北辰悦来壹号(重庆这些被投资客“占领”的楼盘，还能卖出去吗（渝中、北区篇）)

来源：峰值财经发布时间：2024-05-09 浏览量：次

两年前，万科董事长郁亮说“未来房地产行业将回归成国民经济中的一个普通行业”，貌似还不到两年的时间，就成为了现实。

就目前的形势来看的话，房地产的赚钱机会将会变得更小，楼市也将进入平稳期。这种行情对于刚需购房者来说肯定是一件好事，但对于抱着赚钱心态的投资者来说这就不好了。因为在房价涨幅收窄之后，在房产持有成本居高不下的背景下实际上就是亏本的。而且可以预见的是未来很长一段时间市场上的房价都会保持稳定的走势，这种情况下之前那些曾经高位入手的房产肯定会亏本。

从近期二手房平台挂牌数据来看，挂牌的房子是越来越多了，好多小区有价无市！亏起卖都卖不脱，太多抢跑的，要打骨折才能卖的脱，当初买成1w，挂9000，有人比你更狠挂8000，8000的话还不如自持，你降不赢缺钱卖的。

现在一些楼盘就是投资客扎堆，要么就是规划、发展不如预期，哪个来接盘？有些小区直接无人问津！一般来说一个小区，如果正在出售的二手房数量占房屋户数的比例较高，就可以认为该小区的投资客较多，二手挂牌量比较高，但是流通性低的也是。那么重庆主城九区那些曾经的流量盘、网红盘、投资盘的挂牌量怎么样呢？我们也梳理了一下，仅供参考。

渝北区

2021年渝北区商品房成交67610套，成交均价14424元/㎡。中央公园、空港新城、悦来、礼嘉、龙兴、回兴六个板块贡献率约80%。其中，中央公园板块商品房成交量达到17430套，成为重庆楼市最热门板块。

渝北是楼市投资的重点区域，楼盘众多，像中央公园、礼嘉、悦来等板块尤为突出，其中中央公园可以说是投资盘最多的板块，像中央公园的金辉中央名著挂牌量450套，成交量只有10套，还有400多套在售，再比如中交中央公园，分为很多组团，挂牌量数百套，但是只有前期的流通性比较好，华润公园九里挂牌量190套，成交套为零。像礼嘉的楼盘，挂牌量也是很多，如此体量的房源，不知道要站岗多久。

其实中央公园板块的在19/20年之间的楼盘投资的人不少，这也导致挂牌量很多，形成了价格内卷！比如18年龙湖中央公园某盘，套内2W左右，当时中央公园最贵的楼盘之一，现在最近的成交价格也是2万不到，最低18500元/㎡。

除了中央公园之外，龙兴也是最多投资盘的区域之一，比如融创瀚学融府、融创九棠府一期、绿城两江御园、中航小镇等楼盘，挂牌量都很多，但是成交量一双手够了。有的楼盘姑且还可以靠着学区溢价，有的真的就只能长时间站岗了。

比如龙兴两江御园网红盘，今年6月份成交价达到了17000多元/㎡，最近的成绩价格只有11500多元/㎡，价格浮动将近5000多元/㎡。这样的价格跌幅，在现在的市场，也是一道奇景了。

