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金茂景泰府

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桃浦智慧城首开住宅项目，11号线祁连山路地铁站直线1.3公里、26号线常和路站直线300米（规划）

桃浦中央绿地旁品质人居：金茂桃浦项目——金茂景泰府！

建面约107-203m23-4房

项目过会均价8.23万/m2！

首开211套房源，火热认购中！

项目效果图

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户型图赏鉴

建面约107㎡三房的户型特点：以香奈儿美学风格，匠心打磨空间细节，全力营造满足高阶精致生活的尊贵体验。三开间朝南，大面宽阳台，餐客厅一体，还有精细化收纳体系以及各种人性化细节设计，功能性与舒适性兼佳，满足每一位家庭成员的需求。

建面约172㎡四房的户型特点：空间设计整体遵循经典美学原则，营造轻奢情调，彰显空间品质感。南向大开间，大尺度横厅设计，餐客厨阳台“LDKG”一体化设计，增加空间尺度感；套房主卧集起居、衣帽、梳妆、卫浴四大功能于一体，南向阳光父母房套房，私享静谧。

建面约203㎡四房的户型特点：直面桃浦中央绿地，首排瞰景；南向四开间，尺度感非凡；LDKG一体化设计，餐、客、厨、阳台无界贯通，大面宽全景大阳台设计，延伸视觉尺度，致敬崇高品味，让居者体验国际中央公园住区般的都市奢华生活。

土拍回顾及规划

2022年7月，金茂以352880万元竞得普陀区桃浦科技智慧城（W06-1401单元）026-01地块，成交楼板价43656元/㎡，溢价率8.9%，房地联动价83000元/㎡！

地块四至范围：东至绿松路，西至景泰路，南至桃菊路，北至古浪路

根据规划方案显示，项目拟建11幢14-26层高层，按照出让合同内容显示，中小套型不少于70%，可售总户数607套。

项目保障房建在地块的东北角，为16层，其余均是商品住宅，西低东高布局，为了更好地观景中央绿地。其中地块最西侧，为三栋14层的小高层，其他楼栋都在20-26层之间。

规划设计图如下：

以下视频来源于

金茂上海

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金茂上海

，时长

00:35

【万景入园 安泰自得】景泰府为上海带来归心之作

如果说，景泰府售楼处电话：400-8815-114落子桃浦智创城，是金茂又一次前瞻性读地能力的展现，那么景泰府的规划建设，则是金茂品质实力的匠心呈献。

景泰府位于约100万方桃浦中央绿地首排，坐拥城市不可多得的自然景观资源。桃浦中央绿地，由设计过美国纽约高线公园、英国伦敦奥林匹克公园的国际设计团队规划建造，建成后将成为上海中心城区最大的开放式公共绿地，赏景游玩皆可。（数据来源：公众号上海普陀-《【非凡十年】桃浦十年脱胎换骨，打造上海转型“新地标”）

（效果图）

优秀的景观设计不仅仅是从居住区内部创造优秀的景观，而且要尽量利用场地周边优秀的景观资源。金茂上海公司设计管理部副总工程师张辰佳总向大家展示了景泰府的建筑规划，并在解读中提出，一座景泰府，就是一种居住理想生活。

占据中央绿地首排的景泰府，将对标纽约中央公园、伦敦海德公园周边知名的国际公园豪宅，打破社区与公园的边界，让社区景观空间与中央绿地相融，构造“微度假”公园社区，整体呈现大花园、大视野、大间距、绿量大等特点。

（效果图）

在社区规划上，作为纯品质住宅社区，金茂以世界公园住区为设计蓝本，营造景泰府具有国际生活质感的社区环境，与紧邻的桃浦中央公园的开放式生活场景形成互补，景泰府社区规划更注重业主的私属性，从入口花园、礼仪水轴、活力秀场、宅间花园、到双迎宾大堂，都从业主需求角度出发，打造内外双公园的生态生活闭环。

在建筑品质上，匹配智创国际生态社区高建筑品质要求，同时对标国际潮流的极简公建化立面设计，严选优质精工石材、优雅铝板、大面积玻璃重构城市天际线，呈现符合上海国际都市审美品位，让景泰府同时兼顾建筑的匠心质感和艺术美感。

在科技人居上，景泰府采用超低耗能建筑，打造集先进科技及品质精工于一体的优质生活空间，每户配备独立的新风系统、空调和地暖，以先进的绿色低碳技术打造知冷暖的人居空间。

在社区服务上，金茂服务是业内知名高端物业之一，荣获2022 年度服务标杆企业、2022高端物业服务力TOP10企业第一名等殊荣……在金茂上海已交付的社区中，金茂服务也广受业主的好评。（信息来源：金茂服务官网）

