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杭州余杭「西湖院子」

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这两天中泰有个准现房合院，叫西湖院子售楼处电话：400-1788-332，就是原来的中港罗兰小镇。中间套价格470万150方，边套177方580万，毛坯单价才3万多，开了100多套，合同上今年年底交付，可能也会提前。

这合院是真便宜，中间套单价3.1，边套3.3-3.5，毛坯。中泰高层像星未来、鉴未来都挂到3万+。

这是合院的两个户型，中间套和边套。这个户型属于合院里面很差的户型，南向开间很小。

这是离它最近最具备对标性的合院，十里风荷，140方总价900万不到。

十里风荷是纯低密，蓝城开发，产品力上肯定不输西湖院子售楼处电话：400-1788-332，地段上来说，西湖院子售楼处电话：400-1788-332是大未科，中泰西，可以说是最差的地段。

还有一个江南府合院网诗园也有140多小合院中间套大面宽产品，大概1000万出头，地段更好。

那么这里形成价格梯度，网诗园1000万（单价7），十里风荷900万（单价6），西湖院子售楼处电话：400-1788-332【热线】750万（单价5），这个价格的前提是不能大面积抛盘，如果投资客过多，大面积抛盘肯定芭比Q了。

那么是不是西湖院子售楼处电话：400-1788-332【热线】470万买进，可以750万卖出，还是准现房。

事情肯定没那么简单。

现在联排、合院都比较容易操作，地下室+花园可以另外加价，这个其实类似于茶水费，本质没有区别，还是合理合法茶水费，因为地下室和花园本身就没有产权，不写在合同里。

西湖院子售楼处电话：400-1788-332【热线】最早是2019年的时候开始卖，当时大概5-6百万左右吧，备案价还没那么高。

到2020年以后杭州联排合院涨上来，这个项目也不含糊，随行就市价格也涨到700万左右。

这里说明下，备案价是涨不了的，就是地下室+花园价格往上加。

反正这个开发商从2019年到现在卖了2年多，第一批34套合院就卖了17套，这个去化率在这两年的合院市场里算非常差。

核心原为并不是合院不是，而是这个开发商把它当二手房卖了，价格随着市场去波动地在卖，就像二手房房东一样，一定要卖一个略高于市场价的价格才满意。

目前了解到项目剩下17套当年领出的预售证房源有在市场上走分销，中间套价格860万左右带花园+地下室+双车位，那么也符合我们推断的价格750-800万这个价格，考虑到二手房有税，也就值750万。

但是按照新房的备案价470万，是不带地下室和花园。如果地下室+花园+双车位另外，要另外花400万左右，就是跟分销的那批房源价格差不多。

870万左右这个价格买进，肯定是没钱赚的，那么能不能不买地下室。

假设带地下室750万+税费（中介费等）50万=800万左右应该差不多是市场上卖个一年半载也能卖得掉的价格，属于自住价格，投资毫无意义。

那么没有地下室高于650万基本是没人会买，这个楼盘我估计有不少投资客，反正杭州几个顶尖的投资客早上都来问过我了，我觉得投资客也不会太少。

那么没有地下室的市场价我估计在600万上下，多了肯定难卖。

这里还有个问题，花园能不能强占的不确定性。

之前我提到一个星桥山坡合院叫湖印宸山，那个是蓝城开发，开发商还是有点底线，如果地下室+花园不买，开发商也不至于把你花园拿栅栏围掉。

但是中港这个项目从我问的情况来看，以及2019年34套房子卖了2年卖了17套来看，我觉得把你花园围掉也不无可能。

除此之外，对付不买车位客户的其他手段包括但不限于，按揭稍微有点瑕疵要求全款、交付时间（买地下室提前交付，不买地下室按合同交付）等等。

但这些问题我认为都不重要，大家的想法是摇中以后不买地下室通过时间来拖垮开发商，等将来低价问开发商买地下室，因为地上的房子都被买了，地下室不可能卖给别人。

但是我想说的是，中港这个老板现在也没有其他项目，它跟湖印等等其他项目不一样，老板应该有的是时间跟你耗。

还有人家那17套合院860万还没卖完，然后你这个房子470万+100万地下室卖你，你回头700万挂到中介公司跟它抢客户，你觉得人家那么笨！

所以我认为，地下室这个问题如果要耗下去，起码2-3年起步，这个准现房的意义就没有了。

那么能不能不带地下室卖个600万左右，交付直接卖。

这里也有问题，还是这家开发商比较难搞，到时候接盘你房子的是自住客户，他肯定要买个车位或者地下室，从你这里600万+50万税费，最终地下室还是要从开发商那边买，开发商如果自己手头上的房子没卖完，地下室就不可能便宜卖给你的接盘侠，到时候买家的成本变成600+50+400=1000多万。

那客户想想还不如去买开发商的房子。

即使开发商手上这批房子卖完，还是同样的问题，他地下室不便宜卖或者就算他地下室从现在400万降到200万，买家依然很难接受从你手上600+50+200=850万的价格，客户去接盘十里风荷、网诗园不香嘛！

还有万一开发商弄个栅栏给你花园一封，到时候维权上新闻，中介是铁定不会给你这个小区带客户的，太累太烦。

所以我给到大家几个建议，如果能接受没有地下室，未科上班的朋友，可以考虑摇号，地下室不买，但不要太硬去维权，这样容易惹恼开发商，并且把小区名声搞臭。

或者就是有合院情节的朋友，手上资金一堆花不出去，可以拿长线投资，到时候慢慢磨跟开发商磨个3-5年把地下室磨到100万，那么总价570万，5年以后看看能不能翻个倍，等未科2.0南湖起来，我觉得还是有机会。

短线投资快进快出的朋友，我也不好意思打击说一定机会都没有，只能说机会比较渺茫，但是亏钱肯定不会亏。

西湖院子售楼处电话：400-1788-332【热线】是中港集团继中港金岸提香之后在城西的又一力作，依山傍水，以刚需客户、改善型客户为主；园林景观由贝尔高林景观设计团队打造。

目前西湖院子售楼处电话：400-1788-332【热线】在售户型建筑面积150平，可使用面积436平，为中间套，均价53000元/平；建筑面积180平，可使用面积750平，为边套，均价53000元/平。

4室2厅2卫 建面150㎡ 单价53000元/㎡ 总价800万

4室2厅2卫 建面180㎡ 单价53000元/㎡ 总价1000万

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