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孟晓苏(孟晓苏的采访)

来源:峰值财经 发布时间:2023-06-07 浏览量:

本文来源:时代周报 作者:赵佳琪

“在中央要求建立的房地产发展新模式中,两个关键词就是‘住房双轨制’和‘租购并举’。我认为,这将构成房地产新发展模式的核心。”2022年12月18日,汇力基金董事长孟晓苏在接受时代周报记者专访时谈道。

不久前,在京召开的中央经济工作会议强调,有效防范化解重大经济金融风险,要确保房地产市场平稳发展,同时,支持刚性和改善性住房需求。此外,会议还强调,要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

对此,孟晓苏认为,这是对房地产行业发展的重要“定向”,明确了房地产与国民经济发展的关系。“通过完善保障住房体系,让保障群体都能享受到房改政策的优惠,不仅能让全体居民住有所居,而且能让他们走上共同富裕的道路。”

事实上,孟晓苏一直坚持认为,有效实施“住房双轨制”,以及通过REITs(不动产投资信托基金)进行房地产资产证券化,将会对中国房地产行业的深度调整起到至关重要的作用。

在采访过程中被提问到保障房,孟晓苏阐述:“1998年的房改方案明确了我国住房供应体系是‘市场供应商品房、政府提供保障房’,但在推动房改的过程中,保障住房停建两年,还曾一度用“小户型”商品房来代替保障房,导致保障房建设‘旷课十二年’。”

另外,他在2005年就预见了REITs在中国发展的必要性,多年来一直致力于推行REITs。“我国REITs试点从基础建设领域启动,目前已经进入到保障型租赁房领域。未来REITs一定会进入商业地产领域,将会有更为广阔的发展空间。”

专访过程中,孟晓苏提到,2023年是政策转型的一年,如果政策转型到位,楼市就能够恢复和升级。“我对2023年的整体楼市趋向抱有良好的预期。有改善性住房需求且有购买能力的居民,要抓住现在的‘政策底’,该出手时就出手。在满足住房需求的同时,也支持了国家经济发展,并且还能拥有未来增值的预期。”

孟晓苏:希望尽快恢复楼市信心,建好保障房,让人民群众都能住上好房子

(图片来源:图虫创意)

恢复信心

在接受时代周报记者接近3个小时的专访中,孟晓苏虽然认真作答,但却频繁提到:“我先给你讲个笑话。”而这个初衷,在于孟晓苏想将一些晦涩的理论及知识,通过简单幽默的语言传递给大众。

如“房地产周期性发展理论”,他称之为“蹦擦擦”理论——我国房地产市场近年已经进入“短周期波动”,基本上是“一年上涨、两年低落”,形成一种类似“三步舞”的节奏。“2006年至今,房地产行业已经出现过五次‘蹦擦擦’。”孟晓苏通过他提出的“蹦擦擦”理论,判断2022年的房地产行业正处于持续低落期第二年。

事实上,为了促进房地产行业回归理性,2022年以来,政府部门出台多项政策进行深度调控,如降低首付比例、放松限购条件、向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金等。值得一提的是,在供给侧方面,11月28日中国证监会出台多条政策,用以缓解房企流动性压力,落实保交楼。

“多条政策下发,意味着政策正在转向,有望改善房地产行业预期,且此举对稳经济将起到积极作用。”孟晓苏对时代周报记者分析,上市和再融资,能够发展直接融资、减少刚性兑付,是我国金融改革的要求和方向。

然而,孟晓苏也指出,现在的金融支持政策都是“非核心政策”,“核心政策”是让房地产市场恢复正常发展,直接启动楼市。在孟晓苏看来,这些利好政策,都是打开“资金可以流向房地产”的通路,但这些不是一蹴而就的,要通过政策的逐步积累,等待楼市信心回归的启爆点。

大力提振信心,在本次中央经济工作会议被反复提及的次数,前所未有。而孟晓苏也不断提出,恢复楼市最重要的就是恢复信心。“香港在1997年到2003年时候,曾经出现过房地产低迷6年的情况,后来有各种提振市场的声音出现,没多久香港楼市的信心就回归了。目前,政府陆续出台各类政策,用了各种政策工具,所以我认为,房地产市场信心通过一段时间,也该恢复正常了。”

