刘洪玉(刘洪玉 清华)

　　中国小康网 独家专稿

　　文| 刘洪玉

　　楼市关乎民生，讨论楼市可持续发展时，至少应该从三个方面入手：一是住房市场本身的可持续发展，二是各市场主体及产业生态的可持续发展，三是住房市场和经济社会的良性互动。很显然，市场主体和产业生态的可持续发展，是市场本身可持续发展的基础。

　　可持续发展是“既满足当代人的需要，又不损害后代人满足其自身需要的能力的发展”，目前讨论较多的是经济、社会和生态环境三个方面的可持续问题。2015年联合国大会通过的《2030年可持续发展议程》提出了17项可持续发展目标和169个具体目标，其中关于住房发展的目标，是目标11“建设包容、安全、有抵御灾害能力和可持续的城市和人类住区”下的第一个子目标，即“到2030年，确保人人获得适当、安全和负担得起的住房和基本服务，并改造贫民窟”。我国“十三五”期间基本完成了城镇棚户区改造，目前正在实施城镇老旧小区改造和综合整治，建成了世界上规模最大的住房保障体系，是世界上住房领域落实联合国可持续发展目标的典范。

　　楼市是人们对住房市场或房地产市场的通俗称呼，如果向楼市中相关主体及其经济活动延伸，还可以拓展到房地产业甚至是房地产业生态圈。过去讨论比较多的，是楼市平稳健康发展问题，这也是国家房地产调控长效机制的主要目标。为了实现房地产市场平稳健康发展，需要实现房地产市场内部若干关系的均衡，包括新开工、竣工和销售的均衡，土地成本、建造成本、商品房价格和租金的均衡，土地储备、土地购置和住房供应数量的均衡，地价和房价的均衡，居住和商用、商品房和保障房的均衡等。还需要实现房地产市场与外部关系的协调，包括住房供应与家庭生成、房价与收入、开发投资与资金来源的协调，地价、房价和租金涨跌与GDP和CPI变化的协调，房地产业与其他产业在GDP中贡献率的协调等。上述均衡和协调关系的发展规律，就是我国房地产长效机制工具箱设计的重要基础。

　　所以当人们谈到楼市可持续发展这个话题时，就需要从可持续发展的目标要求出发看住房市场或房地产市场，其关注的因素显然更为广泛和复杂。欧洲有学者对各国住房市场的可持续性进行分析评价时，综合采用了宏观经济、住房存量、住房可支付性、人口与社会因素、住房质量和环境质量共六个方面的33个指标。

　　总的来看，讨论楼市可持续发展时，至少应该从三个方面入手：一是住房市场本身的可持续发展，二是各市场主体及产业生态的可持续发展，三是住房市场和经济社会的良性互动。很显然，市场主体和产业生态的可持续发展，是市场本身可持续发展的基础。

　　正确认识住房与住房市场

　　讨论住房市场的可持续发展问题，首先要认识住房和住房市场，把握其主要特点。

　　住房是一种特殊商品，具有位置不可移动、建设周期和寿命周期长、价值量大、可自住和租住、是投资品也是消费品、是商品也是公共品等特征，其供求数量和价格除了受生产成本、支付能力和供求关系等一般市场因素影响外，还会受到经济、社会、政治、金融、法律制度、技术、资源、国际等外部环境因素的影响，尤其会受政府政策、土地供应和未来预期的影响。

　　因此，住房市场除具有一般市场特征外，也有自身独特的特征。比如既具有长期趋势也有短期波动。长期趋势变化反映了住房价格与价值的关系，要求住房价格应得到城市经济、社会、资源等基本面因素的支撑，不能持续单方向的背离基本面因素;短期波动则主要反映了预期因素的影响，包括非理性预期推动的价格发散过程或泡沫生成过程(价格偏离基本面)，以及供给调整和套利行为推动的均值回归过程或泡沫消除过程(价格向基本面回归)。

