老旧小区改造,苏州真有两把刷子

来源：峰值财经发布时间：2024-05-09 浏览量：次

老旧小区改造,苏州真有两把刷子

苏州市姑苏区32号街坊全景图。图片来源：苏州市住房与城乡建设局

写在前面

让老百姓住上更好的房子，为人民群众创造高品质的生活，这是党和政府的重要责任。今年政府工作报告在简述工作重点时提出，要解决好新市民、青年人等住房问题，这也是近年来社会舆论的焦点议题。

在这一背景下，我们将关注各地住房保障工作、旧改工作，发现其中的好方法好模式，共同推进住有所居谱新篇。

徐凡淋/发自苏州

苏州市姑苏区32号街坊居民任阿姨谈起目前的社区生活，给出了“很满意”的答复。

过去40多年，任阿姨和十七八户人家挤在32号街坊的一个院落中，已有上百年历史的房子较为破败，周围环境也异常拥挤凌乱，是居民眼中的“老破小”，生活极不方便。

在居民为社区生活感到无奈时，一场改造悄然拉开了序幕。

2018年，32号街坊保护与更新项目启动实施，在房屋、老旧住区居住环境、公共配套、环卫设施提升、水电气增容等方面展开了工作。经过近2年改造，32号街坊的民宅不仅修缮一新，还进行了仿古复原；周边环境也得到了改善，此外，这里还贴心地定期为居民提供理发、缝缝补补、体检、健康咨询、心理疏导等便民服务，极大地丰富了街坊邻居们的文化生活。居民也得到了最大的尊重和照顾。

3月中下旬，住建部部长倪虹率队到苏州调研时也到访了姑苏区32号街坊，在肯定成绩的同时倪虹部长表示，城市更新的目的就是要推动城市高质量发展。要持续推进老旧小区改造，消除安全隐患，有条件加装电梯，完善配套设施，提升物业服务，着力建设完整社区，让群众住得更加安心、舒心，共享改革发展成果。要做好城市历史街区、历史建筑的保护与传承，让历史文化和现代生活融为一体、相得益彰。

实际上，据苏州市住房与城乡建设局数据显示，从2005年开始苏州便有计划、有组织、有步骤地对老旧小区进行综合整治，极大地改善了居民的生活环境，获得居民的认可。截至2022年底全市已累计改造老旧小区1229个，建筑面积约5400万平方米，受益居民约56.3万户。仅2022年一年，苏州就新增文化休闲、体育健身场地、公共绿地等54片，占地面积约3万平方米；新增文化休闲、体育健身场地、公共绿地等54片，占地面积约3万平方米。截至2023年3月，苏州完成增设并投入使用电梯274部，正在施工231部。

2023年，苏州在老旧小区改造方面将实施84个老旧小区改造，新开工棚户区改造2000套，基本建成3280套，让老百姓的生活更宜居更美好。

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是“民生问题”更是“发展问题”

老旧小区改造,苏州真有两把刷子

改造后的32号街坊。图片来源：苏州市住房与城乡建设局

32号街坊，位于姑苏古城西侧，东至养育巷、南至道前街、西至学士街、北至干将西路。作为明、清时期官署集中之地，基本延续了明清以来的名称、走向、格局，历史文化遗存丰富，保留着古城风貌，展现着姑苏人家的生活气息。

2017 年，苏州市保障房公司和苏州历史文化名城保护集团共同出资，成立了苏州历史文化名城保护与更新置业有限公司，重点实施“苏州古城 32号街坊综合整治及古建老宅修缮业务”，对 32 号街坊开始进行“绣花似”的城市更新。

2018年底，32号街坊保护与更新项目启动，上述公司从街坊的特点、功能及整体性的保护理念出发，以“最小干预、最多保留”原则处理现有街巷格局和空间肌理，用循序渐进的修复、活化、培育替代大拆大建，最大限度地保留了街区原有的建筑格局和风貌。

