限售(限售股解禁是利好还是利空)

HZ|地产小王子

市场真的是风云变化。

早几天，还有外地媒体论断“杭州楼市大崩溃”，说杭州二手成交困难，挂牌又天量，各个购房群里都能感受到空军占据绝对话语权。

结果呢，这几天多个红盘对撞，却撞出了不可思议的限售。不管是申花的杭曜还是奥体的杭承府，虽然社保没有拼到顶格208个月，还是限售了（整体中签率低于10%）。

而且还是连续撞车分流的情况下发生的。

不是说杭州市场冷了吗？怎么感觉场上的房票又多起来了？这到底是怎么一回事呢？

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DICHAN·XIAOWANGZI

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我们先看看这两个楼盘的情况。

杭曜总共211套房源。人才倾斜31套，入围274人；无房倾斜63套，636人入围，社保拼到71个月；有房117套，入围1212人，社保拼到201个月。

这样一看，就明白，为什么没有拼到顶格社保就限售了。

虽然人才没有到十倍入围人数，但相差很近，无房户是超过了十倍入围，而有房户则很可能是201个月社保的并列人数特别多，而超过201个月的人数并没有很多。

尽管后期有不少人放弃，但最终还是刚好符合十倍入围条件，限售了。杭承府虽然具体数据没有出来，但根据报名人数，估计也是差不多的情况。

由此可见，当下市场的红盘参与人群有几个特征：

一是长社保人数较多，但顶格社保其实数量有限。二是无房户其实蛮多的。三是人才较多。

正因为无房户和人才多，所以很容易触发限售。

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为什么会如此呢？

不是说杭州流入人口在减少吗？每年这么巨大的供应量，为啥房票还多起来了呢？

这是很多种因素叠加产生的结果。

首先，我们看外部增量。

杭州去年人口流入虽然远低于前几年，但仍是正向流入，流入人口并没有比每年的一手供应量小很多。

而前几年流入的人口，也未全部买好房子，甚至有部分购买力受限于未满5年不能买二套的政策。自今年开始，2018年落户杭州的人，逐月开始有了二套购买力。

简单地说，就是从情绪上看，好像人口流入少了，购买力不足。但实际上购买力要高于一手房的供应量。

除非接下去连续几年杭州流入人口大大低于一手供应量，外部增量急剧缩减，才会发生购买力不足的情况。否则场内的房票只会越来越多。

其次，内部增量不能忽视。

不管一个月二手房是3000套，5000套，还是7000套，这些几乎全部成为了杭州内部一手购买力的增量。

而且这部分购买力来自于老杭州人，因此社保长，是比较明显的特征。那么，屡屡出现拼社保，且年限较长，也就容易理解了。

我们就当二手房平均每个月5000套好了，那么一年也能释放近6万张房票，打个折扣至少也有5万张。

可别说这些卖掉老破小的人，或者卖掉次新的人不会再打新了，你相信吗？我是不相信的！

光是二手释放的房票就能买光杭州全年一手供应的一小半。

再加上过去5年落户进来的上百万购买力的二套房票释放，以及后面逐步社保满4年和落户社保满2年的场内增量，就算没有人口流入，也够好几年的需求了。

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再次，这其实是一种集聚效应。

杭州的购买力，也就是房票，比我们想象中的多得多。

只不过赚钱的效应没出来，大家不够有信心罢了。这种时候，购买力就向头部，或者说能赚钱的地方集聚。

因为郊区的房子买了赚不到差价，或者差价极小。而核心位置房子不仅倒挂稳定，哪怕短时间卖不出去，租也更好租，大不了还能自住。

这样的情况下，购买力就向核心位置聚拢。

这其实也很容易理解。就好比全国楼市整体不太行，资金没地方去，就聚拢在几个核心城市内，这几个城市的楼市就还不错。

再加上新的政策在信贷方面极其友好。老杭州人卖掉一套老破小，手里有个200-300万，就可以一套3成首付，二套4成首付，够得上600-1000万的房子。

而不像以前，卖掉老破小，要算6成首付，撑死只能换个300-500万的房子。

杠杆用得足，加上老杭州人社保充足的实际情况。接下去短社保的朋友，又要痛苦了。

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那么，接下去市场怎么走呢？

我的判断，随着红盘效应的出现，市场热度会蔓延。

主要还是反映在一手市场上。随着红盘对短社保购买力的挤出效应，一些粉盘中签率应该会下降。一些流摇的盘，可能也会摇起来。

至于二手，我这样考虑：

流动性会起来，但价格高的板块，应该会以价换量。

虽然一些短社保的购买力，被挤出一手的序列，但更多的高社保房东，会急着卖出，来新房市场第一次，或者再一次获取一份红利。

那么后面就是看，想买二手自住的购买力和急着脱手二手，继续摇新房的房东们之间的PK了。二手房价涨跌，也就在博弈之间震荡。

谁更急，谁就输了！

本月，程立地产说-严选房的线下课又重启了，以后基本保持一个月一次的节奏。

每次会分享最新的市场走势，和接下去对市场的预判，并邀请嘉宾定向分享大家感兴趣的话题。

会议室私密的，过程中不允许拍照录音录像。

本期话题，暂定邀请一位开发商的代表，具体人员保密，能级不低。

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所谓知己知彼，百战百胜。有兴趣的朋友，抓紧报名吧。