。

约11平方公里的国际示范区大致为东至蠡河道、南至干城路、西至五湖大道、北至吴都路，总面积约11平方公里，包含尚贤河湿地、中瑞低碳生态城、无锡中心、奥体中心以及无锡南站综合区等大型公共绿地及城市发展核心片区，涵盖居住、商办、公共配套、公共绿地等全功能要素。

愉樾天成正好位于贡湖大道以西、国际示范区的范围内。

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今年5月8日，无锡经开区国际示范区的先行启动区率先启动建设，这标志着无锡经开区国际示范区进入了建设阶段。

先行启动建设的1平方公里国际社区，将充分借鉴上海、杭州等地成熟经验，邀请国际知名设计公司，依托现有的国际学校和生态环境，布局人才公寓、国际风情街、“一站式”涉外事务服务中心、人才交流沙龙、国际商会等，吸引国际化高端人才落户。

从已公布的效果图来看，未来几年这里将发生翻天覆地的变化。

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国际社区效果图

无独有偶，4月底，无锡日报报道经开府东规划面积2.4平方公里的中瑞生态城，将对标瑞典哈马碧湖城和皇家海港生态城等国际知名生态城区，打造国家级低碳生态城示范区，而愉樾天成也属于中瑞低碳生态城的范围。

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所谓生态城，可以简单理解为低碳、环保。

其中规划的零碳校园、国际会议中心，都将全面采用光伏发电技术，确保每年光伏规划建设总面积不少于2万平方米。

其次，生态城还将大力推广使用新能源车，加密充电桩布点。到2025年，一半以上的公共停车位，将配建充电设施，行驶在生态城内的公交车、工程车、物流车辆，也将全部使用新能源车，减少碳排放。

生态城正在加快建设，仅2022年就有23个工程项目上马，包括零碳小学和幼儿园等重点项目。

无锡首个“零碳学校”——清晏路规划小学，将按照零碳理念及绿色建筑最高的三星标准进行设计建造，采用太阳能光伏系统、空气源系统、雨水收集系统、热回收系统等综合打造零碳校园。

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清晏路规划小学2022年3月底已开工，预计投入3.1亿元，规划36班小学，项目总用地面积约3.44万方，总建筑面积约4.04万方，包含教学楼、行政楼、多功能厅、食堂、体育馆、图书馆及地下室等。

规划幼儿园位于贡湖大道与清晏路交叉口东北侧，总建筑面积1.32万平方米：地上四层、地下一层，包括教学用房、活动用房、行政办公用房、多功能厅及地下室等。

建成后，幼儿园将拥有16个班，每班30人，可容纳480名学生，预计明年7月竣工交付。

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无锡国际会议中心的建造也是以超低能耗、减污降碳为核心理念。

通过自然通风、自然采光以及太阳能光伏进行能源再生，选用低碳节能材料，引入尚贤河湿地系统，与项目水系、景观相结合，形成人工固碳湿地，大大减少项目整体碳排放。

整个项目一期建筑面积约12.4万方，二期建筑面积约8.3万方，目前形似“太湖石”的场馆建筑已经初具雏形了。

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国际社区、生态城双重概念叠加，相当于未来城市发展的新窗口和风向标。

小结一下，愉樾天成占据经开区优势位置，有新规划和新概念加持，利好持续落地，加上经开区后劲十足的产业结构支撑、四通八达的立体交通升级，前景令人期待。

不过本着客观公正、对客户负责的宗旨，楼间距也一定要说一下项目的缺点，看图：

愉樾天成

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