超5500亿资金支持 “保交楼”晒出一年成绩单

去年7月份的“停贷潮”，使“保交楼”成为重要的民生工程、政治任务。2022年7月28日，“保交楼”更是在中央政治局会议中被首次提出。自此，从中央到地方，从房企到金融机构，一场轰轰烈烈的“保交楼”行动拉开大幕。如今，“保交楼”政策即将满一周年。这一年，房企以及各地的“保交楼”工作进展怎么样？成效如何？还存在哪些难点？21房企披露“保交楼”成绩单主动披露“保交楼”成绩单已经成为各大房企2023年以来的既定动作。据新京报记者统计，截至目前，已经有21家房企公布了“保交楼”成绩单，包括碧桂园、融创、绿城、金科、龙湖、旭辉、中梁、美的置业、龙光集团、佳兆业、正荣地产等。其中，碧桂园交付数量最多，2023年上半年交付房屋27.8万套，累计交付面积3438万平方米。其次是融创中国，在62个城市交付133个项目，合计为11.8万户家庭交付房屋，交付总户数较去年同期增长超过31%。绿地集团实现整体交付面积1123万平方米，同比增长20%，交付总套数约10万套。与此同时，今年上半年，绿城合计交付项目107个，交付面积约1312.6万平方米，总交付套数约为7.06万套；金科股份累计交付套数6.6万套，累计交付面积约917万平方米；龙湖集团在全国37座城市的84个项目，共计交付约6.2万套品质住宅，创下该公司上半年交付套数的历史最高纪录。此外，旭辉集团累计交付超5.5万套房屋；中南置地累计交付4.5万套房屋；中梁控股累计交付5.14万套房屋；佳兆业交付了约2.1万套房屋，达到去年全年的交付总量；德信地产上半年的交付套数，达到了去年全年交付的约70%以上。值得关注的是，头部房企仍是交付主力。亿翰智库发布的上半年交付报告显示，TOP5房企的交付套数均超过10万套，占TOP50房企整体交付量的36.38%，TOP10房企的交付套数超过整体的一半。中指研究院企业研究总监刘水认为，在交付的过程中，综合实力较强的央企国企、稳健型民营及混合所有房企交付力较强。从全国来看，相比于去年，今年的房屋累计竣工面积也都保持着正向增长。根据国家统计局公布的数据，2023年1-6月，全国房屋竣工面积33904万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积24604万平方米，同比涨幅为18.5%。亿翰智库分析师认为，在企业、政府、业主等各方的共同努力下，这场“保交楼”初战告捷，同时更加向纵深推进，即不但要做到“按时交付”，更要做到“高质量交付”。千亿专项借款助力“保交楼”去年7月，上百个停工、烂尾楼盘业主发出“强制停贷告知书”，在全国引起广泛关注。此后，7月28日召开的中央政治局会议明确政策基调，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。自此，从中央到地方，从金融到地产，政策频出，为“保交楼”保驾护航。对于已经停工甚至烂尾的楼盘来说，最缺的是钱！自去年7月份后，专项借款、配套融资、地方纾困基金、“三支箭”、预售资金监管调整等多维度的支持政策出台，推动停工楼盘复工、交付。尤其是从国家层面推出的“保交楼”专项借款，不止于支持停工甚至烂尾项目的交付，更像是一个杠杆，希望能够借此撬动更多资金投入到“保交楼”中。去年8月29日，由央行指导，国家开发银行、中国农业发展银行等政策性银行推出“保交楼”专项借款，规模达到2000亿元，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。此后，“保交楼”专项借款陆续到达地方项目。去年9月22日，首笔资金落地沈阳。随后郑州、洛阳、开封、哈尔滨、昆明、长沙、天津等城市，多个楼盘相继申请到“保交楼”专项借款。诸如河南，截至2022年底，“保交楼”专项借款200亿元全部落地，累计支持337个楼盘项目，专项借款项目配套融资已批复227.51亿元、已投放159.04亿元。去年到今年年初，湖南省第一批专项借款共147亿元已全部拨付至项目，首批263个风险项目已有261个复工。今年截至5月初，240亿元的专项借款额度已使用81.57亿元，向228个“保交楼”项目提供配套融资56.5亿元，覆盖率超43%。今年，甘肃省天水市19个已售、逾期、难交付项目获得国家专项借款10.6亿元，已全面复工复产。不过，“‘保交楼’资金目的并非为项目托底，而是帮助项目回到正常交付的轨道上，每个项目资金有限，其他部分仍需开发商自救。”建诚晟业联合创始人苑承建如是说。“此外，目前‘保交楼’资金严格限制纾困专项借款用途，并未考虑到企业经营层面的实际困难。”因此，苑承建建议，首先需要平衡项目各参与方的自身利益，并给予一定的灵活调整空间，在以“保交楼”为主要目的的基础上，可以适当容错容缺，提供一些弹性空间，帮助项目公司恢复正常运转，才能利于实现项目“保交楼”。银行配套融资有待加速落地如果说专项借款是“国家力量”，那么配套融资可谓“市场力量”。专项借款撬动，银行贷款跟进，这是当下“保交楼”金融政策支持的主要思路之一。因此，对于“保交楼”所需资金外，除了销售回款、专项借款，还有商业银行配套融资。尤其是配套融资，作为专项借款的补充，可以撬动更多资金。去年11月，央行下发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，共16条举措，被称为“金融16条”。其中提出，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。值得关注的是，“金融16条”为配套融资开出“豁免条例”：向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类。