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来源:峰值财经 发布时间:2024-05-09 浏览量:

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01

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楼盘规划

首开香悦:备案名(香悦嘉园),地处:鼓山镇福光路318号。

项目占地27亩,规划3栋商品房(2栋17层,1栋25层),1栋公租房,总户数774户,其中公租房550户,有意向的购房者需要注意。

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02

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楼盘土拍

2021年5月12日,首开以限价7.04亿元+竞自持公租房3300㎡拿下宗地2021-20号,成交楼面地价16234元/㎡,土地面积:27.1亩;容积率:2.4以下;限高:80米,地块需配建1.4万平方米的自持社会租赁住房,商品房销售指导价为31500元/平方米。

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分析:今年第一次集中供地,首开以限价+摇号拿下了后屿片区的小型地块,这场土拍东区供应了三幅住宅,分别被建发,龙湖,首开拿下,全部都触发限价+竞配公租房。

项目由于地块自身需配建1.4万㎡,同时拿地竞配3300㎡,导致公租房总面积达到1.73万方。由于项目自身面积仅27亩,容积率2.4,建筑面积43365㎡,相当于公租房比例高达39.8%。

成交楼面价16234元/㎡,不过并没有扣除公租房的部分,按土拍公告公租房地价是3000元/㎡。

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如果扣除公租房的部分,公式:(70400-(17300*0.3))/(43365-17300),实际商品房楼面价:25018元/㎡。

如果按这样计算,项目指导价3.15W,由于土拍溢价,指导价上浮3%,可达32445元/㎡。对比可售楼面价,差价7K,从商品房的利润回报率来说并不算高。

对于地块而言,由于面积不大,不过限高80米,容积率2.4,优势不错,从目前设计来看,公租房按限高来设计,从而其中两栋商品房只需要做到17层的高度。

从目前东区的去化热度来看,项目的差价并不能保障它进行长周期的运作,由于房企已经在东区开盘首开香颂,不过去化并不理想,可以说两个同系列项目后续同时并行,对于房企压力并不小。

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户型情况

89平米:三房两厅两卫,三开间朝南,市场主流布局,优势在于89的面积做到了宽阳台,从户型图来看,南向卧室和客厅进深偏小。

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110平米:四房两厅两卫,大面宽布局,客餐厅横向布局,与隔壁大东海晋棠府105平米户型布局类似,对比目前市场同面积段产品,这种布局优势更强,从首开两个东区项目来看,户型设计都相对不错。

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区位情况

项目位于后屿,距离地铁2,4号线交汇站577米,出行优势较大,距离晋安湖800米,泰禾广场2公里,休闲购物尚可。目前北侧有晋棠府、悦湖郡、瑞屿轩,未来全部建成,城建会有一定改善。不过目前困扰在于,一河之隔是肿瘤医院,同时附近还有庙宇,南侧还有加油站,不利因素不少。总的来说,区位特色优劣势明显。

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价格情况

目前项目还未备案,不过对外宣称3.1-3.2W,同时土拍指导价3.24W,预计按备案价上市,存在小额优惠。对比周边项目看看:

1、大东海晋棠府:高配比安商房,备案价3-3.2W

2、旭辉都会里:混合安商房,优惠价2.75W

3、龙湖天璞:分栋安商房,均价3.25W

4、融侨望云:配建公租房,精装均价3.6W

5、瑞屿轩:高配比安商房,备案均价3.24W,优惠3.1W

分析:对于项目而言,配建一栋公租房,从配建情况来说,与融侨望云最相似,不过对比而言,望云优势在于区位更靠近二环,劣势在于高层楼间距与密度较大。

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从目前周边的项目定价来看,对于项目3.2W左右的毛坯价,并不算有太多溢价。毕竟附近的安商房,晋棠府与天璞,售价也在3.2W左右,瑞屿轩作为混合安商房,虽然给了优惠,但是依然高达3.1W。

不过目前东区最大的问题在于,整个板块目前去化出现较大下滑,近期开盘的项目去化率都非常低,基本首开都不过10几套。比如项目隔壁的晋棠府,当初一期大户型目前做到高去化,二期由于配比较大,备案价还上涨,目前网签情况并不理想。

对比而言,不得不感叹融侨望云,居然能在精装溢价的背景下做到高去化。对于项目而言,虽然目前定价并不算夸张,不过考虑到有不利因素存在,加上板块目前热度较低。

唯一的希望就是下一场土拍,连潘的几幅地块能触发限价被拿下,从而带动板块的运行。当然从目前网络流传的报名表来看,在限高100米,指导价3.5W的背景下,报名房企并不少,只能期望下周土拍的实际进展。

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是否纯商?

项目给出的宣传是纯商项目,对于目前市场不少配建公租房的项目都以纯商定位。从近期中庚香江万里的隔离问题,也突出了公租房的影响。

对于项目而言,与融侨望云等类似,把公租房设计在最南侧,做了独立出入口,从网络沙盘图来看,公租房北面还是采用绿地做隔离,甚至还搭配了铁栏。

当然对于这样的设计,很明显依然存在后期被拆除的风险,只能说对于购房者尽量做好评估。

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楼盘总结

项目位于东区,优势在于距离地铁较近,户型设计也贴合市场,定价也不算溢价太大,同时非安商房配建,当然未来公租房是否能真的隔离还是需要注意。劣势在于肿瘤医院就在附近,目前板块去化较差,社区面积偏小,成型度较低。对于有意向的购房者,可以多对比目前区域的新盘去化情况。

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