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楼盘规划

大东海玺悦：备案名(晋樾郡)，地处：晋安区五里亭日出印象北侧

项目占地23亩，分成南北地块，北地块是幼儿园，南地块规划4栋15-20层住宅。

1、5号楼定位2T4的连廊无架空，2、3号楼定位2T2的板楼，有架空，中间还有一个配套用房。

主推户型：89、119、129平米，合计217套，无配建纯商定位。

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楼盘土拍

2021年12月1日，大东海以5.09亿元拿下宗地2021-63号，成交楼面价17367元/㎡，溢价率5.6%，地块出让面积23.8亩，容积率1.85，限高60米，销售指导均价为35000元/㎡。

分析：去年最后一场土拍，五里亭推出5幅地块，关注点基本都在地铁口的两幅纯商，最终成交情况，一幅流拍，一幅被保利底价拿下，即目前的保利招商和樾风华。

剩余地块，一幅100%安商房，溢价7%拍出，一幅100%公租房，触发限价拍出，北面的小型纯商地块，也以溢价率5.6%拍出。

可以说5幅地块的成交，说明了土拍的拿地规律，吃香程度：100%配套 > 小型纯商 > 大型纯商。

对于大东海，钢铁跨界做房产，前几年也是激进拿地，不过目前也放缓脚步，随着闽系爆量躺平，房企还能拿地，也是属实不易。

对于地块而言，成交楼面价1.7W，比和樾风华2W的楼面价要低，不过地块需要配建幼儿园，实际楼面价也在2W左右。

项目宣称低密住宅，从容积率来看，1.85确实不高，不过地块比较特殊，从最终效果来看，低密谈不上，反而还有点高密，这点后面聊。

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户型情况

89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，动静分离，主流布局，优势在于这个面积段搭配了宽阳台，对于连廊中户，缺点就是北面隐私。

119平米：四房两厅两卫，三开间朝南，比较中规中矩的布局，连廊端头，缺点在于走廊空间浪费过大，客卫位于最内部，动线影响隐私。

129平米：四房两厅两卫，独梯设计，三开间朝南，包心布局，优势在于客厅面宽较大 ，设计图还包了阳台，缺点在于客厅墙被卧室入户门隔断，餐厅没有独立布局，位于入户口，动线影响很大。

分析：对于项目的户型，基本也算前2年的主流布局，不过近年开始，户型越来越卷，这种中庸的布局基本不太能打。

特别是目前东区，在售新盘的户型，不少都有自己的亮点，大东海原来在附近的晋棠府，布局也比较亮眼，而对于这次的设计，看到了一个楼盘的身影，就是融信海纳新潮。

基本一致的布局，但是面积都要比对方大，配合目前东区的残酷竞争，户型的设计略显不足。

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布局情况

项目从容积率和宣传来看，都以低密住宅定位，特别对于目前容积率持续走高，东区不少新的供应容积率都达到了2.8-3.0，可以说这个指标是比较亮眼的。

对于地块而言，由于被分割，幼儿园对于容积率是损容，同时项目的南面，并没有太大的公共空间，加上地块不规则，所以实际的密度并没有想象的低。

对于项目南侧是日出印象，18层住宅，紧贴社区，基本可以说是社区融合，所以没有得到红线外的空间加持。

按公布的规划图来看，3号楼距离日出印象30米，2、3号楼位于1号楼左右两侧，间距是18米。

虽然采用错位的布局，不过南面的1号楼反而楼层最高，北面楼栋反而更矮，实际的采光依然存在影响，

从布局图来看，整改楼盘社区也基本忽略不计，配合楼栋布局，低密可能是偏低有点密。

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区位情况

项目位于五里亭，距离2号线450米，交通优势明显，距离晋安湖900米，距离世欧广场1公里，泰禾广场1.6公里，休闲购物配套加持度也不错。

距离2环高架130米，存在噪音影响，特别是左侧的两栋住宅，对于项目南北都是老房龄社区，城市界面有一定影响，总得来说，区位中规中矩。

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