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尖子生VS内卷王!后湖两大王盘怎么选-

来源:峰值财经 发布时间:2023-04-22 浏览量:

谈到武汉楼市,后湖绝对是绕不过的板块之一,作为曾经的刚需四大板块之一,后湖在2021年武汉楼市普涨的一年,一举摆脱了“刚需”固有的帽子,向着改善的道路越走越远。

当年融创公园大观将后湖天花板提升至23031元/㎡。随后而来的是同板块各大楼盘逐一提升备案价,纷纷朝着2万+迈进。

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现如今楼市虽然不如之前那么热烈,但从销量看30天网签537套的数据,后湖依旧能打。

那么在库存超1.2万套的后湖板块购房者该如何选房呢?本期小编带大家看一下后湖最热销的两个楼盘——龙湖清能天曜pk绿城留香园,我们用数据说话,帮助大家选择更适合自己的项目。

1

区位PK

龙湖清能天曜

项目位于解放大道新荣客运站旁,属于东后湖板块比较边缘的地带。地处汉口滨江国际商务区与长江新区的交界处。项目所在汉口滨江国际商务区6-7期中70%是商业用地,住宅用地非常稀缺仅占30%,龙湖清能天曜所在,是该板块最稀缺的住宅用地。

环线位置来讲,龙湖清能天曜距离三环线约2.1公里,距离二环线约2.4公里,汉口2.5环位置。

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绿城留香园

项目地处西后湖板块,位于青松路与夏娟街交汇处,环线位置来讲在二环与三环之间,与二环线直线距离约2.5公里,距离北侧三环线仅约514米,距离姑嫂树高架(机场二高速)约609米。(以上数据仅供参考)

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结论:

1、龙湖清能天曜虽虽不在后湖核心地段,但项目占据汉口滨江商务区和长江新区两个重量级板块之间,能够最大化的享受2个板块红利,发展潜力较大。不过周边城市界面较新,生活配套有待完善。

2、绿城留香园,在后湖较为成熟的地段,周边大型社区比较多,生活极为便利,但发展潜力有一定局限性。

2

项目规划PK

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龙湖清能天曜,分为A、B两个地块,其中A地块总建筑面积约20.66平方米,总户数1117户,容积率2.59,包括6栋住宅、1所幼儿园、1所九年制学校等;B地块包括8栋住宅、2栋商业、及龙湖天街等。B地块总建面约57.26平方米,总户数1204户,公租房230户,容积率3.89,包括8栋住宅、2栋商业及龙湖天街等。

龙湖清能天曜是一个集大型购物中心、写字楼、住宅、开放绿地、中小学为一体的综合体项目。

绿城留香园总建筑面积约15万方,由5栋高层和超高层组成,总户数967户,容积率5.24,这样数据在后湖板块算是比较高的。楼栋呈现“L”型布排,其中4栋楼位东南朝向,1栋位西南朝向。项目预计2025年底交付,公租房配建,位于3-2号楼,共16层,不过该楼栋有单独的入户。此外小区没有配建幼儿园。

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结论:

1、龙湖清能天曜体量较大,项目本身拥有强大配套设施,未来可以实现“15分钟生活圈”的理想状态。

2、绿城留香园,项目体量较小,只有5栋楼,且容积率高,居住舒适度一般。

3

开发商及产品力PK

龙湖清能天曜的开发商为武汉清龙鑫荣置业有限公司,根据股权穿透显示,该公司股东股权占比为:清能集团49%、龙湖集团40.8%、朔商集团10.2%。

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作为项目的主要开发商之一,龙湖于2016年进入武汉,截止22年,龙湖在武汉的地产项目有12个,光天街项目就有6座,包括江宸天街、内环滨江天街,光谷天街、白沙天街A馆、白沙天街B馆以及长丰天街6个龙湖天街。作为中国最早的购物中心开发商之一、TOD模式践行者,龙湖在商业上的运营实力毋庸置疑。

尤其龙湖“天字系”是龙湖TOP级作品,在北京、上海等一线城市,龙湖天字系豪宅皆可称为豪宅标杆。

绿城留香园的开发商为武汉宸瀚置业发展有限公司,据股权穿透显示,该公司股权分配较为复杂,但绿城无疑是占比最大的股东。

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2016年绿城进入中国腹地武汉,接连打造绿城·凤起乐鸣、绿城金地·凤起听澜、绿城华生·桂语朝阳、绿城·诚园、绿城·湖畔雲庐等作品,绿城在武汉的项目有口皆碑。