根据我们近期现场实探，项目于去年10月底开工，正在如火如荼的建设中，施工名牌显示竣工时间为2024年11月。

断供多年的桃浦，究竟值不值得？

约8.3万/㎡的价格究竟香不香？

我们今天来深度解析一下这个板块：

1、城市定位

先来看规划定位：

在2035年规划中，上海的城市定位发生了改变：在原有世界经济、金融、航运、贸易“四个中心”基础上，增加了科技创新中心，由此形成“五个中心”的新定位。

这是新中国成立至今，上海的第三轮城市总体规划，也是承载了上海下一个百年发展开端的城市规划，是无比重要的。

示意图，来源十四五规划

而上海的城市定位在这样的重磅节点上发生了改变，从中也能看出上海政府对于科技创新中心的重视程度。

而在上海中心城区中，普陀桃浦智创城是少有的，围绕“国际创新城”“上海科创中心重要承载区”为定位的规划区。

从2013年起，普陀区桃浦智创城就加快从老工业基地到绿色生态城区的脱胎换骨式转型，立足“科创、智能、智造一体化”的目标定位，将科技智创城建设成为上海市转型发展的示范区、西北中心城区的新地标、产城融合发展的新亮点、上海科技创新中心的重要承载区。

以智慧总部核心驱动，“中央功能绿轴”串联，多个功能组团为载体，推动规划区发展，形成“一轴、一心、两带、多街区”的功能结构。

核心区规划范围总面积419.84公顷，建设用地411.98公顷，规划建筑总量427.48万平方米，含现状保留建筑18.52万平方米，规划人口2.8万人。

一轴：中央功能绿轴。引入大型“中央绿地”，对接区域生态网络，形成片区内绿色网络构架。

一心：智慧总部核心区。联系地铁站和中央绿地布局商务办公及商业核心，形成整个片区智慧功能核心及活动核心。

两带：滨水景观带。结合现状水系疏通，形成李家浜及新开河两条滨水景观带，开发健身休闲、生活配套等功能。

多街区：打造“小尺度”街坊，形成步行5-10分钟(300米-500米)半径范围的便捷混合街区，主要为商务办公、产业研发、商住、文化创意、生活配套等多个不同功能混合组团。

整体的规划定位契合上海城市发展趋势，能级颇高。

并且，这里与前滩、三林滨江一样，是一整块空白土地。新落地的规划整体能级非常值得期待。

2、交通格局

交通，是一个区域发展的源动力。

作为上海科创中心重要承载区，桃浦当然也有非常出彩的交通格局。

首先，先来看区域内的轨交，桃浦智创城核心区如今有11号线、东拓区有15号线。

而在远期规划中，核心区还会有26号线、20号线2条轨交的规划。

20号线已经确定了具体的线路，从桃浦直达大宁：

26号线则是一条规划中的线路，据悉这或许会是一条“中环线”，与绕内环行驶的4号线一样，26号线或许会是一条绕中环行驶的轨交。

除此之外，桃浦的前一站就是上海西站，作为上海西北连接长三角的枢纽，这座高铁站汇聚了京沪铁路、沪昆铁路、沪宁城际铁路等三条重磅地铁。

所以，把视线放大，我们将看到这样一张地图：四条轨交+中环、外环+隔壁真如上海西站的交通枢纽，这些交通串联起了上海西北以及上海中心城区最重要的几大节点板块。

而桃浦智创城就是一切的中心。

从战略意义上看，桃浦&真如正是沿江发展带、沪宁合杭甬发展带的桥头堡！

整体配套

未来整体配套

为了匹配这个地段站位和规划能级，政府在这个区域内规划了约45.7万方的商务办公用地和约46.1万方的教育科研设计用地。

其中，教育科研设计用地是指：高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地。包括为学校配建的独立地段的学生生活用地。

