雅居乐滨江国际(浦口区雅居乐滨江国际)

来源：安家江北

3.05万/㎡、3.18万/㎡、3.45万/㎡，3.6万/㎡，4万/㎡，这是两年来江北核心区新房房价的进阶之路。

5万/㎡，4.5万/㎡，4万/㎡，3.5万/㎡，这是近1年来，江北核心区二手房房价所经历的历程。

有网友表示，目前核心区房价至少透支1万/㎡。

江北核心区航拍图

今天，我在社群中看到有网友热议，江北核心区的房价泡沫严重，还有下降空间。

有网友表示:"现在核心区的二手房已经基本回到了3年前，不少小区房价已经在3万/㎡出头"。

甚至有网友夸张的说，"二手房从曾经的5万/㎡，跌倒现如今的3万/㎡，现在这个价格，最少透支了1年"。

不过，也有网友提出不同意见，表示："现在降价是普遍现象，只不过核心区更加明显一点，等到这一轮周期过去，凭借江核的规划依旧能够涨回来"。

那么，真如网友热议所言，核心区的房价透支超1万/㎡？

二手房成交价同比下跌约6000元/㎡，跌幅达13%

其实对于这个问题，是很难有一个标准的答案的，因为板块房价没有一个准确的衡量标准，所以贵与不贵，透支与否其实都是一个比较的结果。

我们将从二手房、新房房价走势这两个纵向轴进行分析。

首先来看一下二手房市场的纵向对比。

有一点要承认的是，核心区的二手房市场成交价格相较于去年下滑严重。

就在9月，曾经的江核一代神盘——雅居乐滨江国际跌落神坛。

一套建面约135.8㎡户型，成交总价为414万，单价只有30487元/㎡。

建面约135平米同户型二手房在2018年时期，也卖到3万出头/平。

而该项目在2016年新房时期，均价就已经普遍卖到近3万/平。

很多网友惊呼，江北核心区的二手房成交价格已从曾经巅峰状态的5万/㎡，下降至现如今的3万/㎡。

不过，仔细观察你会发现，这些成交价格都具有一定特殊性，以单套房源的成交价格来概括整个板块房价难免有些一叶障目。

核心区二手房成交均价下跌近6000元/㎡，跌幅达13%

随后，我对江北核心区5个主力二手房小区成交均价进行了统计。

根据数据显示，在2021年，江核二手房成交均价为44130元/㎡，而2022年仅为38204元/㎡，成交均价下跌了5926元/㎡，跌幅达到了13%之多，令人咋舌。

