弘安里(422亿招商联手融信拿下上海弘安里80%股权，加码北外滩)

招商蛇口落下了其在上海北外滩的第三子。

据上海联合产权交易所披露，8月13日，上海弘安里企业发展有限公司（下称“上海弘安里”）80%股权及转让方对标的公司40.6亿元债权成功出让，转让方为上海虹口城市更新建设发展有限公司，竞得人为苏州招恺置业有限公司，交易金额42.2亿元。

天眼查显示，转让方是由上海地产、虹房集团和上海北外滩（下称“上海地产联合体”）控股，持股比例分别为60%、20%、20%。竞得人背后则是招商蛇口和融信两家房企，持股比例分别为51%、49%。

据了解，上海弘安里为虹口区弘安里项目的项目公司，所属地块在今年2月被上海地产联合体摘得。2021年2月，虹口区挂牌一宗商住办餐饮综合地块，地块名称为虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分）（历史风貌保护旧改项目）地块，土地总面积5.8万平方米。

根据土地市场网站公告，该地块属于虹口区四川北路街道，东至江西北路、南至海宁路、北至武进路、西至河南北路。由于地块涉及历史风貌保护旧改部分，申请人须提交由当地人民政府或其指定职能部门出具的历史风貌保护旧改项目认定文件。最终，该地块被上海地产联合体底价竞得，成交价111.3534亿元。

从区位来看，这无疑是上海市中心的核心地块。其临近轨交10号线四川北路站，周边还有3号线、4号线、12号线，交通发达；周边学校、医院资源充沛，且靠近上海大悦城、新世界、外滩、南京东路一带繁华商圈。地块周边有新房外滩豪景苑（均价11万元/平方米）和苏河湾中心润府（均价12.68万元/平方米）。

加上需要承担的转让方对标的公司40.6亿元债权后，招商与融信获得项目公司80%股权共付出82.8亿元的代价，对比拿地价的80%约89亿元来看，要低上一些。上海中原地产首席分析师卢文曦分析称，该项目包含旧改部分，业务版图较多，而且都是吃资金的，后期地价稍低也是正常。

拿下项目80%股权后，招商和融信将按照比例持有该项目40.8%与39.2%。

卢文曦表示，招商这几年谋求重归第一梯队，因此拿地、扩张的速度都比较快；加之其在上海虹口本身就有布局，做深耕更有积极意义。“对于融信而言，招商的品牌号召力要高于自身，且出一半的钱也有助于缓解资金压力。”

招商和融信的牵手并非偶然。

2020年底，二者曾联合保利一同拿下了静安中兴社区宅地，成交价52.129亿元，成交楼面单价7.2万元/平方米。彼时，克而瑞上海认为，这类核心区位重磅优质地块或因体量庞大总价高企，或因开发要求较为严苛令人望而却步，而联合拿地不失为一种趋利避害、互利共赢的选择。

近年来，招商在上海拿地积极。克而瑞数据显示，2020年招商在上海权益拿地金额为104.31亿元，位居各房企第4位，仅次于香港置地、金地和华发；2021年上半年，招商权益拿地金额为78.52亿元，相当于去年全年拿地金额的75.3%，在各房企中排名第5。

此次入股虹口弘安里项目后，招商在上海北外滩（及其辐射范围）已连落三子，累计建筑面积达34.8万平方米。

2月9日，其击败建发、保利、金地、金茂等房企，一举拿下虹口区嘉兴路街道HK341-06号地块，溢价率20.4%，地块面积2.3万平方米，规划为普通商品房，容积率不大于2.65，成交楼面价9.26万元/平方米。

2020年7月3日，上海虹口涉嫌“围标”的嘉兴路街道HK271-01地块重新出让，经过180余轮报价，招商在绿城、保利、融创、龙光、华发、融信等一众房企围堵中冲出，以44.04亿元总价、溢价率28.4%竞得该地块，成交楼面价约8.1万元/平方米。而后该地块被命名为招商·外滩玺，主打建面约80-170平方米精装户型，预计于今年10月入市。

根据上海规划资源披露，上海北外滩总面积约4平方公里，陆域面积3.3平方公里，将打造成与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区，汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅，以及全球超大城市精细化管理的典型示范区。