对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。同一个月，央行面向6家商业银行，推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，以鼓励其支持“保交楼”工作。但是目前，各地的商业银行配套融资虽有落地，但是速度较慢、规模较小。建设银行平顶山分行于2022年12月31日和2023年1月3日，分两次向舞钢市“保交楼、稳民生”项目“桃李天下”投放商业配套融资额共计6000万元，这是该市落地的首笔商业配套融资。今年3月份，兴业银行天津分行成功落地“保交楼”专项配套融资贷款，这也是兴业银行首笔“保交楼”贷款。今年3月31日，工行陕西省分行牵头筹组银团，向西安市高新区融创海逸长洲项目(湖滨府A区、B区)发放“保交楼”贷款7.83亿元，实现了陕西省内首批、单项目最大金额的“保交楼”贷款成功投放落地。同日，西安融创东方宸院获得建设银行陕西境内首笔“保交楼”配套贷款1.5亿元的成功投放落地。5月份，农行玉林分行成功发放玉林市首笔“保交楼”专项借款配套融资贷款，金额3500万元，用于其已售未交付项目后续工程建设。6月16日，建设银行山东省分行成功投放首笔“保交楼”专项借款配套融资1亿元，这是该省国有大行(不含青岛)首笔“保交楼”专项借款配套融资的落地。可以看出，正值年中，“保交楼”配套融资在落地执行上仍是以零星方式推进。由于担心坏账等问题，商业银行在落实“保交楼”配套融资方面动力不足。今年3月28日，湖南省住建厅组织召开金融支持“保交楼”工作政银企座谈会商，剑指“保交楼”中商业银行的配套融资，存在政策落地慢、效率低等问题。据湖南日报报道，长沙市相关负责人透露，“长沙从两家银行拿到国家专项贷款，之后的配套贷款就迟迟出不来。”金融支持政策接力出台对于配套融资，无论是中央还是地方抑或是开发商，都希望加大力度。值得关注的是，今年6月26日下午，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹会见了中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行。会上，倪虹肯定了中国银行在“保交楼”方面提供商业银行配套融资上的积极态度和所做的工作，希望中国银行进一步加大工作力度，为促进房地产市场平稳健康发展、维护社会大局稳定作出更多贡献。而对于配套融资的支持，年中刚过，监管层的支持政策就已接力出台。7月10日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于延长金融支持房地产市场平稳健康发展有关政策期限的通知》，对“金融16条”中有关政策有适用期限的，将适用期限统一延长至2024年12月31日。其中就包括，商业银行向专项借款支持项目发放配套融资时的“豁免条例”。在广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，去年发布“金融16条”以后，专项借款配套融资落地效果不佳，一方面是“保交楼”融资缺口较大，但“融资安全回收、连本带息回收”存在很大的不确定性；另一方面，则是“爆雷”房企、“保交楼”项目资产负债复杂，金融机构不敢也不愿意给予融资。此次延长政策，希望加大融资支持、突破困境。华安证券研报建议，要解决银行因支持“保交楼”放贷而形成坏账的问题，改进放贷机制，与其余坏账进行区分。同时，允许提供配套资金用于支持“保交楼”的银行，适度突破“房地产贷款集中度”。“稳主体”就是“保交楼”除了专项借款和配套融资外，地方纾困基金也在行动，用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付，诸如郑州设立100亿元纾困基金、湖北省资产管理有限公司与浙商资产管理有限公司联合设立50亿元纾困基金、南宁市设立平稳房地产基金首期规模30亿元、绍兴市也设立稳保基金等。更值得关注的是，“金融16条”之后，三箭齐发，尤其是“第二支箭”的债券融资以及“第三支箭”的股权融资，逐步落地，为地产行业进一步输血。7月14日，在国新办举行的2023年上半年金融统计数据情况新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜介绍，央行推出两批共3500亿元“保交楼”专项借款，设立2000亿元“保交楼”贷款支持计划，引导商业银行积极提供配套融资，有力推动各地项目复工建设。同时，在“第二支箭”框架下，商业银行累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持；证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。“保交楼”政策出台一周年，作用明显，还有哪些难点需要突围？对此，亿翰智库研究总监于小雨认为，当前“保交楼”存在两个大的问题，一个是政府按照市场化的逻辑进行“保交楼”，支持资金滞后且不足；另外一个大的困难在于项目仍然多为出险企业旗下，面临各种纠纷，导致“保交楼”工作难以快速推进。要解决“保交楼”的问题，可能首要任务是将楼盘从出险企业中剥离出来，阻隔“保交楼”项目风险和集团风险。于小雨进一步表示，结合当前市场环境来看，单纯的“保交楼，不顾主体”无法起到“保交楼”的效果。为了避免更多优质企业的“爆雷”导致出现更多的烂尾楼盘，政府的政策也由单纯的“保交楼”转向了“保交楼、稳主体”。整体来看，房企作为“保交楼”的责任主体，“稳主体”就是“保交楼”，这也导致监管当局对于房企的支持力度在下半年明显增强。段文平 袁秀丽