尖子生VS内卷王!后湖两大王盘怎么选-

谈到武汉楼市，后湖绝对是绕不过的板块之一，作为曾经的刚需四大板块之一，后湖在2021年武汉楼市普涨的一年，一举摆脱了“刚需”固有的帽子，向着改善的道路越走越远。

当年融创公园大观将后湖天花板提升至23031元/㎡。随后而来的是同板块各大楼盘逐一提升备案价，纷纷朝着2万+迈进。

现如今楼市虽然不如之前那么热烈，但从销量看30天网签537套的数据，后湖依旧能打。

那么在库存超1.2万套的后湖板块购房者该如何选房呢？本期小编带大家看一下后湖最热销的两个楼盘——龙湖清能天曜pk绿城留香园，我们用数据说话，帮助大家选择更适合自己的项目。

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区位PK

龙湖清能天曜

项目位于解放大道新荣客运站旁，属于东后湖板块比较边缘的地带。地处汉口滨江国际商务区与长江新区的交界处。项目所在汉口滨江国际商务区6-7期中70%是商业用地，住宅用地非常稀缺仅占30%，龙湖清能天曜所在，是该板块最稀缺的住宅用地。

环线位置来讲，龙湖清能天曜距离三环线约2.1公里，距离二环线约2.4公里，汉口2.5环位置。

绿城留香园

项目地处西后湖板块，位于青松路与夏娟街交汇处，环线位置来讲在二环与三环之间，与二环线直线距离约2.5公里，距离北侧三环线仅约514米，距离姑嫂树高架（机场二高速）约609米。（以上数据仅供参考）

结论：

1、龙湖清能天曜虽虽不在后湖核心地段，但项目占据汉口滨江商务区和长江新区两个重量级板块之间，能够最大化的享受2个板块红利，发展潜力较大。不过周边城市界面较新，生活配套有待完善。

2、绿城留香园，在后湖较为成熟的地段，周边大型社区比较多，生活极为便利，但发展潜力有一定局限性。

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项目规划PK

龙湖清能天曜，分为A、B两个地块，其中A地块总建筑面积约20.66平方米，总户数1117户，容积率2.59，包括6栋住宅、1所幼儿园、1所九年制学校等；B地块包括8栋住宅、2栋商业、及龙湖天街等。B地块总建面约57.26平方米，总户数1204户，公租房230户，容积率3.89，包括8栋住宅、2栋商业及龙湖天街等。

龙湖清能天曜是一个集大型购物中心、写字楼、住宅、开放绿地、中小学为一体的综合体项目。

绿城留香园总建筑面积约15万方，由5栋高层和超高层组成，总户数967户，容积率5.24，这样数据在后湖板块算是比较高的。楼栋呈现“L”型布排，其中4栋楼位东南朝向，1栋位西南朝向。项目预计2025年底交付，公租房配建，位于3-2号楼，共16层，不过该楼栋有单独的入户。此外小区没有配建幼儿园。

结论：

1、龙湖清能天曜体量较大，项目本身拥有强大配套设施，未来可以实现“15分钟生活圈”的理想状态。

2、绿城留香园，项目体量较小，只有5栋楼，且容积率高，居住舒适度一般。

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开发商及产品力PK

龙湖清能天曜的开发商为武汉清龙鑫荣置业有限公司，根据股权穿透显示，该公司股东股权占比为：清能集团49%、龙湖集团40.8%、朔商集团10.2%。

作为项目的主要开发商之一，龙湖于2016年进入武汉，截止22年，龙湖在武汉的地产项目有12个，光天街项目就有6座，包括江宸天街、内环滨江天街，光谷天街、白沙天街A馆、白沙天街B馆以及长丰天街6个龙湖天街。作为中国最早的购物中心开发商之一、TOD模式践行者，龙湖在商业上的运营实力毋庸置疑。

