成都商圈(换个视角看集中拍地，成都商圈体系第四级“社区商业”或迎契机丨市场观察)

日前，成都2022年第二批次集中供地落下帷幕。本轮集中供地共计55宗土地进行拍卖出让，总计出让面积约3040亩。地块中包含41宗纯住宅用地、10宗住兼商用地和4宗商兼住用地。

伴随土地的集中出让，这部分土地将为成都带来多少新增商业体量？对未来成都商办市场及商圈发展又有何影响？从数据来看，近几年公开招拍挂的商办用地后续开发和表现力如何？

脱离单一的住宅地产开发视角，从商业市场、商办物业角度，封叔今天与大家唠一唠。

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从商业市场角度，应如何看待本次土拍？

稳字当头，利于成都主城价值回归和筑巢引凤

保持成都房地产市场平稳有序发展仍是不变的主旋律。世邦魏理仕西南区战略顾问部负责人邹丽娟曾接受记者采访时表示，相较于此前成都已进行的四次集中土拍，可以明显感受到土地出让方的诚意：减少拿地难度、减少开发成本，增加利润空间，是实实在在地在为开发商减负。而全国楼市整体全面回暖与成都近期两次楼市新政的推动，都有助于整个市场预期向好，进而增强开发商拿地的信心与动力。保障市场平稳正常运行，成都楼市依然稳字当头，持续良性运转。

从开发角度，单宗土地平均面积变小。本轮供地宗数更多，但单宗面积却越来越小，单宗均值从去年一批次的86亩降到今年一批次的62亩，再降到本轮的55亩。单宗土地面积变小，意味着土地总价更可控，有助于房企减轻房企拿地压力。

从城市发展格局角度，城市发展回归。此前数年，南拓、东进一路高歌猛进，催生出高光板块。在“中优”相关政策的推动下，主城的未来价值将得到进一步提升。此轮供地，“5+2”区域供应面积为1453亩，占总供应面积48%，说明如今回归主城的号角正在吹响。

从城市经济发展角度，为人才提供完善的居住保障。人口是一切经济社会活动的基础，人随产业走、人往高处走，近10年来成都人口增长了约582万，已成为中国第四个“2000万人口的特大城市”；同时，成都2017-2021年人才净流入呈现由负转正的趋势，本科及硕士人才流入占比位列西部第一位，全国第四位，说明成都经济发展活跃、创新产业发达。此次供地推出的55宗土地多为住宅属性用地，同时除青白江区、新津区宗地外，均采取“限房价、定品质、竞地价”的拍卖方式，足以说明，成都“筑巢引凤”吸引人才为人才引进提供优质的生活保障。

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本轮供地，对成都商圈发展有何影响？

社区商业迎契机，强化成都四级商圈体系

在邹丽娟看来，本轮土地涉及商业的均为商住用地，且这种地块商业占比一般不大，因此单从商业体量来讲是极其微弱的，但对成都商圈未来发展方向有一定启示：围绕住宅而发展的社区商业。

从成都商圈发展趋势上来讲，以社区商圈完善社区生活共同体来实现成都社区商业的进阶，以此强化成都“国际消费中心城市”商业第四级体系成为了整体成都商业发展的一个契机。

从商业资源角度来讲，成都基础商业和文化设施丰富，全市商业复合密度达250个/平方公里以上，2018-2020年累计落户首店数量超过1000家。在优渥的商业基础上，如何将高品质商业覆盖到社区商业中成为一个思考点。“传统视角看，社区商业招商难主要聚焦在与社区商业与传统商业品牌同质化的问题上，但实际上社区商业打造更应以人的需求导向为指引，从商业转变为泛商业，将公益与商业融合，以更高的便利性激活商业价值。”

从消费需求角度，消费习惯的改变也加速了社区商业的发展。数据显示，成都消费者在社区商业每周消费3-4次的客群达71%。家庭日用采购对社区依赖凸显，由“按周补货、一次性大额采购”，逐渐转为“按日补货、少量采购”。这种高频、近距离的消费习惯为成都社区商业提档升级提供基础保障。

基于以上机遇，邹丽娟认为，未来在成都商圈体系发展上，社区商业将迎来重大契机，未来将丰富和延展成都现有的三级商圈体系，通过黏合社会价值和生活价值，解决社区商业消费最后一公里问题，同时也更好的回归人本需求，解决社区商业的招商问题。

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数据上看，近5年成都新增商办概况如何？

增量存量协同发展，与公共空间实现多元交互

根据CBRE数据，成都办公新增供应截至2025年，未来新增供应量合计148万，自2022年起市场将迎来新一轮的供应周期，其中 2023-2024年将呈现供应峰值。主要集中在金融城、人民南路、东大街市中心区域。

邹丽娟认为，在存量物业方面，硬件老旧、运营不应时等问题制约存量物业吸引企业落地，增大城市产城分离及中心城区产业空心化风险，未来存量物业应着眼于重新定位，升级硬件、植入商务商业配套、丰富多样化办公等方式承接产业需求，从而提升办公物业价值。在新增物业方面，不应单纯锁定在硬件方面，目前成都新增的甲级写字楼硬件方面已达到国际写字楼产品标准，但在软实力方面，还有很大的提升空间，如leed评级，企业服务平台、员工活动平台等，未来可着重楼宇的软实力提升，以此在市场中获取更有利竞争地位。

而商业方面，截至2025年，成都全市优质零售商业新增供应量合计216万，新增供应维持高位，且城南迎来供应高峰，随着交子商圈的不断成熟,“2+n”的市场局面越发成型，市场迈入新的竞争周期，同时，存量物业与新增供应间的较量随着零售市场的时代更迭加剧。

邹丽娟指出，未来，商业与公共空间的交互关系越发重要，不论是从面积还是灵活性的角度都有所体现，因此未来商业需要具备更多元的功能性，如通过快闪、演出、办展、集市形成社群功能的闭环。其次，注重“盒子+街区”多元互补，从品牌租户、消费场景、运营时间等多方面实现互补增值效应，从而提高区域级物业整体休闲社交属性。

封面新闻记者 毛茂沙

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