华润锦江悦府-锦江区白鹭湾华润新房建面-143-175洋房小高层项目值得买吗-

【华润锦江悦府】

近年来，成都城南高新区和天府新区热度不降，持续升温，但是对于距离市中心几十公里的天府新区，很多生活在老城区的朋友并没有办法接受，无论是生活配套还是居住体验，成都高端购房者有一个很明显的趋势：回归主城，拥抱主城内确定性的城市资源，享受当下成为了越来越多购房者选房的首要因素。尤其是在“中优”之后，主城价值得到明显提升，其背后的逻辑主要是主城地段的绝对价值。在这样的背景下，凭借大运会机遇，政策支持及大量资源倾斜的南三环站在了风口上每个行业都有红利周期，只有判断了潮水的方向，踩准城市本身的开发脉络，才能把握时机，在成都，潮水的方向，指向南三环。而要读懂南三环的区域价值，就必须站在城市的高度。

【华润锦江悦府】售楼部热线：028-60222796（预约看房）

【华润锦江悦府】开发商顾问TEL：13518186441（微信同号）

Vip欢迎来电预约——匠心钜制恭迎品鉴.

最近网上流传一张图，就是地铁9号线（9号线二期规划）成环之后，从南到北连接了包括金融城、白鹭湾等在内的11个板块。

网上还有将这些板块戏称为金融城4-13期的段子。

当然这只是玩笑话，9号线成环目前还在纸上，不确定因素较多，暂且不论。不过紧靠着金融城的白鹭湾—林家坝片区，确实是迎来了转机。

从去年白鹭湾F4问世，到今年林家坝调规，城南曾经这片被忽视的热土，不仅城市界面大变样，发展预期也极大提升。加上金融城三期的动工，更是给这一片区注入了强心剂。

因此，这一片区的新盘，就更加受关注了。

华润置地锦江悦府位于锦江区南三环外侧，新希望锦官府北侧，地铁30号线棬子树旁（在建）。

项目距离白鹭湾总部经济区和白鹭湾新经济小镇直线距离约1.6公里，距离金融城三期河东片区约2公里，距离林家坝只有不到800米。

这三个板块都迎来了利好。白鹭湾新经济小镇正在施工当中，该项目由成都市兴锦白鹭湾建设开发有限公司负责开发建设，由深圳市投资控股有限公司、成都兴锦建设发展投资集团有限公司与成都产业功能区投资运营集团有限公司三家国企合资组建，深投控控股。

