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杭州余杭【杭房未珂宸铭府】

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黄金小高层

对于在未来科技城竞争如此激烈的板块，即使700万元以上的房子，中签率也低于20%，如何在改善板块中用产品脱颖而出，一直是开发商们需要研究的命题。

比如容积率仅1.8的未珂宸铭府，为了使他们获得最佳的居住体验，做成了纯11层小高层。这在板块内是独一无二的，在整个杭州也是极其稀少。

未珂宸铭府鸟瞰效果图

为什么这么说，2022年杭州供地约131宗，其中具备建造小高层条件的地块仅为7宗，约5%的供应量，相当于100人里只有5人能住上此类纯小高层住宅。

要知道目前市场上大部分住宅地块的容积率都在2.5或者以上，基本上设计成25-30层的高层住宅居多。

未珂宸铭府效果图

拿之前推出的3号与14号楼来分析，从两栋楼的日照数据来看，几乎每一户都能享受到大寒日4小时以上的日照时长，即便在低楼层，3号楼的大多户型也能达到超6小时的光照时间。(以上数据来源小鸡评房)

参照吴先生买的4楼，我们从光照模型看，至少能获得7小时的采光时间，“像这样的冬日，在大阳台上喝喝茶，养养多肉植物，不要太惬意。”

内卷的108㎡

未珂宸铭府A户型过程稿

得益于未珂宸铭府项目无连廊形制的设计理念，三个房间的空间面积得到了充分的发挥，而不是像大多数三房一样，另一个只能做成小书房，非常鸡肋。

未珂宸铭府效果图

除了户型，未珂宸铭府3000元/㎡的装标，在刚需盘中也算是佼佼者。在精装上除了拥有中央空调、厨房凉霸、科勒五金洁具等基础配置外，项目还在一些生活配置上做了升级：子母钢木复合门配备四合一密码锁，全屋采用墙布交付，方太的洗碗机，美的末端净水器，甚至主卧卫生间还配了电热毛巾架(带消毒功能)，妥妥的都是中高端改善配置。

不惜成本的水系景观

为什么说未珂宸铭府稀缺？因为它的配置决定了它的“出身”。容积率1.8，建筑面积约17.8万㎡以及11层小高层，这让其有充足的空间来布局小区绿化和景观。

未珂宸铭府园区水系效果图

项目不惜成本地在小区里铺陈了约400米、总面积约1300方的南北向中轴水系，每幢楼都被组团花园环绕，掩映在一片浓荫之中。几乎每一户人家打开窗都能看见潺潺水系在楼下流淌而过。

未珂宸铭府架空层示意图

从这个角度看，未珂宸铭府更像完成了一次现代改善住品的人居迭代，产品力丝毫不亚于未来科技城、云城等红盘。

更好的预期

而未珂宸铭府所在的未来科技城联荣板块，或是杭州第三中心再度扩展骨架需要提出的新概念。作为杭州第三中心唯一精装在售2万+的板块，未来科技城联荣片区已经成为海创园不少员工的首选，毕竟这里的限价要比未来科技城低1万多/㎡。

未珂宸铭府区位示意图

价格更低，却享有未来科技城同样的核心配套。从未珂宸铭府出发，一脚油门，基本上三首周杰伦的歌，就可享受到目前EFC、万象城等核心商业配套；“五馆一中心”的未来科技城公共中心、浙一总部一期以及城西核心交通枢纽杭州西站，均在未珂宸铭府的生活半径内。

绿汀路TOD项目效果图/右侧为万象城

其二，更好的预期还在于小高层带来的价值期许。

钱报美好人居研究院数据显示，在二手房成交案例中，同小区相似的面积段，小高层成交均价高出高层成交均价20%以上，拿万科天空之城为例，其91㎡小高层的成交单价达43000元，但对来说，其16层的高层房源，91㎡成交单价仅为38000元。

未珂宸铭府效果图

更好的预期，除了产品本身，还在于更好的市场环境。

在经历了今年以来的筑底期后，不少业内人士认为，像杭州这样的城市，已经完全具备出手的条件。而杭州最近新房与二手房量价回升也恰恰说明了这一论点。

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