标普：优质开发商将获得大部分或全部新增融资

（原标题：标普：优质开发商将获得大部分或全部新增融资）观点网讯：7月17日，标普全球评级表示，中国房地产业正在竭尽努力，以期走出持续已久的下行期。地产销售经历短暂回升后，今年二季度开始再度放缓。标普全球评级认为，政府准备好将采取进一步举措以稳定市场和防止再度发生全行业危机。“近期政府机构发布通知，房地产企业开发贷款等存量融资允许多展期一年，凸显国内房地产销售疲弱，”标普全球评级信用分析师刘卓谦表示。“这同时还表明，政府在持续出台举措以保交楼、为开发商提供帮助，以及保障行业有序复苏。”2023年7月10日，中国人民银行与国家金融监督管理总局发布关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知，鼓励银行和信托等金融机构基于商业性原则，对房地产企业的存量贷款展期1年。此政策适用于2024年12月31日前到期的贷款。更早前出台的通知仅涵盖自2022年11月23日起六个月内到期的贷款。对开发商而言，地产销售是最重要的现金流入来源，无论何种程度的销售放缓，都会给已然紧张的流动性带来显著压力。此外，其它的资金来源已严重削弱。也正是基于这个原因，我们认为政府已出手介入，通过贷款展期和境内银行额外融资的方式向开发商提供一定的流动性。根据中国房产信息集团的数据，房地产百强企业的销售业绩持续不尽如人意。2023年4月和5月房地产销售月环比下降14.4%和14.3%，这里面还包括传统销售旺季“五一黄金周”。尽管6月份地产销售月环比攀升8.5%，但依然乏力，因为开发商通常会在6月，即半年业绩出炉前，全力冲刺提升销售业绩。今年6月份的销售额较去年同期下降了28.1%。房地产百强企业今年上半年的合约销售额持平为3.1万亿元，尽管去年受新冠疫情扰动基数水平低。标普认为，最近出台的贷款展期等供给侧政策应会有助于部分开发商。在此轮行业下行期中未陷入财务困境的开发商将是主要的受益者。这也将缓解地产销售现金流放缓的部分压力。开发商偿还开发贷款和信托融资的时间延长，意味着它们可以专注于项目的完工交付，这亦是政府的优先要务。标普认为，政府不希望去年的房地产业危机再度重演，因为届时危机可能蔓延至波及资质较好的房企。同时，政府也无意救助整个房地产业，再度激活高杠杆模式。因此，近期所出台的政策，目标在于向开发商提供适度支持和逐步改善市场信心。要想从上述政策中获益，开发商依然需要通过具有韧性的财务表现或抵押资产，向借贷方保证其信用质量。鉴于政府只是发布指导意见，并不是颁布法律条文，银行和信托公司仍将对是否展期与发放贷款拥有最终决定权。毕竟银行和信托公司本质上还是商业实体，还需要对其他股东负责。标普预计每家开发商可能获得的支持力度并不相同。银行和信托公司将更愿意支持财务健康状况良好的开发商，正如购房者一样。出险房企获得支持的可能性将更低。贷款能否获得展期也取决于项目本身。如果房地产项目地理位置优越，特别是在一线城市，项目施工进度受阻时，这类流动性暂时短缺的开发商或将更容易协商贷款展期。由于展期时间只有一年，银行和信托公司还要考虑项目能否在一年之内恢复。发布的通知明确银行在提供资金支持项目完工时，如果开展了适当的尽职调查，就不需要为项目拖欠负责。刘卓谦表示，“我们认为，出险房企仍将很难获得项目完工所需资金，因为它们的杠杆率极高，而且可用于抵押担保的资产有限。”根据国家统计局的数据，2023年前半年新增房地产企业到位资金中的境内贷款金额同比下降11.1%。由于行业贷款总规模缩水，标普认为优质开发商将获得大部分或全部新增融资，而出险开发商将错失机会。本报告不构成评级行动。