深圳城中村农民房加装电梯遇政策真空 致管理难与不安全

福田区沙头街道农民房的招租广告，有“电梯房”出租。

宝安一城中村内，一电梯加装工程被叫停。

福田沙头街道城中村农民房公寓化后，加装的电梯。

决定装电梯时，深圳一城中村农民房的房东刘先生没有想到，竟找不到一项能用的电梯加装指引与规范，“我们想装电梯感觉就是无路可走。”

和刘先生一样，有不少城中村农民房房东动了装电梯的心思，“有电梯的房子更好租”。奥一网研究员走访中对比发现，电梯房的租房价格普遍要比步梯房贵数百元。

不少城中村居民有加装电梯的需求

在寸土寸金的深圳，城中村农民房成为了许多“深漂”的第一站。

深圳市规划和国土资源委员会一组调研数据显示，深圳城中村用地总规模约320平方公里，占深圳土地总面积的1/6。“住房租赁先锋智库”珊瑚数据出品的小程序“城中村助手”显示，深圳城中村数量超过1700个，常住人口超过1343万人。

其中，不少年轻的“深漂”，难以负担高楼大厦的房租，但也不想在结束一天疲惫的工作后，还要爬楼梯回家。于是，城中村电梯房对于他们来说，成为了一个不错的选择。

住在城中村电梯房里的杨女士，从事商贸工作，她称自己是个“不爱运动的人”，“我不喜欢爬楼梯，但又想要采光，所以在城中村里租了电梯房。”

和杨女士一样，住在城中村电梯房里的人多是图方便，有的租客还把“有电梯”纳为租房必选项，“没有电梯我是不住的。”

然而，目前，针对“城中村”楼房加装电梯的相关规定及办理方法则仍属空白。

“城中村”加装电梯规定仍属空白

沿着福田下沙村往里走，时不时能看到有“电梯房”招租。中介说，这些电梯是“合规的”“安全的”。

若像房东刘先生说的，城中村农民房加装电梯“无路可走”，那么，这些电梯合的是什么规?又是怎么装上去的呢?

研究员梳理发现，由于许多城中村自建房属于“历史遗留违法违建建筑”，针对其加装电梯的相关规定及办理办法仍属空白。

现有的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》及《深圳市既有住宅加装电梯工程工作指引》仅针对具有合法权属证明，非单一产权住宅，已建成投入使用且未设电梯的地上四层及以上的单元式住宅。

近期，南山区公布《南山区老旧电梯更新改造工作管理办法》(以下简称《办法》)。《办法》所指老旧电梯，需在市场监管部门办理了使用登记，且使用年限达到或超过十五年的电梯。符合条件的老旧电梯经申请、评估、更新改造、验收等流程后，可以申报一定的资金补助。

老旧电梯更新改造，是指根据电梯实际使用情况，对设备老旧、运行状况差的电梯进行更新、改造或重大修理，以达到消除安全隐患的目的。老旧电梯更新改造费用包括电梯拆除、购置、安装、改造、重大修理及委托电梯服务机构进行安全评估、方案评审和项目验收的费用。

除了南山区，福田、宝安等区也印发了老旧电梯更新改造的相关方案和管理办法。

值得一提的是，各区发文只针对由规划、住建部门批准建设的住宅楼宇、商住楼宇、保障性住房类住宅小区，不覆盖大部分城中村农民房。

楼况近似，同样属于历史悠久的建筑，城中村农民房和属于既有住宅的老旧小区，在电梯加装改造方面有着不一样的“命运”。龙华区住房和建设局的公开信息中曾提及，目前，针对“城中村”楼房加装电梯的相关规定及办理方法则仍属空白。

“违法违规”加装电梯被叫停查处

想装却不知道怎么装。这一背景下，城中村曾滋生出了加装电梯的“灰色地带”。例如，依照“小散工程”等条例备案，但实际作业过程中，超出备案范围加装电梯。

研究员在走访过程中发现，有农民房正在围合装修，张贴的文件中，标明属于“小散工程和零星作业”的工程，作业内容为“二次装修工程”。工程究竟是简单装修，还是在加装电梯，外人无从得知。

公开报道显示，龙华区曾“叫停”过城中村农民房违规加装电梯行为。《深圳市龙华区小散工程和零星作业安全生产纳管实施细则(试行)》方案里面明确规定:对巡查发现新增违法加、改(含违法违规加装电梯)、扩建行为的，要立即依法予以整改或查处。

