武汉四新(从农场到宜居新城，建设已近20年的四新，将迎来百万方商业大局)

四新板块的环线位置与后湖和白沙洲的地位相当，白沙洲和四新，一江之隔，武昌的人看不上四新，汉阳的人看不上白沙洲。白沙洲从2010年万科进入，至今已逾十年；汉阳四新，作为城市副中心，从四新农场到如今，发展速度非常快。这两个区域，各自有明显的优势，但又不尽相同，白沙洲人气旺，四新交通便利。但在商业配套上，两者多年一直被群嘲为“难兄难弟”。

2022年白沙洲将迎来沉寂数年后的破冰行动，商业能级直接跃升3.0版。“难兄”商业短板正在被填平，与之较量多年的四新商业又将如何？

城市界面优化

利好四新商业发展

四新的规划是非常典型的带状CLD规划，住宅区分布在中轴两侧，中心轴承担了生活、娱乐、办公、购物等相关城市功能。绿化也毫不逊色，整个CLD区域外围是绿带环绕，中轴方岛作为中央公园的概念，周围居住区点缀公园。

四新作为一个2004年提出开发的新城，经过漫长的岁月，才到今天的模样：城市界面非常好，300米见绿、500米见园；当初的“十大总部”也已建成落地90%；得益于18年四新大动工，交通公路网“五纵七横”也已然成型。

目前片区居住氛围日益浓厚、三甲医院、公园、学校等配套也逐步跟进，但最让人诟病的是四新的交通与商业，至今更是还没有一条直通四新腹地的地铁，上班出行难一直是四新人的“痛点”；片区内优质商业配套规划了不少，但建设却是一拖再拖。目前地铁12号线在建中，11号线4期也列入今年新开工项目，最后一块商业短板急需补齐。

四新商业开始腾龙换鸟

至2022年商业存量有望破百万㎡

四新片区承接了新武汉人、外溢的汉口居住人口，为武汉重点发展的居住新城，年轻人、年轻家庭众多，汉阳四新区域常住人口中25-44岁占比高达68%，这些消费者长期前往王家湾商圈和永旺梦乐城武汉经开两地消费。

虽地处板块边缘，永旺梦乐城武汉经开自2015年开业后，却始终承载着四新居民消费需求。随后入市的多家商业体，或因定位社区型，或因体量不足，未能撼动永旺梦乐城武汉经开的领军地位。

进入2021年，万达广场接手新阳广场，武汉方圆荟（开业时间:2022）签约海宁皮革城，四新大型商业开始腾龙换鸟。

●武汉汉阳万达广场：2021年11月19日开业，以第四代万达广场亮相，定位区域全客层购物中心，引进主次力店品牌和步行街品牌163家，包含首进湖北品牌22家，汉阳首进品牌30余家。开业3天以来，客流量高和销售额连续位居全国万达广场系统第一名，日均客流量达17万人次，彰显四新居民的消费潜力。

目前，四新片区已开业购物中心/商业街/家居mall共有10个，总商业体量为82.73万㎡，项目单体平均体量约8.27万㎡，相较白沙洲现有商业具优势，难怪能吸引到白沙洲客流。未来四新将新增7个商业体，新增体量约81.67万㎡，到2022年底商业存量市场有望突破百万㎡。

其中武汉方圆荟与武汉方岛·金茂览秀城，凭借较大的商业体量及绝佳的地理位置，被四新居民寄予厚望，而山姆会员店因此前下架新疆产品的“吃饭砸锅”行为，居民们对四新山姆这一项目所持态度不一。

●武汉方圆荟：位于汉阳区龙阳大道和四新路交叉口，是世纪金源商业管理集团在武汉落子的首个轻资产项目，总建筑面积21.37万㎡，定位社交、购物、餐饮、文化、娱乐、亲子等为一体的家庭优选生活中心。场内拥有国风老街、週日市集、活力小镇、亲子乐园等多个亮点区域，计划于2022年底开业。

●武汉金茂览秀城：落位汉阳四新芳草路和四新南路交汇处，是方岛金茂智慧科学城最核心的商业板块，计划建设约16.4万方览秀城购物中心。项目定位“国际新潮创意旗舰地”，由全球知名设计公司Lead8主导设计，打造出了多个创意空间与特色组团，让城景、江情、人文创新以及前卫体验得以有机结合，项目计划2022年内开工。

●四新山姆会员店：山姆汉阳首店落子汉阳四新片区临连通港路及三环线交汇区域（国博D11地块），根据此前官方回复，D11地块一栋商业楼租赁给沃尔玛公司用于山姆会员店经营，根据框架协议预计2023年中期完工年底开业。

就落位情况能看到，四新商业沿“四新大道”呈现的带状分布，偏爱四新大道与江城大道交叉口、四新大道与龙阳大道交叉口，尤其是四新大道与江城大道的“黄金十字轴”覆盖了8个商业项目，逐步形成第一个属于四新自己的商圈。同时紧邻的红星美凯龙环球家居广场汉阳商场、欧亚达汉阳国际广场也被带动业态调整及跨界融合，近25万㎡商业体量焕新，推动区域商业氛围发展。

不过，临近板块的王家湾商圈长期分流，隔湖相望的武汉万科未来中心VFC开业，又给四新人带来了消费新选择。所以，要思考的是，四新的商业如何将人留下来，不止是简单地建设起商业体，更有赖于商业地产企业开发、运营双重努力。

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人们常说建设一个新区需要至少10年，四新片区建设已近20年，规划好、路网优、环境好。随着区域购物中心/商业街陆续入市，四新的生活配套将越发完善，未来必然迎来消费增长点。