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租期(租期没到不想租了,租金可以退吗)

来源:峰值财经 发布时间:2023-06-07 浏览量:

老实说,实体店部分被淘汰到底是不是历史必然趋势?其原因是发展过快还是被人为导向?答案我们不得而知!

这些天发生在身边的事情颠覆了很多人认知,一位“网红”朋友到项目租赁门面,抛开网红称号不说,正常的租赁流程需要反复不断的交谈政策流程,最终才达成签约条件,但是他所选择的楼盘正好遇到整体降租金,开发商为促进商家入驻,以低资金、高免租期来增加商家签约,政策条件都谈得差不多时,双方纠结在租期上面,开发商希望以“短租”形式出租,而他则希望“长租”,两者表面其实没多大区别,什么原因导致双方相向而行呢?

租门面时,租期“越短越好”还是“越长越好”?这几个雷区要注意

除了这件事,另外让开发商棘手一个现象:原有的老商家租期未满,按照3年前40元每平方米租金和5%递增幅度,现在已经达到46元每平方米,按常理来说今年新商家租金应该在50元每平方米较为合适,才能体现出房地产“增值”效果,现实却反其道而行之!开发商不仅没有将租金提高,反而降至30元每平方米,这样的政策调整让原有商家着实进退两难?违约停止租赁则要承担合约损失,继续经营下去则与新进场商家无租金成本优势,为此老商家与开发商处于僵持阶段。

这两个现象其实反应了房地产商业存在着不确定性,长租与短租代表了双方各自“权益”!

租门面时,租期“越短越好”还是“越长越好”?这几个雷区要注意

开发商为什么希望短租?

毫不避讳的说,上述两种情绪牵扯着各自利益,开发商希望短租目的有三点:

  1. 短租利于项目业态及时调整,一个商业项目大多存在调整情况,这样有利于自身商业布局。例如某五线城市万达广场与沃尔玛商场之间有一条美食街,原本正新鸡排在美食街档口位置,经过两轮调整后安排到中庭门面中。这家小吃店本身具备引流效果,这样布置提高了商场整体人气值。
  2. 短租利于合同到期后租金调整,也是房地产租金市场变化的体现。曾经一个在地下商场做美食的朋友就遇到这样的事,运营公司规定合同两年一签,商家想长期签约却不被允许,合同期满后要求商家交2万元的续租费用,如果不交这个钱便将商铺出租给另外商家,在商场人气冷淡时都熬过来了,好不容易等到成熟时却要多支付费用,此时放弃租赁,商家更加不甘心,被迫缴纳这笔费用!
  3. 短租可以降低与业主“反租”运营风险,商业楼盘目的是销售,为了促进销售,甚至打带“租约”和“回购”旗号!而这条承诺实现起来实则“困难重重”,不是回购资金不足,就是收取不了商家租金从而无法支付反租款,此时采取短租模式,不仅商业氛围得到提升,还增加了短期商铺销售的可能性,销售出去后就可以由业主自行把控出租,也将开发商自身风险降低!

总结起来,短租其实是根据商业整体情况采取的一种租赁方式,也结合了楼盘现状规避了部分风险。

租门面时,租期“越短越好”还是“越长越好”?这几个雷区要注意

商家为什么更愿意长租?

商家租赁门面目的是为了经营生意,而开实体店的租金成本是影响利润一大因素,租金太高容易变相的给开发商“打工”,只有租金越低才能保证有更多盈利可能性!

租门面时,租期“越短越好”还是“越长越好”?这几个雷区要注意

首先商家已经判断出商铺价格未来会上涨基础上,会希望通过签订长租合同约束对方,避免随意上涨租金给自己带来成本压力。毕竟开实体店都需要投入大笔装修费用,一般实体店短期回本可能性较小,需要长期过程,此时如若开发商坐地起价,对于商家经营不佳时无异于“趁火打劫”!租金很低时商家更愿意选择长租,一方面保护低租金“优势”;另一方面可以对抗房地产市场回降风险。

其次实体店的经营过程中积累了大批忠实客户资源,频繁更换店面容易造成客户流失,从而直接带来经济损失。曾经一个做小吃店的老板,租了一间美食城门面,看到餐饮行业并未受到电商影响,也想在餐饮店中捞金,然而开餐饮店并不是他想的那么简单,他选择的美食城属于新楼盘,通过开发商招商引资入驻进去,新楼盘前期人流自然有所欠缺,而他恰好过分关注人流,忽略了这一年多积累的客户群体,此时租金2000元每月,在合同期还未满时宁可违约也要换地方经营,于是他找到了另外一个临街门面,租金7000元每月,装修成本5万,人工成本每月4000,就这样开了3个月不到便倒闭,从他门面位置看,人流确实不错,唯一缺陷就是处于快车道旁,路边不能停车,老客户引流欠缺条件,经过的路人倒是很多,就是少有人专程来用餐,毕竟店小且无吸引力!

最后长租是商家自我稳定的前提,避免因为自身原因导致内心产生对开店不够坚定!开实体店从起步到成熟需要一个过程,需要坚持与创新才能“笑”到最后,现实生活中很多创业的伙伴都是逞一时新鲜,经营一段时机发现自己并不适合开店就迫切转让进而转行,其实每个行业都有一个成长周期,长租正是打“持久战”的基础,即使真面临转让长租也能成为转让费“加分”项,毕竟愿意花钱转让的商家更希望剩余较长租期,避免短期房东临时涨价。

租门面时,租期“越短越好”还是“越长越好”?这几个雷区要注意

到底租期“越长越好”还是“越短越好”呢?

其实租期长与短因市场而已,与市场租金、楼盘情况有着直接关联。商家租赁门面时需要对症下药,避免踩中“雷区”!

  • 房地产市场无明显上涨信号时,短租优于长租!可以应对租金下跌风险。正如上文中提到老商家签约了长租合同,开发商却下调了新商家签约租金,这种现象对老商家明显不利,承担较高房租意味着缩减了自身利润空间,难以有效抵抗通货膨胀,毕竟物价依然处于上涨过程。
  • 开发商对商家所经营业态与品牌认可时,往往会以更优惠的政策提供给商家,此时长租优于短租!例如一楼盘临街门面平均租金在100元左右,为了引进知名商家不惜降低至60元左右,此时的商家更应该签订长租合同,一方面低租金采取长期租赁具备成本优势;另一方面知名商家更需要为顾客提供一个稳定且长期的经营场所,也是履行商家的“道德”义务!
  • 租赁面积较大、投入装修成本较多时,应采取长租模式。目前市场上的大面积商铺都采用长期租赁,并且在租金方面比小面积商铺更具优势。例如婚宴广场所需面积一般在2000平方米左右,投入资金在500-1000万左右,甚至会投入更多资金来打造出更加奢华的店面,这样的商铺一次性投入较大,经营过程的总租金成本更高,需要较长回本周期,此时若采取短租无异于“以卵击石”!长租才符合此类需求。
租门面时,租期“越短越好”还是“越长越好”?这几个雷区要注意

当然长租与短租还需要商家跟开发商做具体沟通,开发商出租门面既是受益方也是让利方,对于不同商家、不同门面,开发商往往会采取不同租赁政策来出租,与商家的品牌影响力、门面反租年限、楼盘商业氛围有等关。

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