第一太平戴维斯-2023年《旅宿资产焕新行动指南》报告首发

近日，第一太平戴维斯在沪召开2023年上海高端公寓租赁市场分享暨一季度房地产市场回顾及展望媒体会，会上发布并解读了最新报告《旅宿资产焕新行动指南》，重点对上海高端公寓版图的未来发展做了全方位解读和预测。

第一太平戴维斯中国区市场研究部高级董事、主管简可、第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳、第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿、第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部助理董事孙琛出席本次活动。

第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿表示：“说到未来社区的建设与发展，它的意义对我们来说，都是非常重要的。作为闵行集聚虹桥商务区的高端服务与国际服务功能的全新增长极——虹桥前湾板块。它的未来发展不可估量，作为该区域内首个租赁住宅项目——虹尚 ? 安雅居，由上海南虹桥投资与第一太平戴维斯共同打造的国际化年轻活力社区，配套多业态融合。今后它将全方位满足各类国际化人才需求，为虹桥主城区企业白领、长三角创新人才和境外高层次人才提供舒适安全、健康生态的高品质宜居空间。”

活动上，第一太平戴维斯中国区市场研究部董事张琳解读《旅宿资产焕新行动指南》，他表示：“随着近期旅行行业的迅速升温，我们于业内率先提出“旅宿资产”这一概念。旅宿类资产，或称泛住宿类物业，包含各种类型的长短期住宿设施。由于当前资产类型日益多样，加之政府对持有型租赁公寓越发重视，通盘审视旅宿资产正成为合理而必然的选择。无论对开发商或是投资者，盘活存量旅宿资产，更好的规划新建或收购资产，以动态可持续的战略运营项目，实现资产价值提升，是市场发展的大势所趋。”

上海住宅租赁市场：管控放开利好旅游及商务市场，空置率均有下降

- 2023年第一季度，上海服务式公寓市场无新项目入市。

- 受季节性因素和就业群体返沪的利好影响，国内及外籍租客需求都有所回流，租赁活动较为活跃，全市平均租金及入住率均有所上涨。

- 2023年第一季度，全市服务式公寓空置率环比下降2.1个百分点至21.3%，同比上升3.9个百分点。

- 随着管控放开，境内外旅游恢复迅速，带动短租市场租赁回暖，包括陆家嘴、南京西路和衡复风貌区等核心区位项目入住率季度内均有明显提升。

- 2023年第一季度，服务式公寓租金环比上涨1.2%，达到平均每月每平方米人民币264.3元。

- 第一季度无优质长租公寓项目入市，优质长租公寓市场租金环比上涨3.2%，平均达到每月每平方米198.8元，空置率上升1.0个百分点至18.4%。

- 华侨城将以6.12亿元人民币总价出售上海宝格丽公寓51%股权至世纪华通，成交单价约10.6万元每平方米。

展望

- 随着住户需求日趋多元，市场供给端愈发需要提供更具个性及差异化的产品，以适配需求，社区、社交与体验空间的融合亦成为租赁市场的发展动向。

- 随着中国继续扩大保障性租赁住房政策，开发商出售资产脱困，外资基金仍将活跃搜寻租赁资产。

上海甲级写字楼市场：净吸纳量预计在下半年有明显回升

- 随着政府工作重点转向经济增长和企业复工复产，年初各区重大工程纷纷开工，供应端加速。

- 一季度，三个新项目交付入市，共计31.9万平方米供应面积。截至季末，全市甲级写字楼存量达1,680万平方米。

- 季内，市场共录得24.2万平方米净吸纳量，同比下降17%，但仍高于22.7万平方米的2022年单季水平。

- 外资需求依然活跃，在一季度已知租赁成交中占比提升3个百分点，尤其是来自零售消费、金融和专业服务行业。

- 全市供应充沛加上非核心商务区整体吸纳放缓，使得全市甲级写字楼平均空置率环比上升0.2个百分点，至15.9%，较去年同期上升3.4个百分点。

- 本季度租金相对维稳，但项目之间出现分化，去化良好、问询量增加的项目业主提升租金预期，反之出租率欠佳的项目进一步灵活商务条款。

展望

- 年内市场供应仍较为充沛，业主计划还将有120万平方米写字楼供应交付。此外未来三年（2024-26F）还将迎来年均160万平方米的供应体量，届时上海甲级办公总存量将增至2,300万平方米。

- 商务情绪的改善和租赁意向的增加仍需一定时日转化至最终交易，预计整体吸纳水平大概率将在下半年出现明显改善。尽管如此，鉴于持续的未来供应，维持/提升出租率仍是多数项目业主的年内工作重点，市场实际可获取租金难在短期现明显反弹。

上海零售市场：购物中心客流恢复显著，消费回暖的持续性值得关注

- 2023年1-2月，上海零售总额同比下降2.7%，批发零售业与住宿餐饮业分别累计同比下降2.3%和6.9%。其中2月零售总额同比增长9.3%。

- 上海零售市场2023年第一季度无新开业购物中心入市。季内新天地时尚II改造完成重新开业。

- 全市购物中心空置率环比上涨0.6个百分点至12.8%，较去年同期上涨4.6个百分点。其中核心商圈和非核心商圈购物中心空置率较上季度均上升0.7个百分点，分别为12.1%和13.0%。

- 全市购物中心首层平均租金环比下降0.2%，为每平方米每天人民币26.2元，较去年同期下降1.6%；其中核心商圈首层租金环比下降0.1%，非核心商圈环比下降0.2%，同比分别下降0.9%和1.8%。