　　住房市场还具有周期性景气循环特征。住房市场除了受宏观经济周期的影响外，还有自身的小周期，这是因为住房生产周期长，为了更好满足需求需要预先生产，但预先生产可能会出现判断失误导致过量供应，这样就需要减缓供应等待下一个供应机会的到来。从这个意义上说，房地产开发投资规模逐年上升，只是供应短缺时期的特殊现象。当总体供应不再短缺，市场上更多的只是更新需求和结构性机会时，新开发规模的增加或减少，都是正常的市场现象。如果一直持续上涨，就应该关注其可持续性问题了。

　　此外，住房市场还容易产生价格泡沫和过热现象。价格泡沫是指由房地产投机引起的房地产价格脱离基本面支撑的持续急剧上涨;过热现象则是指当市场需求增长赶不上新增供给增长速度时，出现的空置率上升、价格和租金下降的情景。很显然，投资和投机需求既催生价格泡沫，也会给开发商带来需求旺盛错觉而导致缺乏实质使用需求支撑的过量供应。为此，住房市场还有另外一个很重要的特点，就是需要政府对市场的干预，或者至少是有效的政策引导，以确保市场稳定，确保住房市场能持续贡献于经济持续增长和社会和谐稳定。

　　住房市场可持续发展的四大问题

　　接下来的一个问题是，楼市可持续发展有哪些标志，或存在哪些可持续发展问题呢?限于篇幅，笔者仅从住房市场价格、房地产开发企业、制度与政策和绿色低碳四个方面做些简要的分析。虽然是挂一漏万，但基本上涉及了这个问题的主要方面。

　　特殊重任 地方政府在住房市场上的角色，除了制定政策、规制市场、提供住房保障外，还是垄断的土地供应者，这就使得政府在住房市场可持续发展这个目标上，承担特殊重任。 摄影/宁颖

　　首先是从住房市场价格角度考察。住房市场的许多指标，都对住房市场的可持续发展有着重要影响。其中住房价格最重要也综合，从某种程度上也反映了空置率、租售比等指标的影响。

　　一是要保持与经济社会发展基本面因素的协调，尤其是与居民可支配收入相协调。这个协调关系的主要指标，主要是房价收入比或住房支出占可支配收入的比重。从国内外学者研究结论来看，当前住房水平和融资条件下的房价收入比合理范围是7~9倍，特大城市适当高于上限、中小城市适当低于下限，也都认为是处在合理范畴，但如果有些城市成倍地高于这个范围，显然是不可持续的，就需要大规模地提供政策性或保障性住房来缓解住房矛盾。居民住房支出占可支配收入的比重，既是估算合理房价收入比的基础，也是判断租赁住房租金的可支付性的一个指标，其合理取值范围是25%~30%。比如当前为鼓励住房消费降低贷款利率、降低首付款比例，前者有利于提高购房人可负担的房价收入比，后者则是降低了购房门槛但可能让月还款负担超出购房人可支付水平。也有学者通过估算市场房价被高估或偏离经济基本面决定的价值的程度，来构造“房价可持续指数”，并据此来判断不同城市的住房市场是不是一个可持续发展的住房市场(高估或低估不超过10%被认为是可持续的)。

　　二是住房价格要保持基本稳定不能大起大落。住房是重要的社会财富，也是社会信用的一个重要价值之锚，房价大起大落很显然会影响到宏观经济尤其是金融体系的稳定，诱发系统性金融风险。从另一个角度看，房价短期快速上涨，通常伴随着住房投机，是非理性预期下的繁荣，肯定不可持续;房价短期大幅下跌，往往意味着乐观预期的逆转，除危及房地产市场本身外还会将风险外溢到相关市场和领域，肯定也是不可持续的。

　　从上述分析中就不难理解，为什么我国政府调控房地产市场的主要目标是稳地价、稳房价、稳预期。虽然这三个目标相互关联、相互影响，但核心是稳房价。而为了稳房价必须要先努力稳地价、稳预期，因为政府在稳地价和稳预期方面具有特殊的责任和能力。