同样，宝安区也加大了对“违法违规”加装电梯的巡查。宝安区某城中村农民房，近日因超出备案范围加装电梯被社区巡查发现，社区随即对该电梯进行了封顶、禁止使用的措施，并上报相关部门。

通过“灰色地带”改造的电梯房，不合规，也缺乏安全保障。正在加装的电梯，一经发现会被叫停。已经投入使用的，由于缺乏系统的管理办法，难免会存在安全隐患。对于基层工作而言，也出现了“管理难”的问题。

某社区工作人员透露，社区并无电梯房专项管理办法，只能并入日常巡查，与相关部门一起，仅从消防等社区管理的角度对楼栋进行例行检查。除此之外，受限于相关管理规范的缺位，社区对于既有的电梯房很难进行系统化的治理。

城中村安装电梯如何走报备流程

部门工作人员表示“不清楚”

就深圳城中村加装电梯的相关问题，奥一网联系了相关部门了解情况。

电梯作为特种设备，由当地市场监督管理局负责安全监管。深圳市市场监督管理局称，无论是小区 住宅还是在城中村自建房的电梯，都要在相关法律法规的监督下使用。

据悉，深圳市的电梯生产(包括设计、制造、安装、修理、改造)、销售、使用、检验、检测及其安全监督管理需遵守的法律法规有:《中华人民共和国特种设备安全法》《广东省特种设备安全条例》《广东省电梯使用安全条例》《深圳经济特区特种设备安全条例》《深圳经济特区电梯使用安全若干规定》。

依据《深圳经济特区特种设备安全条例》，特种设备安装施工单位在施工前应书面告知特种设备安全监管部门。包括履行告知义务并提交资料，审核通过才可安装。安装完成后需要申报监督检验，检验合格办理使用登记。

深圳电梯安装均按照统一流程进行报备。《深圳经济特区特种设备安全条例》规定，特种设备未经监督检验合格不得交付使用，如果施工单位违反本条例，由特种设备安全监管部门责令改正，处以十万元的罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，处以二十万元罚款，提请许可实施部门依法吊销生产许可证。

另外，根据《深圳经济特区电梯使用安全若干规定》，如果电梯投入使用前未办理电梯使用登记证，由电梯安全监管部门责令限期改正；逾期未改正的，责令停止使用有关电梯，处一万元以上三万元以下罚款。

也就是说，如果城中村农民房加装电梯处于“灰色地带”，未经市场监督管理部门的审核与检验，就擅自投入使用，不仅在安全方面可能存在隐患，房东和施工单位也会面临罚款等处罚。

此外，据深圳市市场监督管理局工作人员透露，该局负责的主要是电梯设备本身的安全监管，电梯安装设计、施工等建筑工程由其他部门负责。

那么，城中村电梯安装的建筑工程究竟该如何走报备流程和进行监管审批?就此，奥一网联系了深圳市住房和建设局。该局工作人员表示“不清楚”，没找到具体的流程。随后，奥一网向该单位发函欲进一步了解情况，截至发稿前，该局未作回应。

人大代表曾提出推进“城中村”加装电梯建议

没有系统的指引和管理办法，但“装电梯”的需求确实存在。面对这一民生需求，相关政府部门也意识到了，与其让房东“偷着装”，倒不如看看能不能协助他们解决“无路可走”的问题。

此前，已有多位人大代表建议政府部门拿出解决办法，相关政府部门也就此进行了回应。

2021年，龙华区住房和建设局发布《深圳市龙华区住房和建设局关于深圳市龙华区一届人大六次会议第20212124号建议答复的函》，其中提到，多位人大代表对城中村农民房加装电梯这一现象表示关注，提出《关于推进“城中村”楼房加装电梯工作，改善居民生活品质的建议》。

该函件指出，“目前，深圳市已出台的《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》及《深圳市既有住宅加装电梯工程工作指引》仅针对具有合法权属证明，非单一产权住宅，已建成投入使用且未设电梯的地上四层及以上的单元式住宅，而针对‘城中村’楼房加装电梯的相关规定及办理方法则仍属空白。”

为此，龙华区住房和建设局起草了《深圳市龙华区住房和建设局关于请求对推进“城中村”楼房加装电梯工作给予政策指导的请示》，向市住房和建设局反映了龙华区部分城中村居民加装电梯的诉求，并希望市住房和建设局能给予相关政策指导，并与区规划土地监察局积极沟通，探索研究针对“城中村”楼房加装电梯的工作措施及路径。

