维维股份- 房地产估价报告

                   房地产估价 报告估价报告编号:鲁 中旭估 (征 )字 2022第 009-1号估价项 目名称 :济 南遥墙国际机场扩建工程南工作 区房屋征收项 目涉及济南维           维乳业有限公 司位于临港开发 区土地估价估价委托人 :济 南市住房和城 乡建设局房地产估价机构 :山 东 中旭土地房地产评估咨询有限公 司注册房地产估价 师:白 吉叶     注 册 号 :3720160013              纪 国栋         :3720060083                        注册 号            王春       注 册 号 :3720100091估价报告出具 日期 :二 ○二 三年 四月三十 日                                       致估价 委托 人 函济南市住房和城 乡建设局               :    受贵方的委托 ,山 东中旭土地房地产评估咨询有限公 司遵照 《中华人 民共和国城市房地产管理法》、国家标准 《房地产估价规范》等法律法规和技术标准,本 着独立、公正、客观的原则,按 照科学、公允的方法,对 济南维维乳业有限公 司位 于临港开发 区房土地价值进行 了评估。估价人员对委托评估的土地进行 了实地勘察和估价资料的收集 ,同 时进行 了必要的市场调研 、核对,在 此基础上撰写了房地产估价报告 。摘要如下        :     估价对象:济 南维维乳业有限公司位于临港开发 区用途为工业,面 积约为   具体 如 下   : 土地使用权人              济南维维乳业有限公 司                坐落            临港开发 区    证号          历 城 国用   (2013))0500031号        用途             工 业用 地 使用权类型                         出让              使用权面积         90384平 方 米                 终止 日期                               2063+4n24fl          本次评 估 面积 (约          )                     27080.14平 方   米估价 目的:为 房屋征 收部 门与被征 收人确定被征 收房屋价值的补偿提供依据 ,评 估被征 收房屋的价值 。价值类型:公 开市场价值价 值 时 点 :⒛ 22年 8月 11日估价方 法 :土 地采用基 准地价系数修 正法 、成本逼近法评估估价结果 :估 价人员根据估价 目的,遵 循估价原则 ,按 照估价程序 ,在 现场查勘 、综合分析影响该房地产价格 因素的基础上 ,根 据 《国有土地上房屋征收与补偿条例 》、住房和城 乡建设部 《国有土地上房屋征收评估办法》 (建 房 [201川 77号 )、 《济南市国有土地上房屋征 收与补偿办法》 (市 政府令第 248号                       )、    《济南市国有土地上房屋征 收与补偿办法实施细则》 (济 政办发 【⒛21】 2号 )、                        《济南市国有土地上房屋征 收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 )等 有关规定和估价委托人提供的资料为依据 ,选 用适宜的估价方法 ,对 估价对象进行 了评估 ,确 定估价对象于价值时点⒛22年 8月 11日 评估价值如下                 :         项 目            数量             单位    土地 使 用 权 面积 约     27080.14         平方米        单价               976       元/平 方米        总价 值          2643.0217        万元特别提示:以 上 内容摘 自本房地产估价报告 ,详 细 内容应认真阅读估价 报告全 文  ;如对本评估 报告有异议 ,请 自收到报告之 日起十 日内向我公 司提 出书面复核评估 申请 ,并 指 出该 报告存在的问题 。                    山东 中          询有限公 司                                   日                                                                                                                                                                                                                                                                                                录                                                                                            。       ¨               ¨    致   估           价           委           托           人               函                                                               …               ¨               …               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               …               ¨               …           ¨               ¨       ¨           ¨       …           …       …       …       …       ?    2                                                                                            …                       …                           …    估       价                   师               声                       明                                                                                               …                       …                       …                       …                       …                       …                   …                           …               …                   …           …               …           …           …        5    估   价           的       假               设                                                                                                   ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨           ¨               ¨               ¨               …               ¨               …           ¨               ¨       …           ¨       ¨           ¨       ¨       …       …        6                                                        和               限               制               条               件                                                                            ¨               ¨               ¨                   ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨    估   价           结       果               报           告                                                                                                                                                                       ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨           ¨               ¨           ¨           ¨       …           ¨       ¨       ¨       ¨       …        8                                、                                                                                           。       ¨                   ¨           ¨               ¨                    一                       估           价           委                   托               人                                                                                           ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               ¨               …            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 证 书 编 号 :鲁 评 OO⒛ 32三、估价 目的  为房屋征 收部 门与被征收人确定被征收土地价值的补偿提供依据 ,评 估被征 收土地的价值 。四、估价对象  ㈠ 、估价对象范围  济南维维乳业有限公 司位于临港开发 区用途为工业,面 积约为 岁080.14平 方米土地使用权一宗。 ㈢ 、国有土地使用权登记状况 土地使用者         济南维维乳业有限公 司             坐落               临港开发 区   证号    历   城 国 用 (2013))050O031号     用途                工业用地 使用权类型               出让              使用权面积              e0384   +rt   x         本次评估面积约                            27080.14平                                                        方   米㈢、估价对象权利状况   根据估价 目的,本 次估价 ,假 设估价 对象为完全产权 ,不 考虑抵押权 、担保权 、典权等他项权利 、产权纠纷 等因素的影响。㈣ 、土地利用状况   估价对象宗地 红线内地上建筑物如上所述 ;实 测建筑面积总计为 匆”9。 γ 平方米 ,其 中认定为第一类建筑物的面积为 们锶4.68平 方米 ,容 积率 0。 焖。宗地 内场地平整 ,地 面硬化。宗地红线外基础设施达 到 “   ”                        六通 (即 通路 、通 电、供水 、排水 、通讯 、供气 )。㈤ 、估价对象 区位状况  估价对象位于机场路路以西 ,附 近有济南绕城高速和青银高速荷花立交,出 行方便 。       距 济南机场约五分钟路程 ,附 近银行 、宾馆 、酒店配套齐全。    五 、价值时点    六 、价值类型|      是指土地使用权在正 常交易情况下,由 熟悉情况的交易双方 以公平交易方 式在价    值 时点 自愿进行交易的金额 ,是 公开市场价值。    七 、估价原则       房地产估价的基本原则是独立、客观 、公正 ,在 本次估价作业 中,我 们遵 循的原    则 主要有下列六项 :       ㈠ 、独立、客观 、公正原则       要求房地产估价人员站在 中立的立场上。       ㈡ 、合法原则       具体 来说有下列几个方面:在 合法产权方面,应 以房地产权属 证书和有关 证件为    依据 ;在 合法使用方面 ,应 以城 市规划 、土地用途管制等为依据;在 合法处分方面 ,    应 以法律 、法规或合同等允许的处分方式为依据;在 其他方面,如 评估 出的价 格必须    符合国家的价格政策。      ㈢ 、价值时点原则      价值 时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在价值时点上 的客观合理价格    或价值 。      ㈣ 、替代原则      替代原则要求房地产估价结果不得明显偏 离类似房地产在同等条件下的正 常价    格。      ㈤ 、最高最佳使用原则       房地产估价应 以估价对象的最高最佳使用为前提进行 。它是指法律上允许 ,技 术    上可能,经 济上可行 ,经 过充分合理 的论 证 ,能 使估价对象的价值达 到最大的一种最    可能的使用 。    八 、估价依据       ㈠ 、本次所依据国家法律 法规及部门规章      ㈢ 、技术标准   ㈢ 、估价委托人提供的相关资料   ㈣ 、估价人 员掌握的有关资料 以及 实地勘查所获取的资料 。