尤其龙湖“天字系”是龙湖TOP级作品，在北京、上海等一线城市，龙湖天字系豪宅皆可称为豪宅标杆。

绿城留香园的开发商为武汉宸瀚置业发展有限公司，据股权穿透显示，该公司股权分配较为复杂，但绿城无疑是占比最大的股东。

2016年绿城进入中国腹地武汉，接连打造绿城·凤起乐鸣、绿城金地·凤起听澜、绿城华生·桂语朝阳、绿城·诚园、绿城·湖畔雲庐等作品，绿城在武汉的项目有口皆碑。

留香园作为绿城的“四大名著”系列之一，品质上也非常值得期待。

结论：

龙湖碰撞绿城，天字系PK留香园，说实话这一句没有明显的胜负。两个房企势均力敌，各有千秋。

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配套PK

龙湖清能天曜：小区门口就是地铁21号线新荣客运站，有C、D两个出入口。该线路本身含金量不够，只能通过换乘3号线到达一些核心区域。不过21号线规划将延伸至中一路，与地铁8号线、12号线（建设中）换乘，如果能实现，后期还是挺令人期待的。另外项目距离轻轨1号线新荣村站步行距离约345米，双轨交汇，整体便利性很高。

商业和学校可以说是龙湖很大的加分项！

龙湖清能天曜自带约15万方新荣天街，预计2024年开业。此外距离项目不到1公里，有季家荟华林广场、新生活摩尔城，21号线地铁2站路还可以到区域汉口城市广场（沃尔玛超市），区域内还有武商量贩、季家荟百步亭（盒马鲜生）等。

项目配建了公立幼儿园+九年一贯制育才系学校的12年教育，2024年9月学校将迎来第一批新生报到。同时项目附近有省重点高中汉铁高中。武汉第二初中学岱家山校区也在项目步行范围内。

绿城留香园距6号线杨汊湖站B口约300余米，1站于石桥换乘12号线（在建）、4站于香港路换乘3、7号线。

商业方面，项目规划有社区底商。距离中百仓储后湖大道店直线距离约1公里，此外项目北面约500的距离规划有15万方的沃尔玛山姆旗舰店，周边星悦城的底商也能满足日常所需。

教育方面，项目没有自带学校，距实验星悦幼儿园约300米，1.5公里范围内有武汉市实验博雅第二小学、武汉市育才汉口小学、武汉市实验学校、武汉市第71中学。不过，项目旁边星悦城所属的跃进社区，对口划片为实验博雅第二小学（教育划片已官方通知为准）。

健康配套方面，绿城留香园距武汉市中心医院后湖院区（三甲综合医院）约1公里，距武汉市十一医院（二甲综合医院）约3公里，距协和医院、同济医院、武汉市儿童医院约6.5公里。

结论：

1、龙湖清能天曜现阶段生活购物均需自驾，但因其TOD模式，所以未来在小区内就能形成购物闭环。同时项目自带育才系教育配套，业主优先入学的可能性极大。

2、绿城留香园周边各项配套都比较成熟，特别是江岸区的教育配套，不过小区没有幼儿园。

5

价格PK

龙湖清能天曜，项目最近一次加推的B地块1号楼，建面约108-170㎡的房源，带装修备案均价约26919元/㎡，较上期上涨1119元/㎡，目前是后湖板块价格最高的盘。

即使前期做特价房的时候最低均价也没有低于23000元/㎡，所以项目价格很坚挺，在目前的市场行情下还是很难得的。

按照最新备案价测算，项目目前主要在售楼栋B地块1号楼房源，三层首付约为77.5-150.87万，总价区间在258.33-502.9万。

绿城留香园最近一次开盘为项目2号楼，主推建面约108-125平毛坯房源，项目由前期带装修改为毛坯出售，备案价较前期下降2500元/㎡，备案均价约20500元/㎡，折后均价不到19000元/㎡。

按照最新备案价测算，项目目前三层首付约为59.74-82.58万，总价区间在199.14-275.27万。

总结：

从各项数据来看，龙湖清能天曜无疑是后湖板块的尖子生了，无论是把价格做到了区域极致，还是从销量来看，整体可圈可点。

而绿城留香园无疑则是后湖的“卷王”，从前期的对标龙湖，到快速改变策略由装修改为毛坯，打了市场一个措手不及。

综合而言，两个项目的开发商都比较稳健，且均为联合开发，在交付上没有太大问题。同为后湖新房，二者都算不错的选择。

但从户型面积和价格来看，目前绿城留香园在精改毛后更偏向于刚需，上车门槛更低，还款压力相对较小。而龙湖清能天曜则更偏向改善人群。

如果需求是户均面积144㎡以下的购房者还是纠结，那么小编建议：

对于看重长远红利的人群不妨优先考虑龙湖清能天曜，毕竟从龙湖全国TOD项目看，确实有着较好的回报比，同时项目的居住舒适性也相对较好。而注重眼下生活便利性的不妨优先考虑绿城留香园，周边生活配套基本兑现，所见即所得。