预售制度(房地产预售制度)

众所周知，中国房地产市场有三大制度发明，分别是产权年限制度、商品房预售制度和公摊面积制度。且这三大制度均起源于中国香港。今天我们主要来聊聊“预售制”。

1956年香港出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。1994年，中国内地出台文件正式引入源于“卖楼花”的商品房预售制度。

何为商品房预售制？官方的定义是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。具体来说，即把在建的，尚未完成建设的，不能交付使用的，没取得房屋产权证房屋预先出售，后续再办理房屋产权手续。

老梁曾经直言痛斥，预售制对购房人极度不公平：其一、房子没建呢，开发商就在售楼处按照模型卖房。购房者买房全凭一张纸，房子具体交付质量如何，根本无保障。根据以往购房者“买房被坑”的经历来看，市面上很多开发商都玩过减配、规划变更、绿化不达标、质量不合格等套路，更有甚者预售完之后，直接卷款跑路，最后项目烂尾，购房者钱房两空；

其二、房子从开卖到交付至少需要3年时间，这意味着最早一批的购房者要提前2年交首付款及还贷款。这实际上等同于是购房者集体认筹帮助开发商部分解决了房屋开发建设所需的资金问题。根据业内人士透露，过去这些年，实际上开发商承担的资金量只有总资金的10%左右，其余全部是开发贷款、房屋抵押贷款和购房首付款。因此有人称，在“预售制”帮助下，开发商得以实现了“空手套白狼”。

很多人可能不知道，现在备受诟病的“预售制”，最初设计时是具有很强的正面意义的：解决商品房建设资金不足的问题，调动房地产开发企业的积极性，增加商品房市场上的供应量。换言之，商品房“预售制”是开发商重要的融资渠道，同时大大降低了房地产开发企业的准入门槛，正因为此，过去二三十年，我国房地产市场才迎来了快速发展，全国地产开发商企业才能迅速壮大规模，截止到今天全国地产商有10万之众。

“预售制”或全面取消？赞同率高达96.8%，央媒3字表态

“预售制”坑民，近年来呼吁全面取消预售制的声音越来越多。2020年9月份，房价大数据平台公布“商品房预售制度到底该不该取消”问卷调查数据显示：在收回的13980份样本中，有96.8%（13532份）的人赞同“全面取消”商品房预售制度，另有450人持“无所谓”态度。

此外，房产评论人谭浩俊也直言表示，商品房预售制真的不能再存在了，后续带来的问题会越来越大。他认为，预售制是社会资源相对缺乏时期的产物，现在已经没有存在的必要。一方面开发商空手套白狼、产品质量没有保证、不能按期交房、烂尾等现象频出，购房人的利益很难保障；另一方面，开发商借助预售制融资的方式不可取，这放大了地产金融的风险，更把开发商的风险转嫁给了购房者。

不仅网民、房产专家强烈建议全面取消预售制，央媒人民日报在《取消预售制，调研可行》一文中也曾发文明确表态：预售制虽长期存在，但不意味着合理。房地产预售与现阶段的市场多向体系挂钩，例如税费、商品房销售、价格等有关系，贸然取消或许不可能，但是长期来看不可免。在我们看来，央媒“不可免”3字表态，即意味着未来全面取消商品房预售制已成定局。另从欧美发达国家的房地产发展历程来看，未来全面取消商品房预售制度，大势所趋。

央媒3字定调未来全面取消预售制成定局，对此开发商却“坐不住”了，开发商不仅反对，而且提出了3大“反对”理由：

第一、取消预售制会推高房价。期房售价比现房便宜。取消预售制，会提高开发商的自有资金率，尤其是资金垫付环节，这在一定程度上会降低开发商的开发速度和扩张规模。市场上的新房供应量减少，会导致房价上涨。取消预售制，购房者并占不到丝毫便宜；

第二、预售制取消，房企高周转也将减速，而且极有可能使一大批资金链紧张的中小房企加速破产，这在一定程度上会加剧“烂尾楼”的产生；

第三、开发商毕竟是需要通过开发建房卖房来赚钱。如果贸然取消预售制，他们的经济成本也就会有所增高。唯利是图的开发商，在最后销售房子时，自然会通过各种各样的方式将自己所承担到的这些经济成本转嫁到消费者身上。

从上述开发商提出的3大“反对”理由来看，其实开发商是忌惮全面取消预售的，一方面预售制给了开发商空手套白狼的机会，一旦取消，开发商的利润势必会大幅下滑；另一方面，预售制作为房企融资（垫付资金）的最佳途径之一，全面取消意味着有些资金流吃紧、融资能力差的房企或被淘汰出局。面对两大压力，开发商“坐不住”也是必然。

不过，任何一个制度的实施与推行，本质上还是要多方面进行论证、衡量，国家衡量的结果正如央媒所言，取消预售调研可行，应该因城分步推行。事实上，截止到今天全国已经有海南、广东、湖北、江苏、四川、河南、辽宁等多城开始实施“全面取消预售制”。其中海南已经正式宣布实行现房销售，取消期房预售制；广东省是于2018年进行了官方的意见征询，其余各省市是在积极探索论证到底该不该取消预售制。相信随着一部分城市的试点成功，预售制在中国也将慢慢被取消，现房销售将成为一种新的常态。

开发商习惯了预售制的好处，已空手套白狼多年，自然对取消预售制一百个不愿意。但从维护购房者的利益层面出发，“现房销售”是大势所趋。事实上，纵观全球绝大多数国家实行的也是现房销售制度，而且很多发达国家，也更注重对开发商责任的约束，资金的监管、项目进程的跟踪，当然最注重的是还是对购房者利益的保护。

虽然现阶段探索全面取消预售刚刚起步，但是我们相信在不久的未来，随着现房销售的制度逐渐完善且积极意义凸显，会有更多的城市跟随海南开启“现房销售”时代。

不过对于尚未取消预售制的城市，我们在此有两个不成熟的个人建议：其一、应该尽快建立健全举报机制，以形成对开发商期房销售的有效制约，做到随时响应，随时查处；其二、尤其要加大对虚假宣传、偷工减料、坑害购房者利益的开发商严惩力度。即可考虑在行政处罚之外，搭建行业黑名单制度。对有严重污点的房企更应该禁止进入市场。