至于何时才能真正看到政策的成效,孟晓苏给出的时间是“9个月”,他根据自己多年的从业经验得出,从房地产政策出台到产生实际效果,一般会有9个月的时间。而在路径方面,孟晓苏认为,应该遵循中国楼市的启动规律,即总是从一线城市着手,向二、三线城市辐射和传导。“激活北上广深,就激活了全国。”

“2016年初我国在楼市去库存的思想指导下,楼市购买力迅速回归。”孟晓苏建议,应该有针对性地取消“限购”政策,激活消费端。

时代周报记者观察到,多项政策下发后,房企也在积极行动,其中响应上述中国证监会融资政策的行动最为明显。中指研究院数据显示,自11月以来,已有25家上市房企发布配股或定增融资公告。其中A股17家进行非公开定增融资,H股8家通过配股融资,碧桂园、雅居乐、建发国际等,已经完成配股融资。

“从现在来看,政策端毫无疑问已在发生重大转变;而房地产市场的重启,则带动整个国民经济恢复启动。”孟晓苏对记者谈到。

孟晓苏:希望尽快恢复楼市信心,建好保障房,让人民群众都能住上好房子

(图片来源:图虫创意)

居者有其屋

此次中央经济工作会议强调,要因城施策支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。在孟晓苏看来,这再清楚不过地说明,自己一直坚持的“住房双轨制”是正确的。

事情还要追溯到1998年。那一年的7月3日,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,这意味着,福利分房制度宣告取消,房地产行业正式迈入了商品化与市场经济阶段。而住房制度改革设计方案也完整设计了我国住房供应体系,即住房双轨制:市场提供商品房、政府供应保障房。

如果按照房改设计方案来看,我国的房地产发展之路应该会按照住房双轨制坚定不移地走下去。但在孟晓苏看来,住房双轨制在后续多年发展中,并没有得到很好的践行。“主要是保障房建设方面,一直没有很好的落实。”

孟晓苏向时代周报记者说道:“在保障房‘旷课’的这些年,房地产行业的发展走了不少弯路。”

“比如说曾经试图用‘小户型’来代替保障房。”孟晓苏又以“龙虾”讲了个笑话:“有人认为,吃不起4斤龙虾,吃1斤还不行吗?但是低收入群体并不想吃龙虾,他们首先需要的是便宜的大葱炒鸡蛋。”

在孟晓苏看来,另外一条弯路,是在实际执行中,政府把建设保障房的责任摊到商品房开发项目里,搞“限地价、竞配建”,从而导致住房保障体系没有真正建立起来。

“我认为,央/国企房地产企业的主要责任是建设保障房。而不能像现在这样涌到商品房市场高价拍地,应当回归保障轨道。”孟晓苏说。

以孟晓苏曾经任职的中房公司为例。中房公司成立于1981年,承担了全国住宅示范小区试点工作的半数任务。孟晓苏2022年发表的主题演讲《房地产周期——信心比黄金更重要》中提到,原本中房集团在全国超过230个城市设有中房企业,每年开发占比约为全国总量的20-22%,建设的房屋都是低价位和保障性住房,在一定程度上,起到了调节和稳定房价的重要作用。

孟晓苏表示,所谓“结构性房价”,即商品房房价和保障房房价加权平均后,所形成的房价。如果保障房供应得足够多,房价就会呈现涨幅不大的的现象,甚至还可能呈现房价下跌的情形,起到平稳房价的作用。

“在房改初期,经济适用房大量入市的时候,曾出现过几个城市房价下跌的现象,这实际上并不是商品房房价下跌,而是房价被保障房给平均了。这样的话,各个收入层级的老百姓都能在市场上找到适合自己的房子,就是一个良好的状态。如果忽视了结构性房价,只一味强调商品房价格要降低,这并不符合有房居民的意愿,而如果商品房价格上涨,又不符合无房待购人群的意愿。所以重视结构性房价,从而重视保障房的比重很有必要。”孟晓苏说到。

可以看到2017年以来,中央和国务院多次强调构建“住房双轨制”体系,要求以市场为主满足多层次需求、以政府为主提供基本保障;要求完善住房市场体系和住房保障体系;一方面要推动保障房建设,另一方面要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求等。

时代周报记者了解到,目前,持续推进保障房建设再次被提升至重要位置。政府公开信息显示,“十四五”期间,40个重点城市将建设筹集650万套(间)保障性租赁住房,可解决近2000万新市民、青年人的住房困难问题。

孟晓苏:希望尽快恢复楼市信心,建好保障房,让人民群众都能住上好房子

(图片来源:图虫创意)

