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楼盘规划

保利锦上：备案名（锦毓公馆），地处：岳峰横路与岳峰路交叉路口。

项目占地面积24亩，纯商盘，共规划6栋8-18F住宅（1/5/6#楼18层；2/3#楼17层；7#楼8层），总户数为268套。户型：116㎡四房、125㎡四房、142㎡四房。

7#：南向沿街，联体楼，一梯两户，无架空，116平米，8层，32套

5#、6#：定位楼王，两梯两户，有架空，142平米，18层，68套

3#、2#、1#：3号楼有架空、1号楼配套用房，两梯两户，125平米，168套

从产品定位来看，跟目前五里亭的保利招商和樾风华有点类似，全部定位纯板产品，面积段以刚改为主，主力户型是125平米。

不同点在于，和樾风华106平的楼栋是社区位置最差的，而这次项目116平米的7号楼，虽然南向沿街，不过只有8层，接近洋房的定位，从得房率和区位来说，反而更优。

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楼盘土拍

2022年5月27日，保利以8.12亿元拿下宗地2022-24号塔头七期出让地块，溢价率6.3%，楼面价22931元/㎡。土地面积：24.14亩，容积率：2.2，限高：60米，商品住宅销售指导均价为35000元/㎡。

分析：上一场土拍，保利拿下了塔头的纯商地块，当天土拍依然非常低迷，保利虽然报名多幅地块，不过大部分状态都是不举，最终以溢价率6.3%拿下这幅小型纯商地块。

对于地块而言，指导价3.5W，对比楼面价2.29W，这是什么样的数据。

按当天的土拍情况来看，东二环除了建发摇号拿下的两幅，目前定位建发朗云外，剩余两幅指导价4.2-4.5W的晋安湖地块，楼面价2.25W，指导价4.2-4.5W。

对于地块而言，容积率2.2，而晋安湖地块容积率2.8，3.0，可以说揽湖郡、湖映公馆的最终定价会如何。

备案价会突破4W，不过如果按真正房企参与度，以及楼面价和容积率来看，应该打个8折，实际定价3.4W左右。

对于塔头这幅地块，从周边悦乐郡以及去年安商房去化来看，3.5W的指导价算是今年少有没有乱指导的区域。

对于这样的地块，给出刚改定位，可以说也非常贴合市场，目前困惑在于，对于这种小型地块，房企是否打算通过精装来做溢价。

毕竟目前和樾风华已经是先例，不过加精装之后的溢价，目前市场认可度偏低，按目前操盘套路，小盘应该按快进快出的原则。

目前东区房企非常多，虽然建发在板块做了改善盘热销，但是要论操盘数量，保利从香槟国际开始，近年持续加码，目前已经联合国贸开发湖映公馆，加上在售的云上、和樾风华，可以说东区成了保利的天下。

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户型情况

116平米：四房两厅两卫，一梯两户，四开间朝南，大面宽布局，亮点在厨房面宽较大，主卧也搭配了L型衣柜，缺点在于右侧次卧紧靠电梯存在一定影响，依靠低公摊和飘窗赠送，在这样的面积段，做到这样的设计，在市场吸引力还是较大。

125平米：四房两厅两卫，独梯独户，东端没有设备间，可利用空间更充足，四开间朝南设计，客餐厅一体化，缺点在于公卫处于左侧，右侧两房使用略显不便，同时厨房左开门，无法做到南北对流，加上还有承重墙存在，也无法做户型调整。

143平米：四房两厅三卫，独梯独户，五开间朝南，超大面宽设计，其中亮点在阳台，面宽预计有9-10米，从布局来看，硬伤在于左侧次卫是暗卫，客餐厅北面厨房，虽然能采光对流，但是非完全南北通透，加上入户玄关正对客厅。

分析：从项目的户型设计来看，虽然都有一定的不足存在，但是整体来说，已经算是比较主流的设计，加上大部分的2T2都做到了独梯设计，可利用的空间也更大，同时保留了房企高赠送的特色。

从户型可以看出，南北卧室、卫生间，都存在飘窗赠送，在目前倒板违建后，这成了主流模式。

这几年房企的推盘来看，本土国企在赠送上，依然没有太激进，其中飘窗、设备平台最多的房企，个人感受：保利、龙湖、融信。

这三个房企，从大部分的新盘来看，户型得房率都强于周边同类型产品，加上布局也都非常主流，一定程度加速了自身的去化。

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区位情况

项目位于塔头，距离东二环泰禾700米，距离晋安湖1公里，距离地铁四号线730米，从配套加持度来说较完善。

周边被楼盘包围，北侧安商房金台郡、右侧安商房岳前雅居、左侧老小区佳馨苑，南侧化工河，整体的居住生活氛围较好。

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楼栋布局

对于项目而言，容积率2.2，限高60米，指标不算差，特别是目前容积率2.8-3.0变多后，不过对于限高60米，一直是尴尬的系数。

从常规设计来看，限高60米，可以做到20层住宅，不过按消防配建，特别要做2T2产品，都只能被迫降高。

从项目楼栋高度来看，大部分在50-54米，由于地块偏窄长，所以对于楼栋的楼间距也需要注意。

从地图测距来看，进深140米左右，采用4排布局，扣除楼栋进深以及南北预留空间，楼间距预计在30米左右。

从楼栋设计来看，南侧7号楼，以及楼王的5，6号楼，采光问题整体都不大。

剩余北侧的3栋125平米的楼栋采光都需要考虑，其中2号楼西端、1号楼东端头，采光影响最严重。

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价格分析

项目还未备案，也没有放风价，先按指导价对比看看，由于土拍溢价率6.3%，指导价可以上浮1.89%，毛坯价格3.56W。

项目周边以高比例安商房为主，其中近期领证的新榕金台郡，备案价3.2W，安商房比例90%，定位刚需产品。

去年由于楼市回暖，周边安商房，不少在3.2W均价左右，还出现捆绑车位等现象，可以说也存在较大溢价。

对于项目而言，纯商的优势，在安商房集中区较为明显，如果按指导价对比来看，差价3K，依然有优势。

当然最大的对比就是北侧的悦乐郡，定位纯商TOD新盘，A区3.53W，B区3.37W。

从去化来看都是短时间热销，从对比来看，悦乐郡优势在于地铁，户型设计也相对主流。

不过从得房率和梯户比来看，A区2T3，无独立电梯间，楼层25层，B区2T2，不过106平公摊高达27%。

虽然都是小型地块，不过悦乐郡由于地块分割，实际更小，同时还存在底商。

从对比来说，悦乐郡真正优势的应该是B1，定位130平米的2T2产品，其他几栋楼优势并不明显，特别A区备案价已经突破3.5W。

如果项目按指导价上市，也只是与A区持平，除了没有地铁优势外，在户型得房率、梯户比、社区空间上，都是该盘占优。

当然面对悦乐郡做到短时间热销，这个项目是否会采取精装或者车位等操盘来提高利润，需要后续等待。

目前来看，项目这样的设计，冲击力最强的应该是东区同类型产品，比如中海三号院、保利招商和樾风华等。

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楼盘总结

项目位于塔头，定位纯商盘，优势在于纯板楼设计，户型设计符合市场主流，指导价相比周边新盘没有太大溢价，周边配套加持度较高，劣势在于部分楼栋采光需注意，后续品质也需要思考。

对于有意向的购房者，特别对于东区的刚改而言，又一个看上去有一定吸引力的新盘，面对如今东区滞销，可以对比最终售价情况再做考虑。

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