中央商务区(简述北京中央商务区（CBD）的发展过程)

北京国贸一带以前叫“大北窑”，因为侵华日军曾经在此建窑烧砖。

刚建国的时候，朝阳区叫“东郊区”，1958年更名为朝阳区。

上世纪五六十年代的时候，朝阳区在八里庄、酒仙桥、垡头、双井分别建成纺织、电子、化工、机械四个工业区。

在北京早期的总体规划里，全市都在发展工业。第一个五年计划过后，工业区进一步扩大，被设置在各个地方，包括市区、大中小学、住宅区、周边卫星镇等。

下图为当时三环路边上的北京第一机床厂照片，就是现在建外SOHO的位置。

下图为八十年代的北京局部地图，可以看到，当时这一带有很多工厂。

1978年，中国开始改革开放。当时几位城市的领导提出，要在北京建一个“中国国际贸易中心”。

国贸中心一期于1984年开始建设，设计方是日本株式会社日建设计。1990年，国贸中心建成开始运营。这个项目从一开始就很成功。

国贸一期开业后，它的写字楼抢占了京城写字楼市场30%的份额。以往冷清、残旧的建外、大北窑地带一下子集中了60%以上的外商驻京机构。（国贸商圈20年发展回顾 1990-2010）

在后来的很多年里，国贸中心都是那一带的地标。慢慢地人们不提“大北窑”了，都提“国贸”。

1996年12月,国贸中心二期动工。1999年12月,二期竣工对外营业。直到现在，国贸一期二期的建筑形象看上去也不错，风格稳扎稳打。下图为1999年的国贸一、二期鸟瞰图。

国贸中心一期建成运营两年后，也就是在1992年左右，北京才在《北京城市总体规划（1991-2010年）》中，正式提出要建设多功能商务中心区。

在建国门至朝阳门、东二环路至东三环路之间，开辟具有金融、保险、信息、咨询、商业、文化和商务办公等多种服务功能的商务中心区。

在1993年的 《北京市商务中心区规划》中，对CBD范围的界定是：西起东大桥路，东至东三环路，南起光华路，北至朝阳路。这时的CBD全部在三环以里。

1997年，根据《北京市中心地区控制性详细规划》，CBD的范围被扩大到三环以外，西起东大桥路、东至西大望路，南起通惠河、北至朝阳路。

在当时的规划里，还提出由建国门外大街和东三环路两条大街交叉构成“金十字”。这个“金十字”的想法，影响了CBD地区几十年的发展。

2000年之后，北京CBD才开始正式作规划。2002年左右，北京市向全球公开征集CBD规划方案，11家单位入围，6家获奖，一等奖空缺。

2002年的《北京商务中心区规划综合方案》，把国贸桥东北角面积约30公顷的地区设定为CBD核心区。见下图：

2009年，北京再次调整了CBD的范围，向东进一步扩大，增加了3平方公里，并进行了CBD东扩区规划的国际方案征集。

很多家知名事务所参加了这个竞标，最后美国SOM公司获得了第一名。下图为东扩区某一版规划图纸：

我把以上提到的CBD不同时期的范围，以及CBD核心区范围标出来，见下图：

2010年3月，北京CBD管委会对核心区的地块进行了出让招标。这次招标把规划方案和地块出让捆绑，只有核心区整体规划方案通过，才有资格参与单体的竞标。

具体参与方案征集的设计单位有57家，投标的总体规划方案79个、单体建筑设计方案203个。

当时这个投标可以说是相当的火，主要的设计公司几乎都参与了。下图为某一版CBD核心区规划图：

从2010年到2012年，CBD核心区大部分地块都拍卖成交，包括后来建设中国尊的Z15地块。下图为核心区各个地块的编号示意图：

2017年，CBD核心区的建设遇到波折。北京市发布《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，要求严格控制CBD地区超高层建筑的高度和选址布局。