据说，当初笑着去龙兴买房的，没几个是高兴卖房的。不得不说前几年有多少人赚钱，现在就有多少人被套牢。

大礼照板块

龙湖舜山府挂牌量 91，成交量 2

约克郡喜悦挂牌量224 ，成交量17

龙湖九里晴川挂牌量111，成交量 13 1

恒大御景半岛挂牌量209，成交量 99

龙湖揽境挂牌量82 ，成交量8

龙湖两江新宸森屿挂牌量262，成交量 33

龙湖昱湖一号翠峯挂牌量234，成交量 11

远洋九公子挂牌量170 ，成交量26

金科九曲河挂牌量71，成交量 5

江山樾三期北挂牌量386 ，成交量68

御景湖山景樾挂牌量263 ，成交量21

礼悦江山挂牌量120，成交量 7

中央公园板块

金辉中央名著挂牌量450 ，成交量10

新江与城悠澜挂牌量323 ，成交量34

华润公园九里挂牌量 192，成交量 0

公园大道菁澜二组团挂牌量146，成交量 33

鲁能泰山七号五街区挂牌量 128，成交量 5

中交中央公园悦颂挂牌量249 ，成交量93

中交中央公园和颂挂牌量217 ，成交量3

龙湖景粼玖序挂牌量162

悦来板块

国博领馆三期挂牌量345 ，成交量40

江山赋悦江庭挂牌量157 ，成交量14

北辰悦来壹号景悦挂牌量175 ，成交量13

空港板块

中国摩挂牌量462 ，成交量88

龙兴板块

融创瀚学融府挂牌量353，成交量 6 ，在租房源61

融创九棠府一期挂牌量106 ，成交量0

国瑞御府挂牌量75 ，成交量3

绿城两江御园挂牌量288

龙湖长滩原麓挂牌量60

恒大云湖上郡挂牌量45

中航小镇挂牌量116

江北区

2021年江北区商品房成交12961套，均价16321元/㎡！

江北区作为发展比较成熟的核心区，海尔路以西的各板块各方面都比较成熟，新盘多集中在寸滩、海尔路、复盛等区域。因此就投资的属性来说，可能相对不那么多。而且主要是很多新盘还没有解禁，想卖也卖不了。

比较典型的应该就是中铁建西派城，目前该小区均价23070元/平米，正在出售122套，历史成交量为3，近90天成交量为零，近30天带看185次，实在是比较低了。

中铁西派城整个项目占地263亩，总建筑面积约93万方，共分三期开发。西派城一期套内就卖到了2万+的单价，并且在2017年10月底首次开盘就创下销售额破十亿的记录；2018年3月15日，二次开盘没过多久就全部售罄。

那么快5年了，如今的成交价也就两万出头，和刚开盘的时候相差无几。这个价格扣除利息一个点中介费，一个点契税，大修基金，5年利息，基本没什么搞头，能出手就算不错了…，按照目前行情，西派城一期可能勉强能平过，二期得铁定亏而且还亏不少。没办法，户型面积太大了，位置也不算核心，17年高位入手的真的只能偷偷在被窝里哭了。

另外一个盘就是恒大御龙天峰，目前小区均价21101元/平米，正在出售406套，历史成交230套，近90天成交7套，近30天带看280次，表现还可以的。

御龙天峰这堆房子，最高的已有64层，50多层的多得很，超高层本来成本就高，而且超高层的接盘侠极为难找！不过现在已经停工了，真是唏嘘不已。

当然，江北要说投资盘的话，自然也少不了鼎鼎有名的尝试性“高端”坑盘——鲁能星城海外滩，与同一区域的西派城形成强烈对比。目前小区均价17602元/平米，正在出售108套，历史成交1套，近90天成交1套，近30天带看30次。

鲁能星城外滩项目最后一栋大概套内19000多，前面的17000多！最近一套成交价格约15450元/㎡，估计勉强保本。可能当初买在这里的都在怀疑当时买入的理由是什么。目前二手房成交量仅为1套，挂牌量却有109套，可见流通性之差了。

没办法，对比周边楼盘星城外滩优势不大，西派城品质、御澜道品质被吊打，面对保利观澜位置又比不上。价格好一些，而整个寸滩没有比鲁能星城外滩更好的盘了，4和9号线双轨是个加分项，不知道寸滩邮轮港能拯救吗？

另外的就是像中海紫御江山天誉、华融现代城这样的楼盘，挂牌量很多，投资的人想必也不少。比如中海紫御江山天誉正在出售的数量维持在250-300区间，楼盘总共才有2857户，加上对外出租房源242套，加起来差不多就是五分之一多，这个数据不算少，不过前面的几个组团还是赚了一些。