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留香园作为绿城的“四大名著”系列之一,品质上也非常值得期待。

结论:

龙湖碰撞绿城,天字系PK留香园,说实话这一句没有明显的胜负。两个房企势均力敌,各有千秋。

4

配套PK

龙湖清能天曜:小区门口就是地铁21号线新荣客运站,有C、D两个出入口。该线路本身含金量不够,只能通过换乘3号线到达一些核心区域。不过21号线规划将延伸至中一路,与地铁8号线、12号线(建设中)换乘,如果能实现,后期还是挺令人期待的。另外项目距离轻轨1号线新荣村站步行距离约345米,双轨交汇,整体便利性很高。

商业和学校可以说是龙湖很大的加分项!

龙湖清能天曜自带约15万方新荣天街,预计2024年开业。此外距离项目不到1公里,有季家荟华林广场、新生活摩尔城,21号线地铁2站路还可以到区域汉口城市广场(沃尔玛超市),区域内还有武商量贩、季家荟百步亭(盒马鲜生)等。

项目配建了公立幼儿园+九年一贯制育才系学校的12年教育,2024年9月学校将迎来第一批新生报到。同时项目附近有省重点高中汉铁高中。武汉第二初中学岱家山校区也在项目步行范围内。

绿城留香园距6号线杨汊湖站B口约300余米,1站于石桥换乘12号线(在建)、4站于香港路换乘3、7号线。

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商业方面,项目规划有社区底商。距离中百仓储后湖大道店直线距离约1公里,此外项目北面约500的距离规划有15万方的沃尔玛山姆旗舰店,周边星悦城的底商也能满足日常所需。

教育方面,项目没有自带学校,距实验星悦幼儿园约300米,1.5公里范围内有武汉市实验博雅第二小学、武汉市育才汉口小学、武汉市实验学校、武汉市第71中学。不过,项目旁边星悦城所属的跃进社区,对口划片为实验博雅第二小学(教育划片已官方通知为准)。

健康配套方面,绿城留香园距武汉市中心医院后湖院区(三甲综合医院)约1公里,距武汉市十一医院(二甲综合医院)约3公里,距协和医院、同济医院、武汉市儿童医院约6.5公里。

结论:

1、龙湖清能天曜现阶段生活购物均需自驾,但因其TOD模式,所以未来在小区内就能形成购物闭环。同时项目自带育才系教育配套,业主优先入学的可能性极大。

2、绿城留香园周边各项配套都比较成熟,特别是江岸区的教育配套,不过小区没有幼儿园。

5

价格PK

龙湖清能天曜,项目最近一次加推的B地块1号楼,建面约108-170㎡的房源,带装修备案均价约26919元/㎡,较上期上涨1119元/㎡,目前是后湖板块价格最高的盘。

即使前期做特价房的时候最低均价也没有低于23000元/㎡,所以项目价格很坚挺,在目前的市场行情下还是很难得的。

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按照最新备案价测算,项目目前主要在售楼栋B地块1号楼房源,三层首付约为77.5-150.87万,总价区间在258.33-502.9万。

绿城留香园最近一次开盘为项目2号楼,主推建面约108-125平毛坯房源,项目由前期带装修改为毛坯出售,备案价较前期下降2500元/㎡,备案均价约20500元/㎡,折后均价不到19000元/㎡。

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按照最新备案价测算,项目目前三层首付约为59.74-82.58万,总价区间在199.14-275.27万。

总结:

从各项数据来看,龙湖清能天曜无疑是后湖板块的尖子生了,无论是把价格做到了区域极致,还是从销量来看,整体可圈可点。

而绿城留香园无疑则是后湖的“卷王”,从前期的对标龙湖,到快速改变策略由装修改为毛坯,打了市场一个措手不及。

综合而言,两个项目的开发商都比较稳健,且均为联合开发,在交付上没有太大问题。同为后湖新房,二者都算不错的选择。

但从户型面积和价格来看,目前绿城留香园在精改毛后更偏向于刚需,上车门槛更低,还款压力相对较小。而龙湖清能天曜则更偏向改善人群。

如果需求是户均面积144㎡以下的购房者还是纠结,那么小编建议:

对于看重长远红利的人群不妨优先考虑龙湖清能天曜,毕竟从龙湖全国TOD项目看,确实有着较好的回报比,同时项目的居住舒适性也相对较好。而注重眼下生活便利性的不妨优先考虑绿城留香园,周边生活配套基本兑现,所见即所得。

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