在姑苏区32号街坊居民生活获得改善之际，建于1999年的苏州市工业园区娄门路130号小区居民的生活也获得了极大的改善，已成为老旧小区改造的“娄葑样板”。

该小区用地面积1.8公顷，建筑面积2.4万平方米，267户，居住777人，60岁以上占比22.78%，2019年实施更新改造前，小区面临基础设施落后，配套服务不足，长期管理缺失等问题，是城市更新过程中一块短板。

娄葑街道党工委相关负责人介绍，此次改造包括基础类、完善类，提升类三大改造，从主入口、排水管道、绿化景观、无障碍设施以及社区文化建设等方面不断提升居民的幸福指数。

“以前小区又老又破，卖房子都没人来看，现在整洁、好看，小区改造完后我们自己都觉得有面子了。” 娄门路130号小区一居民在受访中表示。

事实上，不仅娄门路130号，苏州工业园区娄葑街道还对街道内的官渎社区东西片区、徐家浜一村、徐家浜北二老旧小区改造，于2020年6月与娄门路130号同时段完成改造，4个“高龄小区”均通过此次改造实现“旧貌换新颜”。此次改造涉及4个小区共77栋楼，总建筑面积21万平方米，惠及2401户居民。

“现在小区车位多了，违章建筑拆了，死角没了，还有了公园，整个面貌焕然一新。春节前定居外地的女儿来苏州探望我，看到小区的新面貌惊讶的说，‘千里寻故地，旧貌变新颜’。”一名住在娄门路130号小区的老党员满面笑容，娓娓道来。

据该居民介绍，小区附近娄门路166号东南侧的小游园建设之初，由于地块闲置10年有余，杂草丛生，垃圾长久堆积，蝇虫滋生，鼠患严重，环境极差。

现在建成后的小游园，已成为24小时向周边居民免费开放的党建小公园，为周边苏安新村、新苏苑等小区约2.5万居民群众提供日常休闲娱乐场所。在极大提升周边环境舒适度的同时，让居民实实在在享受到环境综合整治带来的成果。

参与该小区改造的一名社区工作人员表示，“很开心参与娄门路130号老旧小区改造的过程，我亲眼看到了老小区焕发新面貌、老居民过上新生活，居民的笑容便是对老旧小区改造的肯定。”

现在的小区外立面焕然一新，荒置的绿化带成了平整的停车场和简约美观的电动车棚，一侧的河边还建成了绿树成荫的健身步道，成了居民们骄傲的老旧小区改造“幸福样板”。

对于该项目改造，苏州市美丽宜居城市建设试点工作领导小组办公室负责人告诉记者，考虑小区与周边环境的整体性，该项目将娄门路130号及小区周边的上浜27号、娄门路144号、娄门路166号等外围道路、空地都包含在内，分为两阶段进行改造。第一阶段为外围环境综合整治，通过“拆违”“治乱”“补缺”，提升沿街、沿河整体环境，新建小游园；第二阶段为小区内部综合改造，内容包括建筑维修粉刷、管线综合改造、道路车位规划、绿化景观提升等，有效提升了小区周边环境，提升了城市整体风貌。

上浜27号沿河环境脏乱、公共设施简陋、部分驳岸损坏缺失，针对上述状况，娄葑街道提出建设“滨河游园”的沿河环境提升方案，改造后消除了原始驳岸的安全隐患，沿河1000多平方米的景观绿化，为周边居民营造了整洁、有序、舒适、愉悦的环境。

娄门路144号停车场及小区内外部路面车位共计1500平方米，新增了230个配套停车位及若干供电设施，既有效缓解周边居民的停车难题，又让小区管理进入“自我供养”的良性循环。

此外，位于昆山老城区的柴王弄小区也是典型的老旧小区，该小区推行“旧改+成片增梯”模式，目前小区14个单元已有12个单元完成电梯安装。

从单一小区改造到街区成片统筹改造是苏州旧城改造的特点之一，苏州市住房和城乡建设局相关负责人表示，城市更新是“民生问题”更是“发展问题”，是在不断推动城市更新与发展基础上的“更新”，项目从单一住区视角转向整体街区视角，苏州城市更新正从“围墙”内走向“围墙”内外融合。

