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绿城美的桂语映月：备案名（留香郡），地处：福州市晋安区连洋西路西侧

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楼盘规划

项目占地76亩，容积率2.5，社区分东西两个地块，共规划16栋高层住宅，共754户。物业为绿城物业，户型为135-245㎡带装修大平层，其中东地块B区，9号楼存在公租房，有意向的购房者需要注意。

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楼盘土拍

2020年6月24日，绿城以最高限价31.88亿元+自持900㎡社会租赁住房拿下宗地2020-25号晋安连潘改造地块一，溢价30%，成交楼面价25135元/㎡。地块用地面积76.1亩，容积率2.5，限高80米。地块无配建安置房，商业面积不少于3500㎡，不超过5000㎡。

分析：2020年绿城在福州继续拿地，在安商房模式横行的时间点，绿城依然拿下了纯商地块，项目位于晋安区连潘区域，面积适中同时地块规整，比较利于开发。当然由于在当时市区内纯商的稀缺性，地块的吸引力也较大，土拍达到限价之后，绿城以竞配900平米公租房拿下，与东二环建发一样，纯商地块出现了公租房，导致地块纯度下降，唯一优势在于面积不大，目前规划在9号楼。

对于楼面价2.5W，当然由于连潘在上一轮楼市暴涨的时候，中海金玺是地王，所以目前的价格并没有突破，虽然后来金玺公馆加价之后到4W以上，但是板块目前的世茂璀璨价格在3.3W左右。对于楼面价而言，如果一样按观湖郡的比率换算，装修4k，备案价在3.9W左右，售楼部宣称的4.2W依然有一定溢价。

当然绿城目前在福州市区的四个项目，从五四北柳岸晓风1.9W楼面价被套，到榕心映月刷屏出圈，在2020年接连拿下连潘地块，以及摇号拿下性价比极高的秀山地块。可以说绿城已经从福州困境中逐渐走出，对于后续的发展，目前更大的变数就在该盘后续的去化，虽然楼面价不像五四北柳岸那样夸张被坑，但是2021年福州的大平层项目数量不少，绿城是重蹈柳岸悲剧还是上演榕心日光，目前看中性概率更大。

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户型情况

135平米：四房两厅两卫，四开间朝南，动静分离，客卧规划在右侧，减少过多走廊空间浪费，主卧卫生间对床，可能需要修改设计，总的来说主流布局。

155平米：四房两厅两卫，三开间朝南，客餐厅超大面宽，居住体验不错，不过卧室分布四周，没有动静分离，同时客卫对着餐厅略微尴尬，由于北面设计卧室，整体而言南北不通透。

175平米：四房两厅三卫，三开间朝南，布局与155类似，差别仅仅在于面宽更大，在北面多了个客卫，右侧的卫生间变成卧室自用，同时主卧多了个L型衣柜，解决主卫对着床。当然南北不通透还是存在，同时主卧衣柜与卫生间衔接空间不大，使用存在不便。

245平米：五房两厅四卫，位于楼王6号楼，三开间朝南，楼盘真正的一梯一户设计，同时还配置了佣人房和独立出入电梯，这是目前建发养云不存在的产品。从布局来看，户型纵深较大，客餐厅规划在左侧增加了采光，从卧室分布来看，主卧占据了较大空间，丰富了功能区。户型的规划和定位相对清晰，佣人房和大主卧的定位，更加突出产品特色。

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区位情况

楼盘位于五里亭区域，距离二号线260米，交通出行帮助较大，距离世欧广场1.4公里，后续的购物有一定帮助，距离肿瘤医院440米，西侧存在福慧寺，北面存在宫庙，存在一定的不利因素。楼盘虽然处于东区，不过也是二环外，周边除了楼盘也没有特殊的公园或者商圈规划，可以说在预期上面较低，总得来说区位一般。

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价格情况

楼盘目前宣称参考中海4.2W的价格，当然由于未备案，先以这个价格做参考：

1、世茂璀璨天城北区：次新房，带一栋安置房，均价3.3W

2、金辉优步大道：次新房，带两栋安置房，均价3.1W

3、中海金玺公馆：刚交房，带一栋安置房，均价4.2W

4、龙湖天璞：新盘，带一栋安置房，备案价3.3W

5、融侨尚东区：次新房，三个区（熙悦锦城带一栋安置房），均价3.7W

6、世欧王庄AB区：次新房，超高层住宅，均价3.2W

从上面的价格来看，区域虽然次新房不少，但是都混合有安置房的情况，区域均价在3.3W左右。

当然如果参考中海的价格4.2W，由于中海是靠复式赠送，捆绑装修，所以单价变相增加，而且是在楼市火爆期销售，可以说有明显的溢价。

如果按绿城目前的定位，配建小面积公租房，整体的纯度会更高，不过带装修4.2W对于区域而言溢价依然过大。毕竟2018年的价格不代表现在一样受用，毕竟那时候的地价比现在还高。

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楼盘注意

公租房隔离问题：楼盘虽然是纯商地块，但是由于限价进入竞配，虽然900平米不大，但是依然导致后续公租房的出入问题，当然目前不少售楼部都说隔离，但是从建发养云的咨询来看，后续不能隔离的，不过楼盘是分了两个地块，西地块会相对纯粹。

开发商问题：楼盘虽然是绿城拿下，不过后来与美的联合开发，变向的算美的入榕的首个项目，当然对于不少购房者而言，反而因为美的的加入，担心楼盘后续的建设品质。

社区密度问题：楼盘的社区规划，由于被路网分割两个小区，加上不低的容积率，楼栋分布依然比较密集，虽然绿城还是一样地规划了中央泳池，但是社区中央的空间并不大，比如东地块在中央依然设计了6号楼做楼王，没有五四北柳岸晓风来的大气，比如5号楼肉眼可见采光存在一定部分会被楼王遮挡。

周边不利因素：西侧存在福慧寺，北侧存在庙宇，对于风水敏感的需要注意，北侧是凤坂新村、渠城新村老房龄社区，还存在一点城乡结合部的气息，对于后续居住有一点影响。

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