老实说，实体店部分被淘汰到底是不是历史必然趋势？其原因是发展过快还是被人为导向？答案我们不得而知！

这些天发生在身边的事情颠覆了很多人认知，一位“网红”朋友到项目租赁门面，抛开网红称号不说，正常的租赁流程需要反复不断的交谈政策流程，最终才达成签约条件，但是他所选择的楼盘正好遇到整体降租金，开发商为促进商家入驻，以低资金、高免租期来增加商家签约，政策条件都谈得差不多时，双方纠结在租期上面，开发商希望以“短租”形式出租，而他则希望“长租”，两者表面其实没多大区别，什么原因导致双方相向而行呢？

除了这件事，另外让开发商棘手一个现象:原有的老商家租期未满，按照3年前40元每平方米租金和5%递增幅度，现在已经达到46元每平方米，按常理来说今年新商家租金应该在50元每平方米较为合适，才能体现出房地产“增值”效果，现实却反其道而行之！开发商不仅没有将租金提高，反而降至30元每平方米，这样的政策调整让原有商家着实进退两难？违约停止租赁则要承担合约损失，继续经营下去则与新进场商家无租金成本优势，为此老商家与开发商处于僵持阶段。

这两个现象其实反应了房地产商业存在着不确定性，长租与短租代表了双方各自“权益”！

开发商为什么希望短租？

毫不避讳的说，上述两种情绪牵扯着各自利益，开发商希望短租目的有三点:

1. 短租利于项目业态及时调整，一个商业项目大多存在调整情况，这样有利于自身商业布局。例如某五线城市万达广场与沃尔玛商场之间有一条美食街，原本正新鸡排在美食街档口位置，经过两轮调整后安排到中庭门面中。这家小吃店本身具备引流效果，这样布置提高了商场整体人气值。
2. 短租利于合同到期后租金调整，也是房地产租金市场变化的体现。曾经一个在地下商场做美食的朋友就遇到这样的事，运营公司规定合同两年一签，商家想长期签约却不被允许，合同期满后要求商家交2万元的续租费用，如果不交这个钱便将商铺出租给另外商家，在商场人气冷淡时都熬过来了，好不容易等到成熟时却要多支付费用，此时放弃租赁，商家更加不甘心，被迫缴纳这笔费用！
3. 短租可以降低与业主“反租”运营风险，商业楼盘目的是销售，为了促进销售，甚至打带“租约”和“回购”旗号！而这条承诺实现起来实则“困难重重”，不是回购资金不足，就是收取不了商家租金从而无法支付反租款，此时采取短租模式，不仅商业氛围得到提升，还增加了短期商铺销售的可能性，销售出去后就可以由业主自行把控出租，也将开发商自身风险降低！

总结起来，短租其实是根据商业整体情况采取的一种租赁方式，也结合了楼盘现状规避了部分风险。

商家为什么更愿意长租？

商家租赁门面目的是为了经营生意，而开实体店的租金成本是影响利润一大因素，租金太高容易变相的给开发商“打工”，只有租金越低才能保证有更多盈利可能性！

首先商家已经判断出商铺价格未来会上涨基础上，会希望通过签订长租合同约束对方，避免随意上涨租金给自己带来成本压力。毕竟开实体店都需要投入大笔装修费用，一般实体店短期回本可能性较小，需要长期过程，此时如若开发商坐地起价，对于商家经营不佳时无异于“趁火打劫”！租金很低时商家更愿意选择长租，一方面保护低租金“优势”；另一方面可以对抗房地产市场回降风险。

其次实体店的经营过程中积累了大批忠实客户资源，频繁更换店面容易造成客户流失，从而直接带来经济损失。曾经一个做小吃店的老板，租了一间美食城门面，看到餐饮行业并未受到电商影响，也想在餐饮店中捞金，然而开餐饮店并不是他想的那么简单，他选择的美食城属于新楼盘，通过开发商招商引资入驻进去，新楼盘前期人流自然有所欠缺，而他恰好过分关注人流，忽略了这一年多积累的客户群体，此时租金2000元每月，在合同期还未满时宁可违约也要换地方经营，于是他找到了另外一个临街门面，租金7000元每月，装修成本5万，人工成本每月4000，就这样开了3个月不到便倒闭，从他门面位置看，人流确实不错，唯一缺陷就是处于快车道旁，路边不能停车，老客户引流欠缺条件，经过的路人倒是很多，就是少有人专程来用餐，毕竟店小且无吸引力！

最后长租是商家自我稳定的前提，避免因为自身原因导致内心产生对开店不够坚定！开实体店从起步到成熟需要一个过程，需要坚持与创新才能“笑”到最后，现实生活中很多创业的伙伴都是逞一时新鲜，经营一段时机发现自己并不适合开店就迫切转让进而转行，其实每个行业都有一个成长周期，长租正是打“持久战”的基础，即使真面临转让长租也能成为转让费“加分”项，毕竟愿意花钱转让的商家更希望剩余较长租期，避免短期房东临时涨价。

到底租期“越长越好”还是“越短越好”呢？

其实租期长与短因市场而已，与市场租金、楼盘情况有着直接关联。商家租赁门面时需要对症下药，避免踩中“雷区”！

• 房地产市场无明显上涨信号时，短租优于长租！可以应对租金下跌风险。正如上文中提到老商家签约了长租合同，开发商却下调了新商家签约租金，这种现象对老商家明显不利，承担较高房租意味着缩减了自身利润空间，难以有效抵抗通货膨胀，毕竟物价依然处于上涨过程。
• 开发商对商家所经营业态与品牌认可时，往往会以更优惠的政策提供给商家，此时长租优于短租！例如一楼盘临街门面平均租金在100元左右，为了引进知名商家不惜降低至60元左右，此时的商家更应该签订长租合同，一方面低租金采取长期租赁具备成本优势；另一方面知名商家更需要为顾客提供一个稳定且长期的经营场所，也是履行商家的“道德”义务！
• 租赁面积较大、投入装修成本较多时，应采取长租模式。目前市场上的大面积商铺都采用长期租赁，并且在租金方面比小面积商铺更具优势。例如婚宴广场所需面积一般在2000平方米左右，投入资金在500-1000万左右，甚至会投入更多资金来打造出更加奢华的店面，这样的商铺一次性投入较大，经营过程的总租金成本更高，需要较长回本周期，此时若采取短租无异于“以卵击石”！长租才符合此类需求。

当然长租与短租还需要商家跟开发商做具体沟通，开发商出租门面既是受益方也是让利方，对于不同商家、不同门面，开发商往往会采取不同租赁政策来出租，与商家的品牌影响力、门面反租年限、楼盘商业氛围有等关。

#2019生机大会#