像融景城、龙湖春森彼岸等卖点比较足的楼盘，在市场上还是有足够的号召力，当然，可能也是因为开盘的时机比较合适。

恒大御龙天峰挂牌量405 ，成交量230 ，出租房源256

万科御澜道挂牌量278，成交量 183 ，出租房源78

万科悦湾南区挂牌量218 ，成交量93

中海紫御江山天誉挂牌量 271，成交量 70 ，出租房源242

中铁建西派城一期挂牌量 122 ，成交量3 ，出租房源43

华融现代城挂牌量270 ，成交量26 ，出租房源21

绿地新里樱园挂牌量211，成交量 61，出租房源 22

鲁能星城外滩挂牌量109，成交量1

北碚区

2021年北碚区商品房成交23469套，均价12796元/㎡！主要依靠蔡家、水土复兴板块贡献86%。

北碚的投资盘主要集中在蔡家和水土两个新区，特别是蔡家，因为楼市比较火的那会儿新盘很多，所以跟随而来的投资者也是相当多。蔡家板块比较典型的投资盘有万科十七英里、金科集美嘉悦、万科金域华府、龙湖椿山、博翠山等楼盘。

比如说万科十七英里，目前小区均价16197元/平米，正在出售148套，历史成交3套，近90天成交3套，近30天带看130次。成交量都是最近两个月成交的，最低成交价13563元/㎡。

这个项目从品质上讲，算是一个刚改项目，不过这个二手市场表现嘛，确实不大行。万科十七英里的小高层是2018年7月开盘，次年1月就清盘了，价格感人建面1.2万多，还是精装！4年过去了涨了2000多，涨幅看着还将就，可能勉强保本。

再比如龙湖椿山，当时售卖的价格在蔡家算是比较贵了，建面1.2万+，目前成交价格也在12000-13000元/㎡，涨了一点点还是，不知道涨的那点能不能覆盖房贷和物管费，不过龙湖椿山每户的价格比较大。

再者像金科集美嘉悦，2020年差不多套内1.45万，现在成交价建面12000-13000元/㎡，加上持有成本和贷款利息，能平过就出吧。

水土板块的投资盘也不少，目前主要有金科岭上，其他的盘大都还没过2年的禁售期，后续像万科四季花城、合景泰富景悦台、中粮江州云锦、两江曲院风荷等等，碰到现在的行情，只有亏本卖的份儿。

比如龙湖紫云赋2020年底洋房价格建面99㎡价格约140万起，建面差不多14000元/㎡，现在的挂牌价在15500元/㎡，不知道有谁会买呢？

可以说，北碚是投资盘的主要集中区！

万科十七英里挂牌量146 ，成交量3

金科集美嘉悦挂牌量275 ，成交量50

龙湖春山挂牌量60 ，成交量1

鲁能北渝星城挂牌量289 ，成交量 50

金科金辉美院挂牌量258 ，成交量 43

中南玖辰一期挂牌量165 ，成交量10

金科城幸福里挂牌量293 ，成交量71

金科城37区挂牌量183 ，成交量58

万科金域华府挂牌量100 ，成交量2

龙湖春山2期1组团挂牌量224 ，成交量 4

龙湖紫云台挂牌量80 ，成交量5

金科金辉博翠山鉴博A挂牌量214 ，成交量 6

光亮天润城二期挂牌量178 ，成交量9

渝中区

2021年渝中区商品房成交3937套，均价21999元/㎡！

渝中区贵为主城核心王者，新楼盘的价格比较高，对于投资者来说还是有一定的顾虑。不过在过去楼市大好的行情下，也有不少的投资盘诞生。比较出名的应该就是重庆天地、融创白象街和来福士了。

就拿重庆天地来说，当年瑞安在重庆天地共建设了7个住宅组团，分别有（雍江苑、雍江艺庭、雍江悦庭、雍江翠璟、雍江御庭、雍江翠湖和翠湖天地）。2017年由万科接手开发剩余地块，打造了翡翠系以及爆火的Top锦绣系，共5个组团（翡翠天麓、翡翠方舟、翡翠云阶、翡翠湖山、锦绣滨江）。如此的体量，投资自然是少不了的。