- 随着管控放开，消费者外出消费意愿恢复明显，各项目客流均有提升，五个核心商圈月度客流均已恢复到2021年初水平，其中小陆家嘴及南京东路商圈增长显著。

- 部分面积较大的连锁品牌因经营不善或租约到期等原因退租闭店，导致全市空置率有所提升。但个人护理、休闲娱乐、亲子服务等体验类业态扩张积极，带动本季度服务类新租业态占比增长至33%。

展望

- 消费情绪回升、销售回暖及政府支持鼓舞了零售商扩张布店的信心，但反映在项目租金及入驻率改善上仍需要时间，或在下半年才能有更为显著的积极表现。

上海物流市场：松江、金山迎来新增供应，租赁活跃

- 2023年第一季度，上海非保税高标仓市场迎来位于金山及松江子市场的两个新项目交付，为市场带来了约26.8万平方米的新增供应，推升全市非保税高标仓存量至691.9万平方米。

- 上海非保税高标仓市场租金指数环比微涨0.8，平均租金录得人民币每平方米每月50.2元，市场租金表现平稳。

- 2023年第一季度，整体市场空置率较上季度环比上升3.7个百分点至10.9%。空置率上升主要由于新项目交付影响。此外，浦东机场等子市场部分现有项目亦有部分租户调整。

- 季度内，金山子市场租赁表现活跃，快递快运仍旧为市场租赁主力。随着消费市场持续复苏，零售类、食品相关的仓储需求有所增长。白色家电相关电商及食品等皆录得高于一万平方米的租赁成交。

- 此外，消费市场回暖亦表现在冷链需求的抬升。市场在第一季度录得冷链运营商承租干仓改造冷库出租客户的案例。

展望

- 近一年来，市场录得部分奢侈品或零售品牌从浦东机场市场转租或自建在闵行、松江等子市场的案例。预计未来一些租金敏感度较低、承租能力强的租户或更多考虑租赁于更为靠近市中心的高标仓库。

- 未来6个月预计仍将有逾50万平方米新增供应入市，主要分布于青浦、奉贤等子市场。较高的供应规模预计将在2024年延续。

上海投资市场： 内资自用购买力持续提升

- 2023年第一季度上海大宗投资市场录得14宗成交，合计成交金额149亿元人民币，成交金额同比下降12%。

- 内资自用买家仍是支撑写字楼资产交易的主力，数家具有国资背景的机构本季度在上海的核心区域购置了办公楼。本季度商务园区总成交额达99亿元人民币，为近十年来最高水平，险资为主要买家。

- 近几年大量资本的涌入使物流资产价格不断攀升，此前疫情和大量供应使得买家正重新评估资产价值，谈判周期也有所拉长。

- 证监会宣布于近日启动不动产私募投资基金试点工作，将存量商品住宅及市场化租赁住房纳入投资范围，鼓励外国投资者通过合格境外有限合伙人（QFLP）的方式参与基金投资，并放松了过往对被投项目借款期限及金额的限制。

- 凯德宣布成立中国数据中心发展基金，基金总值为5.3亿元新币（约27亿元人民币）。不久后，凯德又宣布成立中国特殊机会伙伴计划，将投资于中国商业及新经济领域的特殊机会项目，承诺股本为11亿新元（约56亿元人民币）。

展望

- 鉴于不确定的政治、经济环境以及LP较高的投资回报要求，境外投资人对在中国投资仍然持谨慎态度。境内投资者的投资热度预计在未来几个季度有所回升，但是由于需求仍然疲软，投资活动短期强劲反弹的可能性较小。

- 两会再次强调了“稳增长”的主基调，政策面的发力将带动“新经济”领域的持续发展，并将继续推动对生命科学、制造业、仓储、研发设施和数据中心等园区及工业资产的需求。同时，财政政策重点发力扩大内需，全面促进消费，零售及酒店业有望率先受益。

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上海住宅销售市场：整体市场成交价格企稳

一手商品住宅市场

- 2023年第一季度，上海新建商品住房新增供应约181.9万平方米，环比下滑56.6%，同比下跌33.3%。

- 第一季度，上海成交一手商品住宅约253万平方米，环比下跌4.0%，同比下跌3.8%。

- 一手商品住宅成交价格同比上涨5.9%，达到人民币每平方米65,156元，环比持平。

一手高端公寓市场

- 第一季度，上海一手高端公寓市场迎来鸿印里、绿城外滩兰庭、海德壹号及缦云嘉苑四个项目共789套供应入市。

- 一手高端公寓成交量共计约15.5万平方米，环比上涨152.6%，同比下降7.2%。

- 一手高端公寓价格指数环比微跌0.2%，同比下调1.4%，平均成交价格达到人民币每平方米115,700元。

住宅用地市场

- 上海2023年首次土地集中拍卖将在4月中下旬启幕。19块涉宅用地共有建筑面积198.9万平方米，总起拍价483.4亿元。

- 供地区域集中在闵行（3）、青浦（3）及嘉定（3），市区内徐汇及静安也各有一幅地块入市。起拍楼板价最高的为徐汇田林街道地块，达到每平方米78,503元。

展望

- 年初以来，房地产业的支柱地位得到重申，地产政策得到多次优化。一季度潜在购房群体对新项目关注较高，随着市场情绪逐渐回暖，就业群体返回上海，预计住宅市场还将继续回温。

- 较去年而言，今年4月中下旬的土拍将出现较大放量。开发商融资条件改善，重拾信心并开始布局，预计土拍将获得更多热度，尤其是市区内及闵行地块。