　　其次是从房地产企业角度考察。住房市场的可持续发展，离不开住房市场主要参与者的可持续发展，不论是房地产投资开发企业和中介服务机构，还是物业资产运营和服务管理企业，其可持续发展的水平，都对房地产市场的可持续发展有着重要的影响。

　　以房地产开发企业为例，目前有许多房地产开发企业正在遭遇严重的流动性风险，出现了债务违约、信用受损、融资困难、销售不畅、延期交付等情况，部分企业甚至进入破产清偿阶段。虽然这些企业走到今天这一步有各种各样的原因，但是其经营的理念和模式不可持续是一个主要原因。比如从理念上讲，这些企业普遍对未来市场过分乐观，认为市场房价一直会上涨、别人的房子不涨自己开发的房子也会上涨，因此在土地获取过程中即便是面粉(地价)比面包(房价)贵也无所畏惧。从商业模式上来看就更加不可持续，这些企业普遍采用了高负债、高杠杆、高周转的“三高模式”，并借助“预售制度”和“小股操盘”等经营杠杆进一步提高企业总体杠杆水平，使企业对市场和政策环境的变化非常敏感，没有任何安全储备，经不起任何风吹草动。因此，房地产开发企业要提高自身的可持续发展水平，一定要充分认识房地产市场周期及其影响，一定要稳中求进，为企业应对市场周期变化和特别重大事件的冲击留出安全储备。

　　中介服务机构同样对住房市场的可持续发展有着重要的影响。以美国2008年次贷危机为例，表面上看，房价迅速下跌、利率持续上涨是次贷危机爆发的诱因，但实际上在住房抵押贷款发起过程中已经埋下了重大风险隐患。因为借款人、经纪人、贷款公司、评估师实际上成了利益共同体，只要贷款成功，经纪人和评估师就能获得佣金，贷款公司就能获得发行费用和服务费用，借款人就能获得所需贷款购得住房，罔顾职业伦理、劣币驱逐良币。有关研究显示，2003年有55%的评估师承受了贷款公司、经纪人、客户和房地产代理等要求高估房价的压力，2008年该比例大幅升至90%，使美国住房抵押贷款中有50%的押品被高估了。此外，华尔街的证券投资评级机构也没有客观充分地披露次贷证券及其衍生品的相关风险。

　　其次从制度与政策角度考察。由于住房具有重要的社会属性，与住房相关的经济活动存在许多外部效应，以及住房市场与国民经济之间联系紧密等原因，通过制定住房政策以稳定住房市场、公平住房机会、改善住房质量就显得非常必要。

　　一个清晰透明、长期稳定、公平包容的住房产业政策，对于房地产市场的可持续发展至关重要。一个好的、符合可持续发展原则的政策，一要鼓励住房消费先于资产积累;二要普遍提升购房能力，减少房价上涨导致的财富占有差距;三要综合考虑房屋建筑和区位，不能忽视邻里环境和区位的重要性;四要致力于产权中立和稳健的租赁市场，不能仅鼓励住房所有权。

　　地方政府在住房市场上的角色，除了制定政策、规制市场、提供住房保障外，还是垄断的土地供应者，这就使得政府在住房市场可持续发展这个目标上，承担特殊重任。比如从开发成本构成的角度考察，土地成本在商品房开发成本中的比重越来越高。行业中有个地货比的概念，即地价占房价的比重，在一线城市的热点地块，该地货比指标已经达到了80%，此时土地成本占总开发成本的比重会更高。虽然这是公开市场竞争的结果，但并非就是合理的、符合可持续发展原则的。换句话说，如果把政府、房企、购房人、金融机构和专业服务机构等看作是一个住房市场生态圈的话，这个生态圈中的核心角色发生风险，整个生态圈的链条就可能会断裂，其他所有的主体也会面临损失和不确定性。从这个意义上来说，土地供应政策，还有必要增加一个促进住房市场可持续发展的思考维度。