当然，很多人对这个体量不太有概念，我们以熟悉的前滩为标杆，来看一下桃浦的整体配套体量，在上海占据怎样的位置：

有三个重点跟大家拎一下：

整个片区中央的绿地以及景观绿地是区域的发展基石，这一点在上海是比较少见的。对于追求生态的人来说，中心绿地旁的住宅值得关注。

除了生态外，区域内主要是一个以办公、教育科研、住宅为主的片区，这个能级甚至要比前滩更高。

相比办公、住宅等用地，区域内纯商业用地体量非常小，相比几大城市核心CBD来说，商业氛围要逊色不少。

基础教育用地的体量会比较可观。

生态：生态是桃浦的立身之本，生态贯穿了整个区域。

尤其是中央的桃浦中央绿地，其体量和能级甚至超越了上海城芯其余四座已经成熟的公园绿地。

因为曾经是墨水厂、药水厂，所以现在桃浦对生态有执念。硬是挖出一个生态峡谷。北三块的中央绿地以“静”为主，侧重打造自然山谷林地（绿地已建成开放）。

遍布成片绿植和成网水系，会同瞭望塔、3D打印桥、古浪路上的山景风采地面隧道及模拟书法水墨动态递进的铺装搭配，成为桃浦生态的鲜明记忆点。

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南部二期工程则以“动”为主，侧重打造一个掩映在绿色生态之下的城市体育文化休闲空间。地上景观和地下空间的自然融合是这块绿地的最大亮点。

桃浦中央绿地二期效果图

山坡里隐藏着篮球馆、真冰溜冰场、游泳馆、文化休闲等各类公共场所。整体建成后，从绿地外围及周边楼宇看过去，是成片的大绿地，而当游人步入绿地的下沉空间，绿色的山水间则呈现出丰富多彩的体育文化空间。

桃浦中央绿地二期效果图

桃浦中央绿地二期效果图

截止目前，桃浦智创城已经获得“三星级上海市绿色生态城区试点”称号。获得“国家三星级绿色生态城区规划设计标识”授牌。

教育科研、产业：桃浦的整体产业能级之高，完全符合区域“以智慧城市为核心竞争力的上海建设卓越全球城市的功能集聚区”的定位 。

目前智创TOP产城综合体、国华康养中心、睿创上海研究中心、桃浦科创服务中心等项目建设都已经启动：

智创TOP产城综合体：总建筑面积逾113万㎡，11号线、20号线（规划中）双轨交上盖。

项目对标浦江两岸开发标准、坚持智慧园区的先行先试，以高起点规划、高质量建设、高端化产业、高功能、高能级服务的开发理念，着力打造“区域转型新典范、产业发展新高地、产城融合新亮点”。

另外，该项目是目前开发区域中建筑体量最大、形态最为多元的地块，将打造花园式科研、商业购物，办公环境，以别具一格的“像素城市”形象营造区域核心商业氛围。

睿创上海研究中心：其建设单位上海为奇科技公司所属母公司——烟台睿创微纳技术股份有限公司，是国内非制冷红外探测器的领军者，更是中国首批科创板上市企业之一。

地块将建立半导体芯片及器件的设计与研发中心，更将为地区吸纳新材料及电子、机械、热学、光学等衍生学科领域专业人才。

桃浦科创服务中心：以绿色建筑三星级标准及leed-cs金级认证为目标建设，全生命周期内贯彻节约资源、保护环境、减少污染的绿色建筑理念，最大限度地实现人与自然和谐共生。

可以看到，区域内整体的产业不管是能级还是体量，在上海中心城区，都非常亮眼。

生活配套

交通方面：项目在未来将迎来4轨环绕，距离11号线祁连山路地铁站直线1.2公里、11号线从嘉定到迪士尼横跨整个上海，快速通达真如、徐家汇、徐汇滨江、前滩等上海重要商圈。

距离26号线常和路站直线300米（规划）。

距离15号线鼓浪路站约2公里，串联上海主城重要国际生活圈，直达长风公园、古北、古美等高品质商圈，坐拥国际风尚生活。

桃浦智创城还规划有20号线地铁线（已公示，信息来源：上海市人民政府网站）

自驾，中环高速、外环高速、沪嘉高速贯穿城市动脉。

商业方面：项目除了所在的智慧城自身打造的商业外，距离静安大融城（约5.2公里）、南翔印象城（约7.6公里）、环球港（约9公里）、大华虎城嘉年华（约4.3公里）、百联中环购物广场（约6.1公里）。

教育方面：项目距离上海安生学校（原上海托马斯实验学校）(约0.87公里)、上外附属普陀实验学校(约1.2公里)、上海市晋元高级中学(约3.6公里)、同济大学（沪西校区）(约1.7公里)、上海儿童世界基金会普陀幼儿园（约0.78公里）、桃浦智创城还规划有多块基础教育用地（信息来源：上海市普陀区桃浦智慧科学城控制性详细规划修编）

医疗方面：项目距离上海德济医院（约1.5km）、上海天佑医院（约3km）、上海市儿童医院（沪西院区）（约9km）、普陀区妇婴保健医院（约8.3km），桃浦智创城还规划有医疗中心用地（信息来源：上海市普陀区桃浦智慧科学城控制性详细规划修编）

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