在建白鹭湾新经济小镇，图源成都日报

板块内已经有金茂、深控股、锦江统建、建发、绿城等知名房企入驻。

金融城三期河东片区属于锦江区，西侧与高新区金融城一江之隔，南侧挨着高新区中和。目前，金融城三期河东片区内运营的有6号线、9号线，还有在建的30号线一期。

金融城范围示意

从道路规划来看，将来还会建成两条南北向的主干道，和三条东西向的主干道，通往金融城河西片区。

根据，金融城三期河东片区共有29块商服用地，是板块内占地最多的用地，目前交子金融梦工厂四期已经在建设当中。

金融城三期河东片区规划效果图

规划有13宗公园绿地，将在北区打造一条中央绿轴（就是交子公园，目前已经开放），在南侧打造国际极限运动公园，东侧建造绿化带。

交子公园

住宅用地一共11宗，北区3宗，南区8宗。面积最大的65.19亩，面积最小的22.7亩，全部控制在2.5容积率以下。

从规划来看，几乎所有的住宅用地附近都有绿地，而且容积率较低，整体品质可能会比较高。

规划的教育用地共有三块，包括两所幼儿园、一所小学和一所中学。锦江区作为成都教育资源最优质的区之一，可能会引进非常好的学校。

在金融城三期河东片区和白鹭湾新经济小镇都有了实质性进展的同时，原本横亘在两者之间的潘家沟片区，也迎来了调规。

今年10月，锦江区发布了林家坝TOD一体化城市设计控规修改公告，新的土地规划中增加了两块商业用地，高度为140-160米。

调规之后，这一片区预期向好，未来将与金融城三期河东片区、白鹭湾一起形成一条东西向的城南经济大走廊。

白鹭湾总部片区目前已经成形，目前有新希望、成都传媒、西藏药业等企业入驻，并且上周成都传媒集团白鹭湾数字新经济科创园项目已经正式动工。

白鹭湾总部经济区

在大板块发展预期向好，有大IP加持，产业确定性较强，又有足够的土地开发空间的情况下，位于南三环的华润锦江悦府，值得关注。

华润锦江悦府占地面积约99.98亩，是一个近百亩的大盘。项目一共21栋楼，容积率2.0，总户数只有934户，低密度。产品包括5-10层的洋房和17层的高层。

地块呈一个五边形，但整体比较方正。楼栋采用点阵列式+围合式布局，呈东高西低形态。

项目沙盘图，高低分布直观可见

东侧12栋17层的高层，但最东端有两栋8层的洋房；西侧分布了6栋5-10层的洋房。

这样布局（指高层与洋房分离）的特点在于，高层之间可以做大楼间距，保证采光。但是有两栋洋房位于高层区，虽然没有形成遮挡，这两栋楼却临街。

【华润锦江悦府】售楼部热线：028-60222796（预约看房）

【华润锦江悦府】开发商顾问TEL：13518186441（微信同号）

Vip欢迎来电预约——匠心钜制恭迎品鉴.

南侧为主出入口，进入园区之后先是水景、风雨连廊、会客厅。

水景东、西、北三面各有一个中庭，整个园区共有6个中庭。

在外立面设计上，采用了大面积玻璃幕墙搭配香槟色铝单板。

并且在打造了L型景观阳台的基础上，设计了“飞翅”造型。

这样一来不仅主视立面呈现一种霸道的张力，且山墙同样是玻璃幕墙景观。（飞翅造型主要是175平户型，并非所有楼栋都有该户型。）

高层全部是两梯两户，南北朝向。除13、14栋为1个单元1个户型（175平），其他都是2个单元，143平和175平户型。

洋房全部是一梯两户，除17、18栋东西向外，其余都是南北向，全部是120平户型。

因此，华润锦江悦府的小户型颇受关注。在楼层较低的情况下，做了清水120平套三，总价较为可控，普遍受到刚需购房者的关注。

项目首批次将开洋房2-7栋，154套房；高层12和17栋，其中143平户型119套，175平户型16套，一共289套。

首批次120平户型就占了一半，143平户型占比也很大，因此首批次对刚需较为友好。

户型可以说是华润锦江悦府的一大优势，看完之后直呼卷到起飞。

120平洋房户型不仅做了横厅，还设计了玄关，主卧与老人房分离的格局，功能性与舒适性兼具。

首先，开间7米的客餐厅与景观阳台，一般达到这个尺寸的120平户型，客厅进深可能在4米左右，但这个户型进深达到了4.9米，足够摆放家具。

120平样板间（交付为清水）

整个户型南向面宽13.5米，主卧南北通透，卫生间、衣帽间配置齐全，南向开间3.5米，整体进深8.6米。老人房南向开间3米，进深4.2米。缺点是老人房离卫生间比较远。

