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楼盘规划

首开香悦：备案名（香悦嘉园），地处：鼓山镇福光路318号。

项目占地27亩，规划3栋商品房（2栋17层，1栋25层），1栋公租房，总户数774户，其中公租房550户，有意向的购房者需要注意。

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楼盘土拍

2021年5月12日，首开以限价7.04亿元+竞自持公租房3300㎡拿下宗地2021-20号，成交楼面地价16234元/㎡，土地面积：27.1亩；容积率：2.4以下；限高：80米，地块需配建1.4万平方米的自持社会租赁住房，商品房销售指导价为31500元/平方米。

分析：今年第一次集中供地，首开以限价+摇号拿下了后屿片区的小型地块，这场土拍东区供应了三幅住宅，分别被建发，龙湖，首开拿下，全部都触发限价+竞配公租房。

项目由于地块自身需配建1.4万㎡，同时拿地竞配3300㎡，导致公租房总面积达到1.73万方。由于项目自身面积仅27亩，容积率2.4，建筑面积43365㎡，相当于公租房比例高达39.8%。

成交楼面价16234元/㎡，不过并没有扣除公租房的部分，按土拍公告公租房地价是3000元/㎡。

如果扣除公租房的部分，公式：(70400-(17300*0.3))/(43365-17300)，实际商品房楼面价：25018元/㎡。

如果按这样计算，项目指导价3.15W，由于土拍溢价，指导价上浮3%，可达32445元/㎡。对比可售楼面价，差价7K，从商品房的利润回报率来说并不算高。

对于地块而言，由于面积不大，不过限高80米，容积率2.4，优势不错，从目前设计来看，公租房按限高来设计，从而其中两栋商品房只需要做到17层的高度。

从目前东区的去化热度来看，项目的差价并不能保障它进行长周期的运作，由于房企已经在东区开盘首开香颂，不过去化并不理想，可以说两个同系列项目后续同时并行，对于房企压力并不小。

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户型情况

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，市场主流布局，优势在于89的面积做到了宽阳台，从户型图来看，南向卧室和客厅进深偏小。

110平米：四房两厅两卫，大面宽布局，客餐厅横向布局，与隔壁大东海晋棠府105平米户型布局类似，对比目前市场同面积段产品，这种布局优势更强，从首开两个东区项目来看，户型设计都相对不错。

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区位情况

项目位于后屿，距离地铁2，4号线交汇站577米，出行优势较大，距离晋安湖800米，泰禾广场2公里，休闲购物尚可。目前北侧有晋棠府、悦湖郡、瑞屿轩，未来全部建成，城建会有一定改善。不过目前困扰在于，一河之隔是肿瘤医院，同时附近还有庙宇，南侧还有加油站，不利因素不少。总的来说，区位特色优劣势明显。

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价格情况

目前项目还未备案，不过对外宣称3.1-3.2W，同时土拍指导价3.24W，预计按备案价上市，存在小额优惠。对比周边项目看看：

1、大东海晋棠府：高配比安商房，备案价3-3.2W

2、旭辉都会里：混合安商房，优惠价2.75W

3、龙湖天璞：分栋安商房，均价3.25W

4、融侨望云：配建公租房，精装均价3.6W

5、瑞屿轩：高配比安商房，备案均价3.24W，优惠3.1W

分析：对于项目而言，配建一栋公租房，从配建情况来说，与融侨望云最相似，不过对比而言，望云优势在于区位更靠近二环，劣势在于高层楼间距与密度较大。

从目前周边的项目定价来看，对于项目3.2W左右的毛坯价，并不算有太多溢价。毕竟附近的安商房，晋棠府与天璞，售价也在3.2W左右，瑞屿轩作为混合安商房，虽然给了优惠，但是依然高达3.1W。

不过目前东区最大的问题在于，整个板块目前去化出现较大下滑，近期开盘的项目去化率都非常低，基本首开都不过10几套。比如项目隔壁的晋棠府，当初一期大户型目前做到高去化，二期由于配比较大，备案价还上涨，目前网签情况并不理想。

对比而言，不得不感叹融侨望云，居然能在精装溢价的背景下做到高去化。对于项目而言，虽然目前定价并不算夸张，不过考虑到有不利因素存在，加上板块目前热度较低。

唯一的希望就是下一场土拍，连潘的几幅地块能触发限价被拿下，从而带动板块的运行。当然从目前网络流传的报名表来看，在限高100米，指导价3.5W的背景下，报名房企并不少，只能期望下周土拍的实际进展。

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是否纯商？

项目给出的宣传是纯商项目，对于目前市场不少配建公租房的项目都以纯商定位。从近期中庚香江万里的隔离问题，也突出了公租房的影响。

对于项目而言，与融侨望云等类似，把公租房设计在最南侧，做了独立出入口，从网络沙盘图来看，公租房北面还是采用绿地做隔离，甚至还搭配了铁栏。

当然对于这样的设计，很明显依然存在后期被拆除的风险，只能说对于购房者尽量做好评估。

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楼盘总结

项目位于东区，优势在于距离地铁较近，户型设计也贴合市场，定价也不算溢价太大，同时非安商房配建，当然未来公租房是否能真的隔离还是需要注意。劣势在于肿瘤医院就在附近，目前板块去化较差，社区面积偏小，成型度较低。对于有意向的购房者，可以多对比目前区域的新盘去化情况。

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