丹徒仙人湖别墅售楼处电话400-100-1299转6666售楼中心-楼盘详情_24小时电话!@

镇江丹徒区仙人湖别墅

?售楼处电话400—100—1299转6666【售楼中心】

网上售楼中心〢——欢迎来电咨询〢——匠心钜制恭迎品鉴！

提-前-来-电-预-约-看-房——获得本项目内部折扣-尊享1对1贵宾服务

公开销售独栋别墅

从现实案例来看，存在手续不规范的别墅项目，营销时往往奉行低调、暗示的策略，比如在案名或者宣传文案中带一个“墅”，或者只有在置业顾问介绍时，才敢向意向购房者透露房源的类型是别墅。

但位于镇江丹徒区上党镇墅山村旁的仙人湖度假别墅项目，看起来似乎反其道而行之——在该项目官网首页，金棕色奢华风格的背景上，“湖畔别墅”、“独栋别墅”的介绍相当醒目。

如此直白的宣传文案，难道就能表明自身的“理直气壮”？仙人湖度假别墅项目建设的真实性究竟怎样？又是何时开始开发建设的呢？

从扬溧高速进入该项目，需要经过一段2公里左右的专用道路，在该道路入口处，一块标有 “仙人湖度假区项目简介”的标识碑显示，该项目开工时间为2004年4月，并且得到了镇江市规划局和丹徒区建设局的批准。

但该项目正门处，标识碑上却又自称为“仙人湖度假别墅区”。据悉，项目建设的是别墅产品，属于商业地产，并非项目入口处的简介牌上提到的“度假区”。而且，绝口不提“别墅”的做法，很容易让人误以为该项目是旅游度假村而非商品住宅。

据该项目官网介绍，仙人湖度假别墅总占地约800亩，建设用地约占一半，配套设施用地占地约350亩，共规划了199栋独立别墅（官网另一说法为258栋别墅），总建筑面积约8万平方米。

据相关政策了解到，早在2003年2月，由国土资源部发布的《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》中第四条就已规定：（今后5年内）停止别墅类用地供应。

也就是说，在仙人湖度假别墅项目开工前，对别墅项目的禁令就已经存在，即使是地处偏远乡村，别墅类项目原则上也不能被审批建设。

那么，这究竟是怎么回事呢？仙人湖度假别墅项目能顶风开发，其真实情况如何，背后开发商又有何来头？

资料显示，仙人湖度假别墅项目由镇江金鹰房地产开发有限公司投资开发（以下简称“镇江金鹰”），该公司成立于1992年，法定代表人为陈金春，也是仙人湖凯旋门楼的设计者之一。

需要注意的是，此“金鹰”并非在商业地产领域被大众熟知的金鹰国际，镇江金鹰只是一家由自然人控股的小型开发企业，与金鹰国际并无关联。

别墅配套“豪”

项目官网对仙人湖度假别墅产品的介绍里还提到，“推出房源的主力户型约260-400平方米，独门独院，每户配套有私家花园庭院，每幢占地一亩以上”。

实际上，仙人湖度假别墅的产品的确如此——基本都是面积大、有车库、有院子的独栋别墅。虽然项目销售称二期又新增了双拼户型，但官网上对于面积、容积率、房屋性质等描述，无不与国家对别墅类房地产的禁令背道而驰。

除此之外，官网对于配套设施的描述是：有会所、游艇码头、业主自耕园等，项目的规划设计图中，显示项目还配有高尔夫球场。

先不论其他配套设施如今是否都已建成落地，仅高尔夫球场这一规划配套，在仙人湖度假别墅项目中就不该出现。早在1999年，高尔夫球场用地就已被严格限制，该类用地只能由国土资源部审批。

一个地处农村的地产项目，如果同时踩了别墅和高尔夫球场两道用地红线，那该项目的开发商究竟是对相关政策的无知，还是因远在农村而肆无忌惮？

互相矛盾的行政处罚？

据企查查显示，镇江金鹰是一家有30年发展史的房产开发企业。最早，该企业名为镇江市拆迁安置配套公司，后于2002年改为镇江市拆迁安置开发总公司；2003年-2006年，也就是在仙人湖别墅项目开始立项设计和开工建设的时期，又更名为镇江市拆迁安置开发有限公司（以下简称：镇江拆迁公司）。

从成立到2006年间，镇江金鹰原是一家与拆迁安置有关的公司。与一般的房产开发企业不同的是，其经营范围除了包含商品房的开发、销售（按资质证书经营）外，还包含安置房的开发、销售，以及房屋拆迁安置等。

从企业名称可以看出，镇江金鹰在2006年以前的主营业务与拆迁安置工作息息相关。那么，取得上党镇仙人湖旁的土地，与镇江金鹰早年间的公司业务是否有关联？

据镇江市丹徒区发展计划与经济贸易局文件显示，镇江拆迁公司上报的仙人湖项目可行性研究报告于2004年2月被批准建设。

但奇怪的是，在知情人提供的文件中，镇江拆迁公司自称仙人湖项目为商住楼一期，而不是仙人湖度假别墅项目；而且，项目的规划建筑面积与其官网一致，都是8万平方米，但总规划用地只有188亩（约12.53万平方米），与官网提到的建设用地300亩（400亩）相去甚远。

从上述文件来看，仙人湖项目批复的规划面积远小于官网自称的面积，那官网所称这多出来的这些土地从何而来？是虚假宣传，还是开发商从其他渠道取得了不合规的土地？

据企查查显示，镇江金鹰关联司法案件中，案号为（2018）苏1112行审95号的行政裁定书中称：镇江金鹰于2017年被镇江市国土资源局行政处罚，原因是仙人湖项目自2005年起，非法占用丹徒区上党镇上党村、墅山村、五塘村共计82648平方米（约124亩）土地，其中还包含耕地、农用地，并在非法占用的15611（约23.4亩）平方米的土地上新建不符合土地利用规划的建筑物。