数据统计于2022年10月8日

单一小区来看，其中华润国际社区跌幅最高，在2021年该小区的成交均价为45638元/㎡，而现如今，该小区的成交均价仅为37964元/㎡。

短短一年间，成交均价下跌了7674元/㎡，跌幅达到了惊人的17%。

华润国际社区航拍图

如果以一套100㎡的房源来计算，那么1年内，业主血亏76万之多，一辆宝马X5跌没了，可谓是惨不忍睹。

数据统计于2022年10月8日

除此之外，正荣润锦城二手房成交均价也从曾经的46420元/㎡下跌至现如今的39461元/㎡，成交价下滑6959元/㎡，跌幅达到了15%。

单从二手房成交价进行纵向对比来看，去年核心区的二手房房价的确被高估了很多，如果以今年为参考标的话，那么去年核心区的二手房房价被透支了约6000元/㎡。

那么现如今的二手房房价又如何，是否被高估了？

其实这一点可以从成交量上体现，据中介透露，自从核心区二手房挂牌价不断下跌，成交量显著攀升”。

江北核心区航拍图

当我问及未来核心区二手房是否会继续下跌时，中介表示：“现在基本上到底了，再往下也没什么太大空间了，现在利率那么低，是难得的入手好时候”。

从二手房角度来看，在成交价格同比去年下降约6000元/㎡之后，成交量回暖，市场接受度开始增加。

更关键的是，核心区的投资属性已经基本被剥离，自住属性已经成为市场主流，这也在很大程度上佐证了核心区二手房市场价格目前是没有什么泡沫的。

从一房难求到打折促销，房价一年间涨幅达1万/㎡，市场接受度走低

看完二手房市场我们再来看一下新房市场，自从2017年江北核心区成立后，新房价格就开始不断攀升。同时，供需两端也发生了翻天覆地的变化。

1

2017年：核心区正式成立第一年，新房均价达2.8万/㎡

2017年，江北核心区正式确立，核心区新房均价达到了2.8-3万/㎡，不过尚未达到3万/㎡的大关。

2

2018年：全面精装销售，房价临近3万/㎡大关

2018年，绿地海悦、扬子江金茂悦纷纷登场，销许均价为2.98万/㎡，均为精装交付。自此，江北核心区再无毛坯房源，同时，核心区距离3万/㎡的大关仅一步之遥，部分房源均价已突破3万/㎡。

江北核心区航拍

3

2019年：知名房企角逐核心区，房价站稳3万/㎡

2019年金地风华国际、中海左岸澜庭、江与城、江畔都会上城等项目一一登场，核心区逐渐成为知名房企的角逐场。

同时，2019年上市的纯新盘销许均价纷纷突破3万/㎡大关，绿地海悦更是达到了3.1万/㎡，自此，核心区新房房价正式迈上3万/㎡大关。

4

2020年：首付比例抬升，新房均价达3.45万/㎡，开启万人摇时代

2020年江核9盘纷纷入市，5大纯新盘登场，同时核心区楼市已经成为南京最为热门的板块之一，摇号人数屡创新高，江核正式开始万人摇时代。

同时，房价开始一路上扬，从扬子江金茂悦的31800元/㎡，到花语熙岸府的32749元/㎡，再到卓越大江的34500元/㎡，核心区新房房价达到了史无前例的高度。

5

2021年：双限地块出炉，最高达3.8万/㎡，一房难求

2021年双限地块新政出炉，首批双限地块项目长江时代1314、长江时代1516毛坯销售限价为30750元/㎡，含升级装修包均价为3.45万/㎡。

而到了2021年年底，中铁建G19地块的毛坯销售限价就已经达到了38000/㎡，相较于年初的30750元/㎡，上涨了7250元/㎡。

2021年核心区开盘现场

虽然板块有所不同，但是依旧可以看出江北核心区房价攀升的幅度，而且，上半年依旧是一房难求。

6

2022年：房价天花板再次被捅破，打折促销重出江湖

2022年江核新房房价继续攀升，其中G03地块毛坯销售限价达到了4万/㎡，而花语天境含包均价更是接近4.4万/㎡，房价天花板被捅破，仅仅1年多的时间，核心区房价的确上涨了1万/㎡之多。

不过，随着大环境遇冷，核心区投资预期下降，新房市场开始走下坡路，曾经一房难求变成了现如今的打折促销。

从新房市场的角度来看，核心区房价一路猛升至4万/㎡，而市场则从曾经的一房难求到现如今的打折促销，去化艰难。

江北核心区航拍图

这其中的原因，一方面是宏观市场的遇冷，还有一方面不可否认的是，江核新房房价涨幅过快，市场对于价格接受度开始降低，尤其是在江核城建兑现放缓的背景下，核心区的投资价值被剥离。

从当下市场表现来看，核心区的新房房价的确有点不被市场所接受，但这是多方面因素综合影响下的结果，并非单纯的房价透支问题。

写在最后：

与时间做朋友！对于新城的建设来说，总是需要去时间等待，当下的江北核心区楼市处于，房价上涨幅度与城市建设进度、买房人对核心区的价值预期存在一定的落差。所以出现了核心区房价透支的言论。

对于江北核心区来说，合理的房价上涨，将会有效的增加土地出让金收入，从而加速城建发展，二者是相辅相成的关系。