2023年昆明龙湖锦粼天序综合分析(楼盘解析)

龙湖锦粼天序

项目亮点：

地理位置优越：位于双塔区，北靠市中心，南靠滇池，环绕多条城市主干道，堪称中心城区通往南城区的门户区，地理位置优越。

生活设施丰富：有自己的商业和商业设施，周边有万达.南亚.昆明市第一人民医院.北京大学附属云南实验学校等基础设施。

居住品质高：轻奢家具家电采用进口中央空调+此外，该项目还配备了智能家居系统，可实现全屋智能控制。

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锦粼天序位于双塔核心区，以宽景平层产品为主，置业门槛高，产品全系真装，使豪宅生活体验突出。

约137-259㎡大平层产品针对的是只关心生活舒适性和品质，对价格不敏感的改善客户群。

01.价格分析

售价约23000-32000元/㎡，产品装饰交付。双塔区在售项目有云和中心.复地云极。目前复地云极在售产品整体均价为2.3万-2.5万元/㎡，带装修交付，装标2500-3300元/㎡。云和中心在售产品建面约111-200㎡，18500-19000元/元/㎡左右，有毛坯房也有装修房。

就价格而言，锦粼天序价格确实很高，房地产门槛和总价都不低。但项目走高端改进路线，在户型设计上，规模足够宽松，厨房足够大.卫生间够多.阳台足够长，完全符合顶级豪华标准。可以说，除了地板采暖，可以匹配的电器基本匹配，都使用一线品牌，生活体验自然更上一层楼。

二手房方面，中林嘉湖花园已建成.理想小镇.润城.银德香榭丽舍大街等社区均为普通高层住宅，二手房挂牌价为1.5万-2万元/㎡左右，从产品的角度来看，周同类型的物业，所以没有可比性。

项目位于双塔区，根据规划，双塔区规划面积共230.57公顷（约3458.55亩)，西至前兴路.希望路及部分建成区，东至盘龙江，南至儿童医院.大商汇区。广福路区域内。.日新路.二环南路.前兴路.海埂路等“三横四纵”交通网络已经编织，从双塔区出发，向南，可到达会展中心区.海埂公园.新螺蛳湾地区；向北，可到达北部客运站，向西北可到达普吉立交。

目前，双塔区已形成万达.金地.子元.复地.雅居乐.绿地.龙湖.恒泰等近10家优质房地产企业共同开发的新格局。

总结：与其他新兴发展区相比，按优质发展“快进键”双塔区位优势更加显著，综合配套设施更加丰富，发展潜力更加巨大。这意味着该项目可以享受该地区未来发展带来的巨大红利。

02.楼盘规划

总建筑面积126亩，总建筑面积约336亩.7万平方米，由龙湖和新希望双品牌房地产企业共同打造。一期净用地面积为549322。.44㎡，地上建筑面积2542500.87㎡，地下建筑面积827244.21㎡，容积率4.6。建筑密度31.05%，绿地率32.01%。10栋建筑总高25-322F住宅，1栋总高211栋F总高311栋的办公楼，F办公楼和一栋4F幼儿园，地块整体设置2层地下室。规划总户数1124户，为2梯3户和2梯4户设计。

目前在售北区3#12#13#㎡俯瞰江大平层约137-179㎡豪华平层，预计2023年12月交房。在售产品户型面积大，均为四房，阳台宽阔，阳台宽阔.套房主卧.宽尺横厅等设计使整体生活舒适性突出，改善属性鲜明。明厨外接生活阳台，增加可扩展空间；豪华主卧套房，带独立浴室，注重隐私；每户搭配超大景观阳台，给业主带来广阔的视野享受。

在建筑方面，为了保证豪宅的景观视野，光天序还有超宽的建筑间距，最大建筑间距超过100米，优化了每户的景观面，配合大阳台，180°-270°景观视野，形成了双塔-盘龙江-滇池-西山睡美线廊道空间。

