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楼盘规划

首开香颂：位于晋安区鹤林路南侧、前横路东侧，项目规划11栋高层建筑，其中纯商品房6栋。

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楼盘土拍

2020年12月16日，首开地产摇号以最高限价13.6亿元竞得福州宗地2020-70号地块，楼面价14993.16元/㎡。土地面积：56.69亩，容积率：2.4；建筑限高：60米以下；安置型商品房面积：4万平方米，销售均价为15600元/㎡。

分析：去年土拍的收官战，首开以最高限价摇号拿下了位于东二环的安商地块，项目需要配建4万平米安置房，通过计算比例在44%。项目虽然是安商房，不过位东二环，在当时房企拿地热度依然很高，最后首开拿下。

对于楼面价近1.5W，不过这仅仅是成交楼面价，由于安置房回收价与楼面价接近，项目的实际可售楼面价比看到的要高不少。

对于地块而言，横向矩形，在开发上采用两排楼栋布局，可以在社区规划一定的社区花园空间，开发角度尚可。不过目前项目周边都是安商房，去化情况也比较一般，今年的土拍龙湖以1.7W楼面价拿下2021-13号，配建公租房，未来会成为较大的竞争对手。

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户型情况

68平米：两房两厅一卫，双开间朝南，紧凑布局，无过多空间浪费，小户型定位，对于有意向东二环的刚需而言有一定吸引力。

89平米：三房两厅两卫，双开间朝南，横厅设计，纵深较大，与附近观湖郡99户型类似，主要硬伤在于客卫是暗卫，对比市场主流的89布局，户型接受度比较一般。

110平米：四房两厅三卫，三开间朝南，电梯入户设计，在110的面积搭配电梯入户的设计还要设计四房，导致四房空间都不大，同时卧室走廊空间浪费较多，同时客餐厅南北不通透，不过电梯入户和四房的定位，对于不少客源还是有很大吸引力。

112平米：四房两厅三卫，四开间朝南，大面宽布局，南北不通透，户型与龙湖天璞108布局接近，预计客厅和邻近卧室可以打通，增加客厅空间感。这种设计在样板房上，给人的感觉非常舒适，不过依然存在卧室空间不足，购房者最好询问实际尺寸。

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区位情况

项目位于东二环板块，不过实际也在东2.5环外，距离四号线850米，地铁帮助一般，距离泰禾商圈1.8公里，还是有一定距离，右侧省儿童医院，左侧福州十一中，北侧鹤林路，有一定噪音影响。对于地块而言，虽然说位于东二环，但是实际情况可以说距离核心圈较远，周边配套相对一般，总的来说，区位情况一般。

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价格情况

项目由于还未开盘，周边新盘不少，多个对比参考：

1、蓝光里：80%配比安商房，备案价2.9W，优惠价2.7W

2、城投鹤鸾郡：70%配比安商房，备案价2.8W，优惠价2.6W

3、保利和光：分栋安商房，均价3.2W

4、祥屿佳园：新安置房，个别有证2W

分析：对于项目而言，目前以小户型和电梯入户的110户型设计，户型吸引力不错，未来备案价预计要在3W以上，不过项目是安商房，如果选楼盘做参考。

附近的保利和光更具有借鉴，两个项目都是限高60米的分栋安商房，楼面价都在1.5W左右，同时在户型上，也都有设计电梯入户的产品。但是从地块区位来看，保利和光更靠近东二环核心区域，区位优势较大。

项目周边由于都是高比例安商房，同时北侧的纯安置房也个别有证，市场的库存竞争还是不小，后续的去化情况，只能看项目对于户型产品的定价。

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楼盘总结

项目位于东二环板块，不过距离核心圈较远，优势在于楼盘限高60米，同时户型设计尚可，对于客源有一定吸引力，劣势在于周边配套不足，安商房和安置房较多，未来市场冲击力较大。

目前化工路以北的区域，地块基本都已拍出，个别楼盘去化也不错，不过2.5环外的区域，由于配套一般，加上楼盘较多，同时安置房不少，未来的去化不确定性较大。

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