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苏州经验：党建引导，居民监督

走在苏州古城区，素雅明净的青砖白墙和干净整洁的街道，江南水乡的温柔气质和点点诗词香，穿透古今浸染着今天的苏州，展现着景色如画的水乡面貌。

“作为国家首批历史文化名城，又是拥有最多开发区的地级市，更新对象包括古城区、老城镇等各个方面，更新的方式涵盖微更新、拆除重建、功能提升、活化利用、环境治理等。”苏州市资源规划局开发利用处相关负责人表示，现阶段苏州城市更新是从“点状建筑更新”到“片区整体更新”，形成了“政府主导、市场运作、社会参与”的机制。

为了推动城市更新，苏州先后印发了《苏州市城市更新试点工作实施方案》《苏州市城市更新技术导则》等方案与行动指南，强化技术、政策“双引导”，用项目“小切口”写好城市更新“大文章”。

“由于城市更新覆盖面广、政策性强、落地要求高，在城市转型发展过程中仍面临着众多难点、困难，需要啃的‘硬骨头’还有不少。”上述苏州市住房和城乡建设局相关人员表示。

“面对城市更新中难点，苏州采取‘党建引导、居民监督’方式，充分发挥基层党组织的战斗堡垒作用。”上述苏州市美丽宜居城市建设试点工作领导小组办公室负责人表示。

以福星小区改造为例，项目在经姑苏区发改部门审批通过后，由区住建委牵头，联合街道、社区负责人组建改造项目临时党支部核心组，随着项目的推进，又逐步吸纳各参建单位、热心党员、服务企业等多方人员，充实临时党支部力量，推进项目进展。

同时，聘请热心居民成为改造工程义务监督员，与社区联动，实施“纪监民”联动监督，重点监督改造期间噪音、扬尘、便民等文明措施落实情况；全程参与隐蔽工程、各类基础工程、部分项工程的验收；邀请列席临时党支部会议，共同讨论解决改造中的各类重点、难点问题，此举既提升了服务水平，也提高了居民满意度。

在娄门路130弄的改造中也发挥了党员带头作用，官渎社区环境综合整治行动支部成员包括社区、市容监察队、街道抽调人员和居民党员骨干共25人，下设宣传行动小组、拆违攻坚小组和维稳服务小组3个党小组，分别负责居民宣传和民意收集工作、执法违拆重点攻坚工作和居民接待政策解释工作。定期召开会议，定期总结回顾工作情况，研究讨论重点难点问题，制定落实可行方案，带头开展一系列工作等。

该项目在改造过程中还充分整合社会资源，倡导居民融合，共建共享。街道坚持社区管理自治、法治、德治“三治融合”的工作理念，根据苏州市每户“出资一块钱来改造”的行动要求，结合实际推出“两个一”方案，即每户“一元一平方米改造费用”与“一元一平方米维修基金”共建改造方案，让居民群众更好的融入改造工作，提高居民参与感与获得感，凝聚了“共建共治”强大合力。

纵观苏州的城市更新，强调“人”与“人”的融合，在精准调研、多元化调研过程中，根据人群不同需求精准施策。引入设计师制度，设计引领提升更新改造质量，结合《苏州市城市更新体检评估指导手册（试行）》及居民诉求等实际，对老旧小区分批列入改造计划并动态调整，做到“无体检不改造”。

经过整改，截至2022年底全市已累计改造老旧小区1229个，建筑面积约5400万平方米，受益居民约56.3万户。

对苏州城市更新接下来的工作，上述苏州市住房和城乡建设局相关负责人表示，现阶段更新工作任务量明确，但对各方利益整体协调考虑不够，土地、财税、投融资等方面的配套政策激励性不足，城市更新涉及协议搬迁成本纳入项目土地增值税核算范围缺乏政策依据。部分项目周期长，土地供给路径单一，尚存在“一事一议”的情况。接下来的城市更新工作将着重建立城市更新管控体系、细化土地混合利用管理细则、允许建设主体进行一二级联动开发。

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