昆明滇中新区 - 力标十里蓝山这个楼盘怎么样-【项目解析】

该项目位于昆明市嵩明县杨林镇军马场。

/嵩明/

具有“三线出省、六路连昆、九龙聚嵩”的交通优势，

杨林位于嵩明县境南部，

东临四营乡、南与宜良县接界、

西与昆明市官渡区相连、北与杨桥乡及嘉丽泽农场相接。

素有“滇东古镇”“鱼米之乡”“肥酒之乡”的美称。

项目周边森林资源优势突出，自然景观秀丽，水资源丰富。

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01 总体规划/MASTER PLAN

◇嵩明职教基地滇中新区科教文化产业园控制性详细规划

△总体鸟瞰图

△土地利用规划图

项目位于兰茂大道两侧，土地出让面积994.23亩，分为三本证，用地红线内有兰茂大道、科2路、科3路、创6路等主干道，干道占地179.42亩。

项目在控规上处于二类居住用地。

△项目周边现状

*大盘云集 未来可期

项目周边已落子多个文旅大盘，并都在快速推进中，经开区的城市新貌已逐步呈现，本案力求通过精心打造，树立经开区人居环境新典范，为片区城市发展锦上添花。

*周边基础设施较为完善

供水：杨林镇辖区有中型水库1座，小一型水库2座，小二型水库4座，小坝塘9个，总蓄水量2190万立方米，辖区内有自来水厂一个，现日均供水量1300立方米以上，可为居住片区提供优质的生活用水。

供电：杨林镇年供电0.2亿度，有变电站6座。

△场地现状

地块周边多为待开发用地，位处杨林职教园区，附近有多所大学与专科学校，有较好的人文环境，配套设施较为齐全。

项目靠近杨林工业园区，隶属于滇中新区科教文化产业园园区，其主要为空港-杨林片区提供片区级综合服务、生态居住、新兴产业人才培育的基地。

△调整内容和背景

根据控规，本地块被规划市政分为12个小地块，较为分散，不利于打造大盘化开发和高品质标杆化的居住地区。

本次规划调整是在扣除兰茂大道、科2路、科3路及创6路总计119612.82㎡（共179.42亩）道路面积，剩余用地543210.29㎡（共814.815亩）的基础上，对用地红线内的支路线形和零散绿地进行调整。

△支路调整

为响应“资源节约型、环境友好型”建设的实践，达到集约开发，构建开放式的社区，本次调整将支11路、支16路调整为社区内部道路，调整后路网更加合理顺畅。

目前，支11路、支16路的调整已纳入园区道路专项规划调整。

△分散绿地整合

①本次调整是通过把中央绿地周边分散绿地整合到中央绿地，形成更有体量的全龄运动公园，有利于城市节点空间的塑造，也为周边居民提供更舒适的休闲娱乐公园。

②经对比分析，拟调整绿地总面积为14165.89㎡，调整后保持绿地面积不变。

△计容用地面积情况说明

本项目土地面积为662823.12㎡（994.23亩），本次规划用地面积为：扣除兰茂大道、科3路、科2路、创6路道路面积后为543210.29㎡（814.82亩），总容积率为2.0，则计容面积为1086420.58㎡。

根据控规，兰茂大道、科3路和创6路将本项目分为七个地块，每个地块的容积率均为2.0，符合园区控规要求。

△总体规划

总用地面积：662823.12㎡

道路面积：119612.83㎡

规划用地面积：543210.29㎡

总建筑面积：1782106.16㎡

计容建筑面积：1086420.58㎡

容积率：2.0

占地面积：140950㎡

密度：25.95%

绿地率：40%

机动车停车位：10448

非机动车停车位：10531

△教育设施规划图

用地范围周边小学分布：项目周边上位规划中已有配建小学可以完全覆盖到本项目，在本次总体规划中，用地内自配一所24班小学，不足部分学位由上位规划统一筹建，按规定缴纳代建金。

02 3#地块详细规划设计方案

DETAILED PLANNING AND DESIGN SCHEME OF 3# PLOT

△3#地块范围

△3#地块总平面图

规划用地面积：141489.97㎡

总建筑面积：440358.42㎡

计容建筑面积：282979.22㎡

容积率：2.0

占地面积：37850㎡

密度：26.75%

绿地率：40%

机动车停车位：2845

非机动车停车位：2868

◇规划设计原则

以人为本——贯彻“以人为本”的思想

设计以满足人们对现代居住、工作环境所要求的舒适性、健康性、安全性和经济性为出发点。创造出一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美、节能化的高端居住区，充分考虑现代人的生产、生活方式，形成一种绿意盎然、自然和谐、高尚的居住、休闲等环境。

注重品质——追求“现代中式”的主题风格

充分满足住户的归属感与舒适感。全方位营造高品质居住、生活空间，妥善处理建筑与交通、休闲、居住之间的关系，让建筑融于环境，使景观衬托建筑，满足人们对可参与性的要求。