产品概述：137-259㎡天幕大平层，更纯粹的圈层聚合，与一线城市的豪华服装相匹配，显得更

人车分流概述:项目采用人车分流设计，业主停车后电梯入户，更加关注和照顾业主的出行隐私.私人回家旅行。

占地面积概述:项目集高级办公室.高端商业与高端住宅相结合，建成后，将有效提高区域居住和商业质量。

总结：除了大中庭景观外，该项目还为不同年龄段建立了六个主题泛会所，增加了家庭与邻居之间的互动领域，在人们面前呈现了美丽、安静、舒适的生活场景。

03.产品特色

项目建面约259㎡以户型为例，该户型为4室2厅4卫设计。从进门开始，我就赢了。市面上一些大户型对门廊的处理非常简单，空间小.功能单一，实际使用场景太少。这种类型的私人电梯直接进入家庭，让业主的专用电梯直接到自己的楼层，独立的电梯厅突出了私密性和独家感。独立家庭系统不仅是一种仪式感，门口的公共前厅是独立的，足够大的家庭门廊存储空间，女主人的鞋子.男主人的主人的高尔夫球杆.鱼竿，全放下。

室内布局规划精致，做到真正南北通透，南270度转角阳台非常宽敞，面宽约5度.5米，可设计成阳光花园，甚至可打造成儿童游戏天地...总之，这个世界可以实现你对美好生活的向往。3.开间朝南，采光面积更广，让每个房间尽可能多地得到光线的青睐，给视觉更透明的氛围感，光线与空间的互动。

精心打造的中西双厨，推拉门有效防止油烟扩散。中厨采用U型设计，高效利用金三角，让人在厨房只需稍微转身就能完成整个“洗切煮”操作流线，高效烹饪，享受品质。西厨采用一字设计，设置独立的中岛台切洗.烹饪等功能结合在一起，使用更方便实用。

豪华主卧采用套房式设计，房间方正直，有独立卫生间，步入式衣帽.在保证主人房隐私的同时，化妆房增加了尊重感。房间内有大凸窗，使房间的采光通风达到最佳效果。

值得一提的是，整个房屋类型的移动线设计，老人房间和主人套房都享受良好的通风和照明，是分开的，不干扰对方。你知道，老年人的生活习惯与年轻人完全不同，因为老年人早起或主人晚回来会受到相互活动的影响，这样的设计避免了一个房间和三代人的麻烦。

总结：赠送面积更多，不仅阳台礼品，卧室还有凸窗，这些设计不仅扩大了公寓类型的使用面积，而且增加了照明和通风效果。。

04.交通出行

地铁:目前只有地铁1号线经过该地区，但最近的车站距离项目超过1公里；在建地铁2号线南坝站距项目约770米。建成后，地铁2号线通过环城南路站换乘1号线，北站换乘地铁4号线，东风广场站换乘3号线，通往全市。

公交车项目最近的公交站点为绿荫大道路口(希望路)(公交站)，有110路.262路.K51路等多条路线经过，1公里内有前兴路公交车场，20多条公交线路形成立体公交网络，出行方便。

自驾：项目坐三横：南二环.日新路.广福路和三纵：前兴路.希望路.官南大道等城市主干道汇聚城市主动脉，地铁1/2号线环绕建设立体网络，瞬间到达全过程，享受便利。

总结：靠近二环南路，地理位置好，交通便利，但周边没有地铁，后期地铁2号线开通后，将改善出行条件。

05.周边配套

教育设施：除自己配置的学校外，北京大学附属云南实验中学周边2公里范围内，.海贝中英文小学.昆明市西山区前卫西路幼儿园、社区幼儿园等优质高校环绕。同时，该地区计划有一所26班的小学，已与著名公立学校书林小学签订合同。预计将于2023年9月开学，距项目约500米。

医疗设施：昆华医院.昆医附一院.儿童医院.同仁医院等优质医疗资源也规划了300张床位的综合医院，但尚未建成投入使用。

商业配套设施：是万达商圈，约5公里黄金生活圈覆盖爱琴海.南亚.恒隆三大商圈，满足城市购物中心的日常生活.高端餐饮休闲空间一应俱全。

公园配套设施：盘龙江西侧与盘龙江形成的带状公园相结合，距项目一期约500米。金辉天序模仿日本京都“琉璃光院”打造长约117米、宽约64米、占地约6600平方米的私家花园，用水阁花草树等元素营造东方水韵.飞瀑亭阁.花境绿景.山水林涧四大主题景观，现已呈现实景。

总结：该地区以万达广场.超5星文华酒店.5A甲级写字楼双塔形成昆明优质核心资源.生活氛围比较浓厚。

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