天津商业(天津办公楼回暖信号渐显 商业项目客流量显著回升)

2023年4月12日，天津—— “2023年一季度，天津市场积极释放回暖信号，市场理性复苏。” 仲量联行中国区首席战略官张莹表示。办公楼市场方面，市场需求逐渐回暖，净吸纳量小幅上涨。零售地产方面，客流量显著回升，餐饮及生活业态引领需求恢复。

办公楼市场

办公楼市场需求理性复苏，春节后问询量稳步提升。 2023年一季度，市场活跃度逐渐回升，全市整体净吸纳量录得12,432平方米。其中甲级市场在经历了2022年下半年的沉寂之后，问询量及带看量均有所增长，录得净吸纳量环比增长30%，一方面是因为年前疫情管控政策影响下基数较低，另一方面是由于年前累积的需求于一季度集中释放。内资企业对需求的支撑作用保持稳定，其中内资金融业以30%的成交面积排名第一，主要来源为大型保险公司的升级需求。从面积来看，中小型企业仍然是市场上先活跃起来的一部分，500平方米以下的成交占总成交个数的50%。此外，新成立的TMT企业也在一季度积极寻求租赁空间，新设需求占全市需求总量的43%，较去年同期上升了22%。

一季度无新增供应入市，市场持续去化存量。2023年一季度， 整体市场空置率环比下降0.3个百分点至32.5%，其中甲级市场空置率下降0.4个百分点至38.6%。由于业主和客户之间的心理预期价差较大以及春节假期的影响，成交周期仍有延迟，季度内市场活跃度的明显提升尚未带来成交量的迅速反弹。

需求缓慢复苏进程中，短期内以价换量仍为业主方普遍诉求。年后市场活跃度的回升增加了市场信心，短期内业主愿意抓住机会，以租金优惠吸引租户，积极去化空置面积，租金降幅扩大。截至2023年三月底，租金环比下跌0.6个百分点，同比下跌3.2个百分点。空置率的压力短期内将持续影响市场租金，2023年内租金持续下探，但在需求稳步回暖的影响下，保持降幅收窄的态势。

业主方与租户方对价格预期差异分化，短期内企业租赁预算未见提升。在市场信心的恢复进程中，供需压力仍然存在。未来四年，天津优质办公楼市场的新增供应维持在合理水平，在需求回暖的影响下，预计去化进程将进一步加速。仲量联行华北区产业与物流地产部总监暨天津商业地产部负责人高云鹏表示:“市场的温和复苏将持续缓解供需压力，一季度市场活跃度的提升是本年度良好的开局，预计将持续影响未来几个季度的市场表现。”

零售地产市场

商业项目客流量显著回升，餐饮及生活业态呈现扩张态势。2023年一季度，市场活跃度受春节假期的带动大幅攀升，天津市重点商业项目销售额同比上涨19.5%，客流量同比增长近四成，1-2月全市社会消费品零售总额同比上升3.5%。一季度餐饮品牌依旧保持稳定的扩张态势，主要集中在新式茶饮品牌，其中茉酸奶在水游城、万象城及东丽万达均有新店入驻，另有M Stand、奈雪的茶和库迪咖啡等在天津市各大商圈积极布点，释放了上季度累积的部分需求。优质项目积极提档升级，融入户外体验类业态，以形式多样的商文旅活动带动客流量：美国高端折叠自行车品牌Tern在天津嘉里汇开设中国首家骑行体验中心，展开骑行线下活动；各大商圈也引入了露营、咖啡集市或飞盘线下活动，吸引年轻顾客和家庭客群的关注，推动消费回暖。

一季度无新项目开业，市场空置率稳定下降。全市优质零售物业总存量保持427万平方米。在客流量及市场活跃度稳步上升的影响下，租赁需求温和复苏，市场稳定去化空置面积。各商业项目积极聚客引流，提高其项目竞争力。截至三月底，录得市场空置率13.0%，环比下降0.4个百分点，同比下降1.8个百分点。

租金下行压力有所缓解。一季度市场租金保持平稳，环比微降0.3%至309元/平方米/月。消费市场的稳步回升态势让业主方重拾市场信心，小部分项目租金跌幅收窄。为了稳定项目表现，仍有部分业主微幅让步市场租金，以吸引目标品牌，积极填补项目内空铺或提档升级。

未来供应继续下沉至新兴区域。预计2023年，市场将迎来一轮供应高峰，由于疫情工期延误的项目加快建造进程及布局招商计划，共有约84万平方米的新增供应进入市场，其中超过半数的项目坐落于近郊新兴子市场，零售市场商业版图将进一步拓展，为消费者带来更多选择。天津市为积极恢复消费，助力国际消费中心城市建设，将2023年确定为“天津消费年”，以各类消费促进活动拉动市内新需求，并强调京津冀协调联动，扩大域外消费。预计2023年天津零售市场活跃度及需求将稳步回升，由于供应高峰的到来，空置压力短期内仍将作用于市场，或阻碍市场的租金回涨。