瑞安集团(瑞安集团上海开发的楼盘)

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“没有好的溢价绝对不会上市，瑞安不缺好的资产。”为了换取理想的上市价格，瑞安注入资产、一等就是12年。

近日，有消息指出，瑞安房地产正计划分拆旗下商业地产业务中国新天地在港上市，正就上市事宜与潜在顾问机构作初步洽商，预期最快明年完成上市，集资约5亿美元。

随后，观察者网就上市消息向瑞安方面求证，对方表示对市场传闻不做任何评论。

事实上，这并不是瑞安房地产第一次传出在港上市。早在2009年，瑞安房地产主席罗康瑞就考虑将新天地分拆独立上市，“这样可令瑞安房地产业务更清晰，同时分拆出的业务也能在资本市场上自筹资金。”

十二年间，瑞安房地产也多次传出上市信号。

2012年，瑞安房地产发布公告称，拟拆分子公司中国新天地单独港交所上市；2013年，瑞安房地产将旗下商办物业资产包划拨至中国新天地独立营运，并引入战略投资人Brookfield；2015年年初，瑞安集团董事会主席罗康瑞表示，力保中国新天地2015年下半年IPO。

由于“现阶段安排新天地上市并非充分反映其资产价值地最佳方式”，2015年业绩发布会上，瑞安房地产决定短期内不进行新天地的上市计划，直至今天。

被逼上市还是主动融资？

据瑞安房地产2020年业绩报告显示，期内，公司营业收入45.97亿元，同比降56%；归属股东净利亏损7.4亿元，同比降138%；毛利23.5亿元，较上年同期减少56%；毛利率51%较上年持平；年度亏损2.33亿元，同比下降109%。

瑞安方面解释称，由于上半年新冠病毒疫情影响，集团录得亏损约16.22亿元，而下半年集团业务出现复苏录得净利8.82亿元，综合影响下净利亏损7.4亿元。

拉长时间线来看，瑞安营收也呈现下降趋势。数据显示，2016至2020年瑞安房地产的营业收入分别为176亿元、184.51亿元、248.41亿元、103.92亿元、45.97亿元，自2018年后开始下滑。

无独有偶，2012年提出分拆新天地上市计划之际，瑞安房地产“借新还旧”，在两个月内两度发债，合计集资总额超过40亿元。彼时，瑞安已完成新天地模式复制，高光时刻之后业绩出现滑坡。

此外，借贷结构中，瑞安房地产短期还债压力较大。截至2020年年底，瑞安一年内到期债务为132.6亿元，而同期现金及银行存款合计为157.96亿元，其中还包括抵押予银行的存款13.13亿元及仅能用于本集团指定物业发展项目的受限制银行存款45.06亿元。也就是说，瑞安实际可支配用于还债和拿地等的灵活资金仅99.77亿元。

为了偿还短期内到期的现有债务、拨作资本开支，2021年6月，瑞安房地产发行4亿美元5.5%可持续发展挂钩债券；7月9日，瑞安房地产旗下2家全资子公司分别向佛山市禅城区土地储备中心交还1宗未开发土地，获得现金补偿26.53亿元。

此次传出分拆新天地上市，或许就和资金压力有关。业内人士表示，分拆业务上市是所有房企多元化发展中的必走之路，上市本身就是融资的过程。

赛道入局者不断增加

瑞安房地产成立于2004年，是瑞安集团在中国内地的房地产公司，主要从事开发、销售、租赁、管理及长期持有优质商业及住宅多用途物业，代表作有上海新天地、翠湖天地。

在罗康瑞的计划中，瑞安房地产则专注于地产开发业务，中国新天地将专注于管理、设计、租赁、营销瑞安房地产在内地的商业物业。

事实上，无论是地产还是商业，瑞安房地产的成绩一直来源于旧改。58安居客房产研究院分院院长张波表示，“作为典型的港企，瑞安在城市更新领域深耕的成绩斐然。”

不过，由于城市更新这一赛道本身就不是“快车道”，所以在前一轮的房企规模化之争中，瑞安的表现并不突出。可以参考的是，2020年年度，瑞房累计合约物业销售额为211.84亿元，未跻身百强房企之列。

“但不代表这条赛道本身没有优势，在房地产开发后时代，去杠杆化，重品质化的时代，能够占据重点城市的旧改项目，也是发展潜力的体现。”张波说道。

与此同时，不少内资房企也在布局着房地产后开发时代，据不完全统计，TOP50强房企中就有超七成房企布局城市更新。

业内人士向观察者网表示，旧改方面，三家房企做得不错，分别是打造宝山社区的大华、改造网红项目上生新所的万科和已改造20余条旧村的升龙。此外，以旧改见长的佳兆业、富力、奥园和卓越，还设有单独的城市更新集团。

“旧改项目本身对于房企实力的要求较高，开发周期长，对于现金流的要求更高。”业内人士表示，“一般财务稳健型房企，加上独特的地缘资源，会更具和长期发展优势。”

“而随着增量市场逼近天花板，存量赛道上的竞争者将越来越多，瑞安想要继续保持优势地位还需要更加努力。”

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