九 、估价方法   (一 )土 地部分估价方法选用  根据 《城镇土地估价规程》 ,现 行评估方法有市场 比较法 、收益还原法 、假设开发法 、成本逼近法 、基准地价修 正法等。评估方法的选择应按照地价评估技术规程 ,根 据 当地地产 市场发育状况 ,并 结合估价对象的具体特点及估价 目的等,选 择适 当的估价方法。  评估人员通过实地调查 ,认 真分析调查收集到的有关资料 ,在 确定上述估价原则的基 础上 ,根 据估价对象的实际情况 ,结 合本次评估的目的,决 定采用基 准地价系数修 正法和成本逼近法评估宗地的价格 。选择评估方法 的依据         :为 ⒛ 19年 1月 1日 的基准地价技术资料 ,基 准地价刚刚公布在其有效期 内,而 且用基准地价系数修 正法评估所需的资料可以查询到,因 此采用基 准地价系数修 正 法。区片综合地价 》 的通知》 (鲁 自然资发 E⒛⒛ 〕4号 )其 土地取得成本及各项税 费       |容易获得 ,故 可采用成本逼近法进行评估 。化 ,考 虑到评估的可操作性 ,故 本次评估不采用收益还原法。                                          发法进行评估 。   综上所述 ,结 合评估背景资料及 《城镇土地估价规范》有关要求,经 过综合分析 ,我 们决定在本报告 中采用基准地价系数修 正法和成本逼近法进行评估土地价格 。   (二 )土 地估价方法定义   (l)、 成本 逼近法  成本逼近法是 以开发土地所耗费的各项 费用之和为主要依据 ,再 加上一定的利润 、利 `急 来确定土地价格的估价方法。其基本计算公 式为                                      :   土地价格 〓土地取得费 +相 关税费 +土 地开发费 +投 资利 `息 +合 理利润        (2)、 基准地价 系数修 正法   基准地价系数修 正法 ,就 是指在求取估价对象价格时,根 据 当地基准地价 水平                                           ,依据估价对象相同土地 级别或均质 区域 内该类用地基准地价标准和各种修 正 因素说明表及修 正系数表 ,确 定修正系数 ,修 正基准地价从而得 出估价对象地价的一 种方法 ,其 基本公 式为            :   此次评估价格定义条件下的宗地地价  土 地 单 价       =区     片 土 地 基 准 地 价                                       ×   (1±   ∑   9×    KI× Kz× K3×   砀  式 中: ∑K— —影响地价 区域 因素及个别因素修正系数之和        —  K1—       期    日 修   正   系   数  炀 ——容积率修 正系数  K3— —年期修 正系数  K4— —土地开发程度修 正系数  十 、估价结果  估价人 员根据估价 目的,遵 循估价原则 ,按 照估价程序 ,在 现场查勘 、综合分析影响该房地产价格 因素的基础上 ,根 据 《国有土地上房屋征 收与补偿条例 》 、住房和城 乡建设部 巛国有土地上房屋征 收评估办法》 (建 房 [2011]77号 )、 《济南市国有土地 上房屋征收与补偿办法》 (市 政府令第 248号 )、 《济南市国有土地 上房屋征 收与补偿办法实施 细则》 (济 政办发 【⒛21】 2号 )、 《济南市国有土地 上房屋征收评估技术规范》 (济 建发 [2019]26号 )、 等有关规定和估价委托人提供 的资料为依据 ,选 用适宜的估价方法 ,对 估价对象进行 了评估 ,确 定估价对象于价值 时点                项 目                                  数量                       单位    土地 使用权 面积 约                                  27080.14                    平方米                单价                                   976                     元/平 方米            总价 值                                 2643.0217                    万元十一、注册房地产估价师    姓名            注册 号                     签            章             签    名    签名 日期                                                                      钍绗    王春       3720100091                                                                 夕                                                                                '2;~屮                               中华人民共和 圆房地产估价师                               姓名:    白吉叶                                    白吉 叶                               注 册 号 :3720160O13                               有效期止 2025.2.15                                                                  丐玄亻                                                                   自            冫                                                                                '°                                                                                   吁7°                                                                                  `、    纪 国栋     3720060083                                                                      ‰         v刀、叼 v十 二 、 实 地 查 勘 期   : 2020年     9月   ⒛   日   -21日     、 ⒛     21年 3月 28日 -2021年    3月 31日f =, thfittFitEH :    2023   + 2 A 20 H --2023 + 4                                                    山                          询有 限公 司                                               I2                           附       件查看原文公告