成都楼市(万科高线公园)

我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下成都购房答疑内容，来自微信公众号“成叔说房”的粉丝精选提问：

提问：成叔，你好，目前家庭年收入三十多万，有两个小孩，在武侯区五大花园有一套房加一个车位，价值两百万，目前有50万现金，后续将会到账150万，去学区和置换的需求，准备买青阳五区的房产，比较看好青羊实验附小、泡小西区和金沙小学，目前有两种方案，首先用100万现金入手小户型占学位，几年之后再卖掉现住房买套四自住；另一种方案是用100万现金加贷款，直接买青阳附小套四，目前看上了400万左右的天合凯旋城，但是月供压力较大，四年之后卖掉现住房在附近买一套给父母住。你有没有什么更好建议？

成叔：你好，对于现在有两个小孩的家庭来说，学区还是比较紧需的，如果买新房的话需要等一年才能落户，孩子就读划片小学，看你们是否能等。如果选择买二手房，那就先买房再置换，避免踏空。你的两个方案，转手比较轻松，第二个前期压力较大，但是有一定的投资回报率，倾向选择方案二。

提问：成叔，你好，去年买的房子，今年大幅度降价，房子都还没有交，但是和后面买的总价却多出了二十来万，这个事情成叔怎么看呢？

成叔：你好，同一个开发商，同一个小区，一样的房子，总价却差20万，这20万白对于有些普通老家庭一年都不一定挣那么多，一下子就打了水漂，这种事情不管哪个购房者遇到，心头肯定都不好受了，之前很少听到这种事情，但是这两年因为房企大环境不好，再加上疫情的原因，现在的事情确实比以前多一些了。说实话，开发商这种行为确实是属于不讲武德，但房子归根结底也是商品，当然会随着市场的供需关系发生变化，这些是普通购房者不可能左右的。在现实生活中，一部分还没有买房的判着房子大跌，一部分已经买了房的也希望房价涨得越高越好。但是如果你真的跌到白菜价，并且让你买到了，又或者真的涨到了天价，你的房子又能卖的出去吗？在如今这个大环境下，还是要坚持房住不炒。

提问：成叔，你好，现在成都房价降幅明显，本人正有打算在成都购房，但鉴于很多小区虽价格很低，但品质极差，极为冷门，想咨询下您目前成都楼市的发展现状，可否为现在购房的我提供一些建议？

成叔：你好，成都房子掉价的情况十分明显，主要原因是成都对比其它城市，老旧小区过多且品质过差；成都交通发展速度飞快，轨道交通便利，极大缩短了通勤时间，使得购房者有更多的房源选择。于是购房者对房源品质的要求不断提升，老旧小区自然被市场边缘化。但目前很多盘虽看似抢手，几年后竞争力就会大幅下滑，因为房子掉价是结构性的，任何房子到达一定阶段，掉价速度都会加速，当房子自身情况达到多数购房者需求下限的时候，它的竞争力就会下降，之前是老破小，以后就是品质较差的高层。现在保养差、物业烂、容积率高、绿化少、品质低的高层会逐渐变成贫民窟，部分刚需小区租赁户的比例会越来越多，于是小区环境品质就会下降，房子掉价。另外，不要把短期现象当成长期规律，目前老破小涨不动根本原因是需求量在减少，老破小的自身情况已达到购房者的下限。现在购房我认为追求的应该是质量而不是数量，尽量买保养好、享有优质物业的小区，升值空间大。

提问：成叔，你好，已婚，名下无房无贷，预算300万左右，当前考虑以投资为目的入手一套房产，请问有什么建议吗？

成叔：你好，投资房产主要是要选筹，即挑选好的板块，首先有关如何选择板块，在发展早期阶段看重长远价值，在发展中期片区，利好在逐步兑现，价值在不断体现，在发展成熟片区，利好兑现较少，大部分价值已体现，难以出现暴涨区间；其次有关如何判断产品的性价比，首先就是同款单品比较，如果价差过大，且不具有足够的硬性附加支撑，说明该产品价格偏高，建议可通过搜索产品的历史成交，避免买入该类产品；最后再强调选筹真的非常重要，投资的产品意味着财富的增长速度。

提问：成叔，你好，我想问一下，如果我要买房投资的话，是一定要买一二线城市吗？未来几年三四线的房子还能买吗？发展滞后的地区房价一定就没有竞争力吗？

成叔：你好，三四线的房子能不碰，尽量不碰，库存不足的地方房价已经上涨过一轮了，目前处于缓冲期，想要脱手的朋友要尽快了，再长一轮是不可能了，库存充足的地方还有一些机会，但是不要太抱希望。大的发展方向还是在一二线城市，这些地方有高精尖的产业，有高端的生活配备，也有更广阔的发展空间和机会，未来的资金和资源一定是向这些核心城市集中的，人口也会在这些地方聚集，这也给一二线城市带来了核心竞争力和发展潜力，因此在这些地方，房价才有发展的空间。

提问：成叔，你好，未婚，名下房无贷，成华区的房价相对青羊、锦江、高新，感觉比较便宜，想在成华区买房的话，应该怎么买比较好呢？

成叔：你好，成华区房价在总体上相对于其他区域而言，更加平易近人；其次，购房时注意任何非地段印度造成的配套滞后都是短暂的，即初期不用过于纠结该因素；避免出现以高价买洼地的现象，即不要在产品正热门时冲上去投资；成华区东北方向在未来也会出现区域分化，如二八桥板块等，各区域凭借自身特色将加大区域差异化发展。

以上为”成叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

成叔已经总结了成都未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。