挂牌量激增！二手房倒向买方市场，有业主为卖房主动承担中介佣金

（原标题：挂牌量激增！二手房倒向买方市场，有业主为卖房主动承担中介佣金）本文来源：时代财经 作者：陈泽旋 图片来源：视觉中国 两部门联手向中介费“动刀”后，房地产交易市场暗流涌动。近日，市场传言北京链家正在推行中介费收取模式改革试点，由原来的买家单边支付2.7%，改为买家承担1%、卖家承担1.7%，试点范围是北京链家在朝阳区的北苑地区门店。而关于买卖双方如何分担中介费，市场上同时流传着另一个版本，即买家承担1.7%、卖家承担1%。北京链家相关人士向时代财经证实，北苑地区确实从5月开始着手调整中介费收取模式，但传言存在多处不实。“这不是北京链家层面开展的试点，是链家北苑地区自行酝酿和试行的‘双佣’模式。双佣并非强制，而是依据业主意愿，着急换房的业主会愿意承担一部分中介费。”同时，该人士指出，在进行具体的交易时，双方承担的比例实际上是由双方协商决定的，而大部分交易中卖家会承担房屋总价的1%。对于买家来说，中介费收取模式的调整着实减压不少。过去，由于房地产长期处于卖方市场，买家独自承担中介费，甚至包揽原本应由卖家支付的税费的情况时有发生。“按规定中介费是双方各出一半，但那时候我们的业主很强势，报的是到手价，要求我们承担全部费用。”，上海市闵行区的黄召媚至今仍对2015年买房时遇到的“不公”耿耿于怀，“也就是要我们付2%，当时为了省点钱，我们和中介在会议室里争了几个小时才签约”。不过，房地产市场历经两年的深度调整后，曾经被卖家牢牢掌控话语权的二手房市场，如今已悄然倒向了买方。双边收佣激活成交在北京的二手房交易时，买家往往处于弱势地位，尽管存在卖家愿意分担中介费的情况，但由买家单边支付才是市场主流。北苑地区之所以成为第一个“吃螃蟹”的人，在于这个区域的二手房主流总价为750万元左右，房源挂牌超过1000套，而该板块在发展过程中吸引了不少创业者、生意人居住于此，“他们对新生事物的接受程度较高，能够接受付费推动房屋交易的新模式。”北京链家相关人士向时代财经表示。同时，北苑地区将近50%的客户是“买一卖一”的连环单交易，卖方推动交易快速达成的意愿较高，这也为北苑地区推行双边收佣提供了更大可能，“如果自己的房子卖不出去，可能会导致要置换的房源首付款无法到账，从而出现违约风险”。该人士称，双边收佣对激活成交的效果显著，这甚至让一些考虑其它区域的客户选择在此成交，“以北苑地区新望春园店为例，双边收佣激活了30％到40%的成交量，挂牌业主中接受双边收佣的比例也从最初的20%、30%，提升到90%”。然而，不同的中介称，在实际操作的过程中，业主还是会按照净得价来沟通细节。时代财经以业主放盘的名义向北苑地区一名中介咨询收费标准，该中介表示，双佣模式不会影响卖家的净得价，“比如打算净得1400万，如果能卖到1420万，咱们就配合出1个点，如果卖到1400万，那就不出，主要还是看谈判的结果，客户愿意给什么价格”。不过，也有业主心态依然强势。一名同时将东城区和朝阳区（非北苑）的房源在链家进行挂牌的业主告诉时代财经，她在朝阳区的房子也收到中介通知将进行双边收费，但至今还未落实，“我个人并不想接受，如果要向卖家收取中介费，我可以换一家公司挂牌”。二手房倒向买方市场与北京市场不同的是，许多城市的中介机构早已在制度上明确中介费由买卖双方共同承担。以贝壳找房广州站为例，在买卖中介费或买卖代理费一栏，旗下各大加盟品牌的收费标准为不超过合同成交价的3%，其中，买方承担2%，卖方承担1%。只是当市场处于卖方市场之时，这样的规定常常形同虚设。易居研究院在今年6月2日发布的研究报告中指出，全国25个重点城市的中介费率（注：市场价）平均值为2.2%，买卖双方均摊中介费的占比仅为29%，而由买家承担大头的占比为50%，买家全部承担的占比高达21%。知名中介品牌位于广佛区域的一家门店负责人蔡莉莉告诉时代财经，在市场较好的时候，会有更多的卖家不肯承担中介费，甚至将原本应由卖家支付的税费转嫁给买家。黄召媚告诉时代财经，她在2015年买房时选择的中介机构明文规定中介费由买卖双方共同承担，但业主的强势，让她最终不得不独自包揽中介费和税费，“当时为了省点钱，我们和中介在会议室里争了几个小时才签约，最后把中介费从2%砍到1.1%”。在北京链家北苑地区试行双佣模式之前的5月8日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合发布了《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出了“机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”、“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”等意见。很快，北京、河南和福州三地的行业协会开始响应。其中，福州中介行业协会在6月1日正式印发《指导意见书》，打响降费、双佣的“第一枪”，但又因舆论指摘总费率不降反升而撤销文件。河南省住建厅、省市场监管局则是在7月4日就相关实施细则面向社会公开征求意见。根据中新经纬的报道，早在5月17日，北京房地产中介行业协会邀请房产经纪公司召开了一场座谈会，主要谈论了中介费率是否有下调空间，以及中介费买卖双方共同承担的可能性。尽管北京目前还未形成公开的举措，但市场的力量已在暗中推动改革向前。北京链家的中介周小毅告诉时代财经，虽然他所在的区域至今仍是由买家单边支付中介费，但在实际操作中，为了促进成交，经纪人可以提前跟业主沟通“双佣”的事情，有业主会愿意承担一部分费用。不过，由于周小毅门店所在的区域市场不算太差，双佣模式目前只是形式，“一般客户谈价格都是从挂牌价往下砍，对业主来说，出中介费就是把费用加到谈价空间里，有些业主能想清楚这个道理”。比起北京，一些城市的二手房市场正在发生更深层次的扭转。近期，不同的报道指出，杭州二手房市场从过去卖家要求净到手价，朝着买家要求净到手价转变。为了尽快卖掉房子，更多的卖家开始扛起全部的中介费和税费。杭州当地中介告诉时代财经，虽然按照规定中介费由买卖双方共同承担，但如果买家要求净到手价，“是可以商量的”。蔡莉莉亦表示，由于市场已经进入了买方市场，“现在客户很大胆，都是九折讲价，不怕没房。有的业主愿意多给中介费，毕竟着急卖，我们也会劝业主承担中介费和税费，这样对成交的确有帮助”。二手房交易“潜规则”的调整与市场风向的变化紧密相关，今年二季度，全国多城二手房陷入了挂牌量激增、成交量下行的困局。诸葛数据研究中心披露，今年6月，10个重点城市二手住宅挂牌量为157.54万套，环比上涨0.2%，同比上涨56.59%；合计成交6.45万套，环比下降16.18%，同比微降0.04%。蔡莉莉称，为了促进成交，必要的时候，即便是中介自己也会主动向买家让利，“只要收取的中介费率不低于平台的最低要求，毕竟做一单也不容易”。