　　为此，要创建综合性住房政策框架，把住房和住房市场放到经济社会发展和民生福祉的大背景下，从土地、规划、金融、财税、规制等多个维度，制订综合协调互补的住房政策。

　　另外还要从产品和服务绿色化、低碳化水平角度进行考察。为应对气候变化，实现全球范围的可持续发展，我国提出了2030年实现碳达峰和2060年实现碳中和的发展目标。

　　有关研究表明，随着经济社会发展水平的提高，生产领域碳排放的增速逐渐放缓，生活领域碳排放的增速逐渐提高，而生活领域的碳排放主要发生在建筑空间范围内。为此，提高新建住房的绿色低碳发展水平，改造存量住房使其满足绿色低碳发展要求，实现住房市场的高质量发展，就成为考察住房市场可持续发展水平一个重要维度。

　　笔者曾基于中指研究院2015—2017年“中国城市居民居住满意度调查”数据的实证分析结果表明，相比于非绿色住宅，绿色住宅居民的总体满意度显著提升，并且对开发商的信赖程度增强，再次购买此开发商楼盘的意愿显著提高，而且在绿色住宅较为稀缺的住房市场中，这种效应更加显著。进一步对企业开发绿色住宅和居民购买绿色住宅的经济可行性进行分析发现：(1)对于开发企业而言，获得绿标认证的住宅所享有的溢价足以补偿房地产开发企业的绿色增量成本;(2)对于居民而言，若只考虑运行费用节约，尚不足以收回购买绿色住宅时所支付的溢价，但如果考虑绿色住宅所提供的舒适健康居住环境的价值的话，则购房者的绿色增量投资也是经济可行的。因此建议政府改变对绿色建筑的财政补贴方式，从补贴开发商的增量成本转向补贴消费者购买使用绿色住宅、补贴绿色住宅技术研发和成套技术推广应用，从直接的财政资金补贴转向间接的税收减免和绿色金融支持，以提升政府补贴的效率和有效性。此外，还要解决商品住宅限价等调控政策对绿色住宅发展的制约作用，给绿色住宅设置更宽松的价格浮动空间，以提高开发商供应绿色住宅的积极性，促进住房产品和服务的绿色化、低碳化高质量发展。

　　深入落实党的二十大精神，

　　促进住房市场可持续发展

　　党的二十大报告中，客观总结了过去五年我国在住有所居方面取得的重大成就，也指出必须清醒看到群众在住房等方面还面临不少难题，需要继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为中国式现代化不断夯实人民幸福生活的人居环境基础。

　　党的二十大报告，实际上为我国住房市场可持续发展指明了方向，需要认真学习思考，并将之付诸实践。

　　首先是“房住不炒”，要求住房市场的参与者，尤其是开发商和购房人，要把住房的使用功能作为首要关注点，引导社会摒弃“炒”的思维，因为“炒”本身就不可持续，还会引发一系列不可持续问题。

　　二是“多主体供给”，单一主体供给、单一类型的供给，显然不利于市场稳定，且可能因路径依赖而导致规模受限、成本上升、效率下降，因此需从土地供应开始，探索多主体供给问题，探索除开发商供应外，非营利组织参与住房供应的可能性。

　　三是“多渠道保障”，政府独立承担住房保障责任，其一是供应规模受限，其二是管理效率不高，其三是管理负担不断增加，是不可持续的，应该从融资、建设、持有和运营管理等多维度，吸引社会力量参与，提高住房保障体系的韧性和可持续发展水平。

　　四是“租购并举”，租和买都是居民获取住房、满足居住需要的有效方式，发展和完善住房租赁市场，增加保障性租赁住房的供给，可以有效改善住房的可支付性，为居民实现住房消费提供更多的选择，也有利于住房市场的稳定和可持续发展。

　　(作者系清华大学建设管理系教授)

　　(《小康》·中国小康网 独家专稿)

　　本文刊登于《小康》2022年11月下旬刊