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上海虹口区【招商弘安里】

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虹口北外滩17街坊宏安里，

上海第二批历史风貌保护街坊，

北外滩首幅历史风貌纯别墅地块，

项目公司近日将80%股权进行了转让，

招商蛇口&融信两家房企正式接手，

这已是招商蛇口在北外滩的第三个项目。

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网传地块规划效果图

弘安里地块其实在今年2月就成交了，

由上海地产联合体以111.4亿摘得，

地块位于海宁路、河南北路，

近轨交10号线四川北路站

距离外滩源直线距离仅约800米，

无疑是上海市核心区黄金地块！

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地块东侧，

就是四川北路超30万㎡的综合体，

综合体内有约11万㎡的商业。

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网传地块规划效果图

弘安里地块总占地面积约3.7万㎡，

容积率仅1.1，市区已十分罕见

地上住宅面积约4.1万㎡，建筑限高仅10米！

预计未来只能打造2-3层的联排别墅。

据推算别墅用地楼板价高达12.8万元/㎡。

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地块周边几个住宅，售价区间较大：

外滩豪景苑均价约11万元/㎡，

苏河湾中心润府均价约12.7万元/㎡，

华侨城苏河湾塔尖住宅均价约19万元/㎡，

华侨城苏河湾别墅均价约25万元/㎡。

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网传地块规划效果图

因地块“历史风貌街区”的特殊属性，

区域将沿袭“总弄-支弄”的里弄风貌肌理，

总弄宽度4-8米，支弄3-4米，

现有的历史建筑实施“留改拆”方式，

和乐里、宝兴里等约0.67万㎡历史建筑，

建筑质量一般，

可采用规划保留或拆除复建方式予以更新；

建筑立面不宜改变，保留历史特色构建，

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鸿安里、德年新邨等约

3.43万㎡建筑质量较差的历史建筑，

可采用拆除新建方式予以更新……

也就是说，

在保持整体风貌、肌理的前提下，

地块上建筑其实都是可以被拆除的！

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地块地下还可以开发1-2层的空间，

以住宅附属空间、停车场等功能为主，

地块内还将规划约3000㎡的绿地。

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北外滩规划效果图

在容积率1.1的指标下建纯别墅社区，

对开发商来说是个不小的挑战

市面上很多容积率1.0左右的社区，

要想建别墅，

也得搭配小高层、叠加或其他产品。

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容积率1.2的中海九峯里

比如闵行旗忠的华府天地愉园，

容积率1.0，规划4层联排+4层叠加；

松江的佘山一品，

容积率1.0，规划的是3层联排+4层叠加；

松江的中海九峯里，

容积率1.2 在3层合院及联排的基础上，

规划了40%左右的7层小高层......

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网传地块规划效果图

1.1容积率打造纯别墅社区，

建筑密度和舒适度想必很难两全，

不过仅凭

内环内、北外滩、纯别墅这几个标签，

也足够让人心驰神往了！

注：文内规划效果图为网船图，仅供参考，实际以官方最终公布方案为准。

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