距离该请示已经过去两年了，城中村农民房加装电梯的指引和规范并没有进一步公开动态。

奥一网就该文件联系龙华区住房和建设局，其表示，加装电梯政策是由深圳市规划和自然资源局研究制定，深圳市规划和自然资源局已印发了《深圳市既有住宅加装电梯管理规定》。至于城中村自建房加装电梯事项，目前，其暂未收到相关政策文件。

另外，据介绍，在既有住宅加装电梯过程中，龙华区住房和建设局主要负责统筹、指导既有住宅加装电梯工作，制定既有住宅加装电梯专项实施计划、制定既有住宅加装电梯的资金补助政策。

律师建议

部门联审或可成为“一条出路”

有关人士透露，大部分的城中村农民房本就属于非法建筑，缺乏合法产权的前提，因此难以从政策层面对其加装电梯进行规范。

但另一方面，容纳了七成深圳人的大量农民房，以及部分加装电梯的需求，的确是与市民生活息息相关的部分。因此，从民生需求的角度来看，城中村农民房加装电梯的问题，是需要正视，并进一步探索可行的解决方法的。

律师臧建指出，目前，城中村区域自建房加装电梯相关政策往往是模糊的，甚至存在政策障碍导致“无路可走”。

“大量的自建房是客观存在的，确实有加装电梯的需求，因为没有明确的政策规定和路径指引，所以很多有门路的当事人往往是八仙过海各显神通，通过‘打擦边球’和‘灰色地带’来实现。”臧建分析，“通过这种方式加装的电梯，实际上后续监管是缺位的，不排除存在较大安全隐患。”

臧建呼吁，要想化解城中村区域自建房加装电梯的尴尬处境，需要疏堵结合，从解决实际问题的角度出发，重点是要给有需要又符合安全条件的建筑“一条出路”，同时对不符合安全条件的坚决杜绝。

具体而言，是创新工作思路，结合城中村综合整治和环境优化提升，从上至下，建立可行的指引和管理办法，主要考虑安全指标，实行部门联审。

“如此一来，符合安全条件又想装电梯的人有路可走，他能看到一个较明晰的标准，达到了就可以申请，并且纳入规范管理，这才能使得城中村加装电梯变得规范起来，尽可能解决目前的难题。”

刘先生的装电梯之路，或有出路，但需要再等一等。

他城情况

私自加建电梯或给租户带来安全隐患

有媒体曾对广州城中村电梯房进行过报道。在广州市白云区嘉禾望岗附近的城中村内，有不少自建房加装电梯。

该报道中，广州市市场监督管理局特种机电设备安全监察处的相关负责人透露，依照我国《特种设备目录》的规定，非公共场所安装且仅供单一家庭使用的电梯属于该《目录》中的除外范围，由产权人自行进行管理。而对于城中村自建房改的出租房是不是公共场所，目前法律对此还没有进一步的确认。

该负责人同时表示，对于涉及有举报投诉等反映的情况，将由属地区市场监督管理局依法进行核查，涉及其他违法行为的依法处理。对于单一家庭自行使用、管理的电梯，市场监管部门建议其参照电梯日常管理规则做好维护保养和委托检验工作。

有当地房东透露，她的加装电梯挂靠在物业管理公司名下，由电梯厂家负责维保，而且通过广东省特种设备检测研究院的检验。她认为，更多人担心的是，在监管不足的情况下，未经报备而私自加建电梯时，屋主自行改动房屋构造，给租户带来房屋坍塌等安全隐患。

白云区嘉禾街道办事处城管科执法大队的工作人员则表示:“城中村的自建房加装电梯不同于旧楼小区加装电梯，在程序上不用经过广州市规划和自然资源局、广州市市场监管局的审批，它们虽然不属于违建，但是等同于‘黑电梯’。”

工作人员称，如果出租房在加装电梯过程中没有向街道报备，经群众举报和到场核实后，执法大队或会对其作出罚款的处罚。对于加装电梯的安全问题，该工作人员坦言，“如果加装的电梯发生了安全事故，只能由房东自己负责”。

来源：南方都市报

执笔:奥一网基层治理研究中心研究员　郑少纯　蒋清君

摄影:奥一网基层治理研究中心研究员　郑少纯