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——匠心钜制恭迎品鉴！

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产品类型：高层17F-27F

在售户型：75㎡-89㎡-105㎡

装修情况：带装修

均价：17500/㎡

容积率：2.5

绿地率：30%

车位比：1:1

交房时间：2024年3月30日

物业公司：大众物业

物业费：2.5元

楼盘地址：嘉兴市嘉善惠民街道四明路

楼盘主要卖点：

一：小区处于嘉善国家级经济开发区（惠民街道），产业多，人口密集，是嘉善入住率相对比较高的区域。

二：楼盘属于上海理工大学附属实验学校的招生范围之内。

三：楼盘交付为带装修交付，省去装修麻烦事情，便于出租。

当下能不能买，或者有什么性价比主要从楼盘自身对比，价格对比，中肯评价。

先说这个产品，小区容积率2.5，在板块内并不占优势，总高17和27层高区，得房率相对一般。

板块内存量房小区可对比是周围龙光久云华庭，新城云尚风华城，旭辉公元城市，在售新房可对比锦博学府，江南御苑，以及铂樾怡庭。

小区品质不及在售锦博学府，龙光玖云华庭，新城云尚风华城；这一点在交房后的二手房市场中会有点吃亏。

户型上大众馨苑和五年前开盘的旭辉金科公元城市类似，但是和现在新开发的小区相比户型有点落后。

市面上主流两房户型都在做三开间朝南，这种户型无论是采光还是得房率以及居住舒适度都高于大众馨苑的两房户型。

这是目前市面上主流户型，锦博学府，玖云华庭，江南御苑小户型的两房基本上都是这样的设计，三开间朝南，带飘窗，方正。

这是大众馨苑的户型，讲真还没有嘉善新建的安置房户型好，比较传统，五年前市面上主流就是这样，客厅朝南，另外主卧朝南，还有个小房间对着北面连廊通风井。

在户型上大众馨苑不占优势！

板块内交房后品质第一梯队应该是：新城云尚风华，龙光玖云华庭，第二梯队是锦博学府，江南御苑，金科公元城市，第三梯队才能排到大众馨苑，新浦西孔雀城。

在价格上目前二手房市场中公元城市成交单价在1.5万左右，龙光玖云华庭实际成交单价也是在1.5万左右，均不满两年。

最新公元城市成交一套两房66.81㎡，110万，单价1.65万左右，这套应该是不用承担增值税的。

而过去一个多月小区普遍实际成交单价在1.5万左右。

龙光玖云华庭去年年底交房，现在二手房市场已经开始有好几套成交，说明这个小区在板块内优势很大。不满两年实际成交单价在1.5-1.6万之间，含增值税个税和中介费客户买到手单价在1.6-1.7万左右。小区属于装修交付，即买即住。

也就是说和大众馨苑相比、旁边的龙光玖云华庭二手房无论是价格，品质等各方面应该都是占优势。

云尚风华城也是刚交付小区，目前价格挂的都还挺高，二手房目前还未有成交，这个小区的品质在板块内也是非常高的。

周围在售新房单价锦博学府1.8万左右，和大众馨苑带装修成交单价相差不大，价格上比新房锦博学府比略有优势，但小区品质和户型是不及锦博学府。

从周围二手房市场价格对比，以及在售新房对比，我的结论是这个小区性价比很普通，当下买有很大的风险。

根据首付预算大众馨苑首付需要在25万左右（好楼层），三房首付需要在30万左右，如果换做是我应该怎么选呢？

如果买两房小户型，也就是首付预算只有20-25万左右，我建议是买区域内品质比较高的，比较突出的这种楼盘，这样的房子在二手房市场中能够率先成交，比如龙光玖云华庭，户型好，带装修，小区好，于是刚交房三个月二手房市场就有很多成交了。

其次选择板块内竞争力比较小的，并且未来有明显优势的地段，比如嘉善城北的金悦学府，板块内小区少，且金茂77㎡两房户型在城北无对手，加上在建轨道交通30分钟内能通上海，同时一路之隔在建一所重点示范区学校，成交单价还比较低仅1.5万左右。

如果首付预算在30万左右买三房，在城东有个更好的楼盘前面我也提到过，铂樾怡庭。

在这张图可以看到最左边，左边是更靠近嘉善城区的，且铂樾怡庭不仅对口上海理工大学附属实验学校，还对口浙师大附属实验学校这所在整个嘉兴市都非常热门的学区。

铂樾的单价只要1.7万左右，要比东面这三个小区低（大众、锦博、江南），但市面上推荐的却不多，主要原因是东面这三个小区小户型多，主打外地过来投资客买的多，首付门槛低，对嘉善本地认知不深。

而铂樾怡庭最小面积95㎡，惠后成交总价好楼层要160万左右，差楼层的150万，首付其实也就在30-33万之间。

铂樾周围的二手房成交量要比上理工周围二手房成交量还高，且二手房成交价格也要比上理工周围高10-20%

铂樾没有两房这样的小户型，主打本地自住改善型的小区，大面积偏多，小区本地人和本地工作的购买群体占比80%以上，交房后入住率会比较高。

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