次卧面积小一些，3.1*3米，做个儿童房足够。不过这个户型没有生活阳台。

总结优点：采光面最够大，功能齐全，没有浪费面积。性价比很高。

143平户型虽然也有玄关，但是与客餐厅呈垂直，一入户就能看到客厅，少了一份仪式感和私密性。

这个户型目的可能是想做到动静分区，但由于书房门口正对客厅，假如这间房被用来做卧室，就没能完全动静分区。

以上可以说是143平户型的缺点，但它的优点也很明显。

首先，客、餐、厨一体户拉通，9米*4.8米=43.2平米，整个厅显得空间感十足。

景观阳台和生活阳台一体，部分进深达到了2.5米。

动区的采光性，舒适度都会比较好。不过考虑实用性的话，最好还是做一道厨房门。

其次，电梯入户，门口有一块可采光空间供业主使用。

再次，静区双卧室朝南，主卧格局与120平户型基本一致；次卧的开间也都在3米以上。并且，所有的卧室之间比较紧凑，使用卫生间都很方便。

143平户型在整个项目中占比较大，也会是大多数购房者愿意选择的户型。

175平户型是项目的明星户型，全部都在边户。

与143平户型一样电梯入户，入户花园，但格局具有“颠覆性”。

首先，它虽然也采用了端厅的设计，但并没有将全部卧室置于一侧（如天府锦绣一期户型），而是“打乱”分布。

玄关下方是主卧，隔壁一间次卧或者儿童房。而老人房则与儿童房隔厅相望，间隔超过4米。另一间卧室与老人房之间又隔着厨房。

这样做的优点在于摒弃了一般端厅户型入户后的长过道，将空间释放出来。并且老人房与主卧、儿童间隔较远，各有空间。

再者，为保证山墙全采光和外立面视觉效果，最左侧（指户型图上的方向）卧室与景观阳台一起组成了13.3米的采光面。

但是，这样的布局一方面室内显得较乱，另一方面两间卧室都靠着厨房，不太符合生活习惯。

再者，虽然没有过道，但玄关与客餐厅连接处的这一片空间，实际上也有点尴尬，需要重新设计才好使用。

因此，如果可以接受这样布局，这个户型的优点就来了。

首先，南向15.6米，西向或者东向15.7米的面宽，享受全小区最大采光和最好视野。

其次，端厅双面采光，近52平的空间，南向景观阳台6.6米，东向9.8米，整个空间感和采光度拉满。

并且，H型厨房正对生活阳台，生活阳台与景观阳台形成对流，做到了南北通透。

再次，主卧堪称豪华。5.9*5.9=34.81平米，空间堪比一些楼盘的客厅。衣帽间和卫生间的空间都较大，也留了浴缸的位置。

其他三间卧室开间也都在3米以上。

这个户型改善性很足，虽然不完美，但可以说是“有舍有得”。牺牲了布局上的整齐性，厨房和客卫空间都比较小，但最大限度的发挥了端厅、主卧的空间度。

作为175平米面积段户型来说，可以给高分。

项目产品是在水准之上的，区位和发展潜力也有很高的期待值，但是同样没有绝对的好也没有绝对的坏，华润锦江悦府也有自己的缺点。

首先，虽然地处金三和白鹭湾外溢区，但毕竟不在其中。而且项目周边，除新希望锦官府，多数是安置房小区，环境不纯粹。

华润锦江悦府周边城市界面

其次，当下的配套是短板。

教育配套比较一般，未来要看是否有新的投入。商业配套，目前简单买个菜吃个饭没问题，但大型的商业没有，要去高新区或者进三环内才能满足。这一点未来或许林家坝TOD可以破局。

简言之，板块内部短板需要靠相邻板块来补短，未来的预期也要靠相邻板块来提升。决定权不在自己手中。

这一点希望各位买房人考虑进去。但就像前文说的，没有绝对的好也没有绝对的坏，完美无缺的楼盘可能跟大部分人都没关系，要在自己需求基础上，综合考量优缺点，能接受缺点的同时，优点又对自己很重要，那也一样是好楼盘。

对于华润锦江悦府来说，绝大部分需求可能来自于在高新区或者白鹭湾工作，想就近买一套品质改善盘的购房者，简言之金融城居住外溢。因为确实离得近，板块也有成长性。

其次可能来源于周边琉璃厂等片区换房改善的群体，对板块接受度较高，更在意品质。

因此，在板块接受度的基础上，华润锦江悦府的品质是没问题的。

项目清水限价2.9万，具体价格以取证为准。就目前周边新房来说，白鹭湾F4都是3万+，新希望锦官府2019年就迈上了3万。这一区域的新房价格从来就不低。

新希望锦官府

项目很快将推出首批次房源，包括2-7栋洋房，一共154套房，清水房；高层12、17栋，143平户型119套，175平户型16套，精装修。

首批次120平和143平户型占比大，对于首改人群来说机会比较好。并且首批次项目会推出相应的优惠，还是比较划算。（具体优惠以开发商为准）

项目样板间已开放

期待与您见面

看房安排专车、一对一服务，分析.

市区、免费接送、让你买房更省心.

【华润锦江悦府】售楼部热线：028-60222796（预约看房）

【华润锦江悦府】开发商顾问TEL：13518186441（微信同号）

Vip欢迎来电预约——匠心钜制恭迎品鉴.