环保健康——以创造安全、健康住宅为目的

以前期策划、地块选择、规划设计、建设设施、管理等一系列环节进行全过程、多环节、多方面的科学开发，创造出新世纪的健康居住建筑。

人文融合——体现“融合自然生命、倾注人文关怀”的设计理念

讲求人与环境的融合，建筑与整体规划布局的融合，建筑与绿化的交错，并充分考虑城市的地标和区域的示范性建筑，使此地的人们有强烈的归属感与自豪感，打造环境优雅、富有文化内涵和高级品位的社区新亮点。

经济节能——体现“合理利用资源、地势、节约资源”的理念

本项目地块内地势较为平坦，在设计中结合场地原有的地势再创造。同时运用新技术利用太阳能、中水系统等达到节约开发成本、合理利用资源及节约资源的目的。

可持续发展——实现居住的可持续发展

舒适的居住应该是一个人和自然有机协和的统一体。实现社会经济和自然生态在更高的水平上的协调发展，建立人与自然共生共息，生态与经济共繁荣的持续发展的文明关系，把生态环境保护、建筑持续发展作为必须具有意识和行为准则。

安全智能——实现服务区“安全性、智能化”的要求

合理的组织车行交通与人行交通之间的关系是本次规划的重点，合理的人车相对分流，避免造成消极空间，确保相互不受干扰。针对不同出行设置道路及出入口，避免交叉干扰。

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◇效果图展示

△3#地块鸟瞰图

△3#地块鸟瞰图（夜景）

△创6路沿街透视图

△高层住宅透视图

△高层入口透视图

△合院透视图

△合院节点鸟瞰图

△售楼部透视图

△改造后幼儿园

*总体构思*

将该区建设成为一个商业与绿色居住相结合的综合区，

与当地的自然环境相协调，

拥有各种高层住宅以及商业配套等居民生活服务设施，

空间布局与景观相结合，

有效的利用中心的景观价值。

◇3#地块一期户型比例

◇3#地块教育配套规划示意图

项目地块约212.23亩，地上住宅面积约274716㎡，合计人口约274716㎡/40（㎡/人）=6868人，需配建12.09班幼儿园，每班30人计算，需幼儿园学位数363位；

地块内配建1所15班幼儿园，总学位数为1所*15班*30人=450位，满足配建要求。

◇3#地块配套分析图

*本方案建筑布局分区为底商空间与住宅区，全龄体育公园区结合。

公共卫生间：224.64㎡，位于7#、8#、15#楼一层

物业管理用房：875.84㎡，位于3-7#楼一层及夹层

老年服务站：884.47㎡，位于3-13#楼及3-15#楼一层

社区卫生服务：309.55㎡，位于3-6#楼一层

移动通信基站：106.43㎡，位于3-15#楼一层

社区用房：565.65㎡，位于3-7#楼一层

生鲜超市：1470.38㎡，位于3-8#、3-9#楼夹层

15班幼儿园：5430㎡，本区共计6868人，按规范需配置12.047班幼儿园

文化活动场地：1400㎡，位于3-7#与3-8#之间

体育活动场地：2100㎡，位于3-6#至3-7#之间

*本项目居住人口为6873人，住宅套数为2756套，根据《城市居住区规划设计标准》居住区分级控制规模表，所设置配套用房满足5分钟生活圈居住区配套要求，故本项目为5分钟生活圈居住区。

◇3#地块夹层功能分析图

◇3#地块动态交通及消防分析图

*步行系统

行人由庭院景观绿化步行系统进入居所，居民经由景观步道，逐渐由开放空间进入半开放半私密空间。每栋住宅之间的景观相互依存，又独自分离。因此， 随着居民的移动，景物之间的相互转换、结合，创造出极具视觉效果的户外空间。

◇3#地块静态交通及消防分析图

*车行交通

以人车分流为主，车辆不进入场地内，场地内设有环通的应急车道。车行主要出入口设置于社区出入库附近，地下停车满足居住与商业配套机动车及非机动车需求。交通流线清晰、连贯，形成完整体系。

道路交通是住宅区的重要组成部分，在道路交通设计中我们赋予道路交通丰富的内涵，体现三大功能，即交通功能、交往功能和景观功能。

◇3#地块建筑高度分析图

◇3#地块竖向分析图

◇天际线分析

《昆明市城乡规划管理技术规定（2016版）》

第三十条 主体建筑3栋以上（含3栋）的地块，主体建筑应采用2种高度变化；主体建筑5栋以上（含5栋）的地块，主体建筑应采用3种以上（含3种）高度变化。主体建筑高度差应大于最高建筑高度的10%。

△沿创6路主体建筑采用24层、26层、27层3种高度变化，主体建筑高度差达到9米，大于最高建筑高度的10%。

△南侧（沿科3路）天际线图

◇立面材质分析

◇3#地块景观分析图

*景观设计

充分挖掘杨林科教基地区域内景观的特点与风貌，延续并强化自由、活泼、和谐与温馨的自然意境；

充分利用围合庭院空间，在其中营造出各种类型的景观空间，每个空间在景观处理时同时实现功能化，让它们成为可玩可赏的真实空间；

景观形式注重多样化搭配，使得住户可移步移景；

绿化植物配置结合当地植物树种，名贵乔木、常见乔木和灌木相结合布置，营造绿意盎然的绿地景观；

景观小品方面我们将采用特色铺装，雕塑，建筑小品等形式来进行表达。

◇3#地块绿地分析图

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