这导致CBD核心区一些地块里尚未建成的建筑需要进行方案调整。调整的结果就是，就剩下中国尊最高，其他一些楼的高度降低了。

这导致现在北京CBD地区的天际线，从某些角度看有点奇怪。见下图：

从以上发展过程可以看出，北京CBD的开发属于走一步看一步，一边建设一边规划，每一步规划都在根据当时的情况妥协。规划的范围也一直在调整。

有些问题一开始就留下了隐患，比如我刚才提到的“金十字”。

北京一直有一种奇怪的规划思路，就是重要建筑一定要沿着城市主要道路布置。这可能是受长安街的影响。

长安街是北京最重要的道路之一，把长安街建设得很宽，并且在其两侧设置重要建筑，是有多方面考虑的。

北京CBD则完全没必要这样。北京CBD不仅把建筑沿着长安街延长线（建国门外大街）横向布置，还沿着东三环纵向布置，两条路在国贸桥交叉，形成所谓的“金十字”。这么做既不好用也不好看。

“金十字”首先带来交通问题。建国门外大街和三环路上有大量的过境交通。这些年随着CBD地区建筑量的增加，其内部的交通量也越来越大，这些交通和过境交通叠加，导致国贸地区的交通早已超负荷。

这些年国贸地区的交通已经不堪重负。周边交通高度饱和。以28号线沿途的国贸站为例，北京市交通委主任周正宇公开披露，国贸地区每天客流量超过30万（北京CBD：世界商务区的登顶之路）

对于CBD地区的交通，从2001年就有专业团队进行论证，当时MVA香港顾问有限公司与北京市规划设计研究院合作编制了《北京商务中心区交通规划》。

但是二十年过去了，国贸地区的交通不是更顺畅，而是更拥堵了。看来计划赶不上变化。

“金十字”还带来了土地浪费的问题。一般来说，一个城市CBD属于寸土寸金地区，布局应该尽可能紧凑，从而让土地价值最大化。把这么宽的两条城市主干道划入CBD，相当于浪费该地区的建设用地面积。

不光是国贸桥周边，整个CBD都存在一定程度上的用地浪费，因为存在很多非CBD类用途的功能，比如学校、公园、住宅、文化娱乐等。

“金十字”还影响空间效果。两条路把建筑群生硬地分开，从主路上看，天际线根本连不起来。见下图：

北京CBD地区的建设，是随着北京市的发展一步步进行的，从一开始就是一个城市更新的过程。在这个过程中，大量的工业用地需要调整用地性质，通过拆迁腾退才能开发，这也造成了规划过程的复杂性。

但这并不等于规划建设就控制不住。这方面有好的案例，比如伦敦的金丝雀码头。这个项目也是在旧的城区进行城市更新，建设金融商务区。一开始的规划和实施的结果基本差不多。见下图：

北京CBD一边开发一边修改，到近几年已经建设得差不多了。2019年的北京CBD责任规划师年终述职报告里提到，“CBD地区在过去二十年的快速发展中，空间建设成效显著，已完成地区建设的80%，现在已进入以存量更新为主的发展调整期。”

说白了就是后边没多少大改的余地了，建成什么样就是什么样了，再往后只能修修补补，慢慢提升了。

北京CBD在软件方面，比如招商和产业聚集上还是做得很不错的。从一些相关报告能看出来：

2019年，北京CBD功能区内外资企业突破1万家，占全市的近1/3，汇集世界500强238家，跨国公司地区总部89家，占全市的50%。（北京日报：北京CBD全球排名再创新高）

但是从城市建设和城市空间来说，就仁者见仁智者见智了。

一个地区要想发展好，一定要提前进行完整的规划。只有预先进行充分地思考，才能把问题想透。就算过一些年冒出一些新问题，也不会影响大局。

进行城市建设，就怕走一步看一步。时间一长，积重难返，只能找地方另起炉灶。

本文作者：城市丛谈（KKND2080）。禁止转载。