这份申请执行审查裁定书中还提到，镇江金鹰在被行政处罚后仅缴纳了近70万元的罚款，但对于退还非法占用的土地及拆除违建的处罚决定拒不履行，因此被申请了强制执行。

从上述行政裁定书中可以看到，虽然其中只提到了约124亩非法占用的土地，但镇江金鹰在开发仙人湖别墅项目的过程中，存在违规违建、侵占国有土地资产的行为是不争的事实；并且，还侵占耕地来开发建设别墅类产品，这更是与当时的政策严重相悖的。

然而，令人不解的是，在《商讯·公司金融》向镇江市丹徒区政府核实相关情况时，接到的回复却称，仙人湖项目土地手续齐全合法，不存在非法侵占土地的情况。

而上述行政裁定书中，对仙人湖项目非法侵占土地实施强制执行的单位，就是镇江市丹徒区上党镇人民政府。为何相关单位的回复与实际情况完全不一致，还称土地手续齐全合法？又称该项目不存在非法侵占土地的情况的呢？

此外，镇江市丹徒区政府的回复中还提到，仙人湖项目规划、建设手续文件齐全合法，并未建设高尔夫球场。但寥寥数字的回复中，连存在的高尔夫球场都否认了，却并未否认仙人湖项目建设的是别墅产品？

售卖住宅的容积率为0.45-0.7

除了用地手续上的不规范之外，知情人表示，镇江金鹰在立项报告中称，仙人湖项目为商住楼，却并没提及现在所用的“度假别墅”之名。可现实情况却是，项目最早销售的房源却都是独栋别墅产品，并非商住楼。此举是否说明，开发商在立项之初就试图以“商住楼”的名义掩人耳目？

据镇江市商品房网上销售管理系统信息显示，仙人湖度假别墅项目最早开盘时间是2007年9月，当时销售的房源为“九寨沟612/609/602”，共3套房源。

据项目销售介绍，“九寨沟”是项目某一部分独栋别墅房源的组团名。这3套房源的规划属性一栏，登记的也是“度假住宅”。

但在2008年之后开盘的房源，虽然也是“九寨沟”组团，规划用途一栏却都改为“住宅”。

虽然规划用途从“度假住宅”变为“住宅”，似在令项目看起来更为规范，但无论是房屋用途还是户型登记的信息，无不在昭示着仙人湖度假别墅项目的真实属性。

在楼盘明细表一栏，房源的用途登记为“非普通住房”，户型为“独立”，套面积在300㎡上下。这些细节也刚好印证，项目首批销售的房源，均为独栋别墅产品。

此外，在2008-2011年开盘的房源中，登记信息显示其容积率均只有0.45；即使是在2014年之后开盘的房源中，容积率也只有0.7。项目销售也曾称：“我们是别墅，容积率低是肯定的。”

从2012年开始，国土资源部就已全面禁止容积率低于1.0的住宅开发，可仙人湖度假别墅项目于2013年开工的楼栋，容积率仍能低于1.0，这是否说明在容积率新规出台后，该项目并没有被勒令整改？

对此情况，镇江市丹徒区相关单位并没有给出明确回复。或涉及未批先建？

知情人提供的资料显示，据项目在2014年开盘信息中公开的项目手续文件中，仙人湖度假别墅项目的建设用地规划许可证发证日期为2004年6月1日，用地位置为丹徒区上党镇（仙人湖以北），用地面积为131966.19平方米（197.949亩），其性质为居住用地。

在2004年2月丹徒区发展计划与经济贸易局对仙人湖项目进行批示后，同年6月，该项目拿到了建设用地规划许可证。

但是，上文中提及的项目入口处简介称，项目开工日期为2004年4月；同时，项目大门处“仙人湖度假别墅”的标识碑上刻有：“金鹰地产于2003年12月所建”。这2个时间节点，均早于该项目拿到建设用地规划许可证之前，这是否表明，在手续尚未齐全的前提下，项目就已经开始施工了？

另外2份土地证显示，仙人湖别墅项目于2010年获得73529平方米（约110.29亩）土地产权证，于2013年获得33425平方米（约50.1375亩）城镇住宅用地产权证。

其中，镇徒国用（2010）第506号土地证记事部分显示：土地竣工验收后申请分割登记，批发零售用地至2046年6月21日止，城镇住宅用地至2076年6月21日止。

从该土地证附刊的宗地图可以看出，这部分土地现在已成为仙人湖度假别墅项目占比相当大的一部分，独栋别墅产品也大多位于此。

按照商用地40年产权，宅地70年产权计算，该项目用地时限自2006年才开始，而开发商却在2003-2004年就已开工。由此可见，该项目不仅是在违背禁墅令的情况下开发独栋别墅产品，还可能涉及到无证施工、未批先建问题。

此外，笔者从销售处了解到，仙人湖度假别墅项目的所有房源并不是全部集中在2010年之前开发的，也有才完工四五年的房源。销售处还挂着曾被多次评为诚信单位、先进单位的开发商的铭牌。看来，在这持续十几年的开发过程中，该项目的独栋别墅并没有被清查叫停。直至这些被侵占的土地上已经建设了20多亩违规建筑之后，开发商的违规行为才被镇江市国土局处罚。

镇江丹徒区仙人湖别墅

?售楼处电话400—100—1299转6666售楼中心

网上售楼中心〢——欢迎来电咨询〢——匠心钜制恭迎品鉴！

提-前-来-电-预-约-看-房——获得本项目内部折扣-尊享1对1贵宾服务