盘活存量资产

事实上,在孟晓苏的逻辑架构里,住房双轨制只是房地产行业稳健发展的基础。在夯实基础后,要进一步利用金融手段促使市场升级发展。

“房价高低不是根本性问题。”孟晓苏对时代周报记者分析,“保障房的存在,让市场上的整体房价不会过度升高,特别不会影响到低收入群体的利益。同时,如果使房价上涨能变成更多人的收益,而不是少数炒房者的利益,那么大家看待房价增长的心态也就不同了。”

当年房价不断攀升之所以被老百姓诟病,正是源于“买不起房”“买房导致经济压力大”的呼声越来越高。“房价下跌似乎对于当下买不起房的人是福利,但是对于已经购房的居民群体则是损害,表明他们的家庭财产在缩水。而且这也会打击居民的购房信心,不利于市场正常发展。”在孟晓苏看来,完全可以运用成熟的金融工具,把租赁房屋等资产转为社会资金所持有,形成专业化、机构化的房屋持有主体。它有利于发展租赁房和实现“租售并举”,也有利于人民群众持有资产和增加财产性收入。

REITs就是孟晓苏给出的解决方案。“借由REITs盘活更多优质存量不动产资产,把它变成安全的、可分割的、能够在市场上方便交易的金融产品,让房地产收益与增值的红利,更好地为人民群众所分享,这是‘普惠型的资本福利’。”孟晓苏对记者谈到。

从历史数据来看,海外REITs的长期增值确实很高。“美国的统计数据表明,从1972年到2014年的42年间,REITs的总收益达到142倍”。孟晓苏向时代周报记者说道,“其实这并不稀罕,以北京的翠微小区为例,在1985年售房的时候,当时房价只有460元/平方米。而现在那里的二手房交易价达到8万元/平方米,至今为止37年上涨了172倍。设想若在460元/平方米的时候就为REITs所持有,并在市场上流通,巨大的增值收益就应为投资人享受。”

另外,孟晓苏还谈到,REITs作为结构化的融资工具,在当前房地产企业高杠杆模式难以为继、金融机构资产配置面临挑战之际,可以丰富多层次的资本市场、盘活存量资产。

从2006年开始,孟晓苏就已经开始参与到推动REITs的实践工作中。讲到推行REITs的初衷,孟晓苏表示,REITs的收益比较稳健,通常情况下其底层资产较为安全优质,可以减少爆雷风险。同时,REITs还可以帮助企业通过转让优质资产、发行REITs来调整其负债结构。

事实上,在我国REITs已经有了良好进展。时代周报记者了解到,2021年6月份,9支公募REITs正式挂牌交易,开启了中国REITs历史的新一页。据中国证监会公布的数据,截至今年11月底,我国批准基础设施REITs产品24只,已在沪深两市上市的22只,市场认可度很高,募集资金超过750亿元。在目前我国“股债双杀”的资本市场上,REITs板块一枝独秀,涨幅远高于其它各个板块。

如今,我国REITs总市值已经达到830亿元,整体上比发行价累计平均上涨22.9%;市场总成交量138.8亿份,平均日均换手率超过2%,流动性高于日本、新加坡等成熟REITs市场。其中,保障房REIT今年已发行4支,包括红土深圳安居REIT(SZ180501)、华夏北京保障房REIT(SH508068)、中金厦门安居REIT(SH508058)和华夏基金华润有巢REIT(SH508077)。

“我选择REITs试点首先从基础设施领域起步,而不是从租赁商品房起步,是为了避免与房地产调控政策相抵牾,事实证明这是一条正确道路。”孟晓苏此时又在呼吁:“中国REITs要进入商业租赁房与商业地产领域”。

而事实上,现在REITs试点已进入到保障性租赁房领域,关于推进商业地产REITs的利好消息也不断传来。12月18日,在各金融监管机构鼓励资金支持房地产的声浪中,中国证监会负责人表示,“研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”。“这就开启了一扇大门,让中国REITs可以进入到国际REITs根据地——商业房地产。这是REITs资产增值潜力最大的领域,中国REITs由此将与国际REITs彻底接轨。”孟晓苏谈到。

“我对当前REITs在我国的发展状况非常看好。”孟晓苏表示,“下一步应该通过REITs实践,加快落实2008年国务院文件对REITs试点提出的初始要求,即‘开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道’。”

“那是中国发展REITs的初心,我们要不忘初心,回归本源。”孟晓苏说。

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