瑞虹太阳宫(虹口，一错再错)

来源：峰值财经发布时间：2023-04-25 浏览量：次

最近虹口终于登上了头条。

2021年，上海共有三家重量级商场开业：前滩太古里、北外滩来福士和瑞虹天地太阳宫，两家位于虹口。

不出意外，18万方的太阳宫将成为今年第一大新增商业体。

曾经被五角场碾压全区的虹口，终于扳回一局。

当然我们更关心的是，除了商业，虹口还能有哪些突破？虹口的复兴之路还有多远？虹口的未来能飞多高？

如果用“复兴”造句，环二脑海中浮现的第一句话是：实现中华民族的伟大复兴。

虹口有这样的梦想，是因为这里曾经是北四区（杨浦、虹口、闸北、普陀）当之无愧的老大。

最直观的就是房价。1997年时，四川北路、鲁迅公园附近房价高达8000元/平，比大宁贵出两倍。

后来大宁开始开发，房价飙升，当然大部分北区人民并不接受，慧芝湖这样的小区当时都卖不动。

没办法，大宁这里原来是一片厂房，而虹口当时已经是成熟的居住区。

而且与彭浦、桃浦这样的居住区不同，虹口具备相当的历史文化底蕴。

民国时期部分文人、白领支付不起苏州河以南昂贵的租金，又不想定居在典型的下只角区域，虹口就提供了这样一个缓冲地带。

典型的比如鲁迅、沈尹默、郭沫若、茅盾、瞿秋白、丁玲、夏衍、叶圣陶、冯雪峰。

上面不少人都是左联成员，给虹口带来了浓厚的红色氛围，多伦路甚至被称为红色文化街。

建国后虹口又承担了工人居住区的职能，大批优秀工人提供了充足的购买力，从而造就了四川北路曾经的辉煌。

上世纪90年代，四川北路与淮海路、南京路齐名，商品交易额占全市比例高达20%。

商业繁荣背后一定是人口，虹口人口密度长期霸占全市第一，甚至现在都没被取代。

纽约最繁华的区域曼哈顿，人口密度2.8万人/每平方公里，在虹口区面前也得低下高昂的头颅。

然而进入21世纪，高密度的人口却成了虹口的噩梦。

虹口人口密度高，房子却不高。

近些年北外滩修建了不少高楼，江湾镇修建了一些动迁房，其他区域仍旧以多层住宅为主。

这就导致虹口大片区域都是住宅用地，继而严重影响了城市更新。

90年代后期上海开始全面起飞，这时杨浦、闸北都有大量的工业用地（灰色），区域开发必须在这些地方下手。

拆除一个工厂远比小区容易得多。

所以大宁这里的鼓风机厂、锅炉厂很快迁走，杨浦的军用机场也交给民用，政府通过卖地获得了大量原始资金。

虹口这里遍地是居住用地（黄色），大量十几平的老房子挂着十几个户口，根本拆不动。

没有资金就没有城市更新、没有产业导入、没有经济发展。

其实静安、黄浦也遇到过这个问题，不过这两家有的是钱，城市更新依旧推得动。

近三十年上海的发展大致分为三种类型：

土地催动模式，比如闵行，凭借着一马平川的土地获得了大量外资、外地企业入驻；

资源催动模式，比如静安、黄浦，财政投入大、历史资源厚、政策资源足，城市更新后依旧是上海顶流地段；

土地+资源催动模式，典型的是浦东、徐汇，所以这两个区域一日千里。

后来静安合并了闸北，静安出钱闸北出地，新静安势不可挡。

虹口呢？要钱没有，要地也没有。

虹口能拿得出的资源，首先就是高密度的人口，曾经也的确成就了虹口。

不过这些人口渐渐老去。

第七次人口普查数据出来后，大家最担心的就是中国老龄化问题：

60岁及以上人口占比超过10%就被认为进入老龄化社会，我们已经高达18.7%。

全国老龄化最严重的地区之一就是上海。

而上海老龄化最严重的地区中，就有虹口。

虹口60岁以上人口占比高达33.2%，你去虹口逛街，遇到的三个人中就有一个在60岁以上。

这些老人曾经做出过巨大贡献，不过现在的城市发展与他们关系不大。

高薪行业基本都是年轻人，高端消费基本都是年轻人。

与之相对应，虹口的外来人口比例全市最低。

这也再次印证了产业为王的道理，郊区通过土地、市区通过资源获得了优质产业，优质产业带来了大量外来人口。

近期杨浦开始发力互联网，字节跳动、美团纷纷在此拿地、修建总部，不少居民开始欢呼雀跃。

这些优秀互联网企业带来的正是大量年轻人，其中就有不少外地精英。

上海是全国人民的上海，持续吸收全国优秀年轻人，才能活力永在。

另一个数据让虹口人民不由得紧张起来：近十年虹口人口净流出。

全市总人口增长8%，虹口却减少了11%。

虹口本身生育率很低，现在有大量拆迁，人口不可能不减少。

大量热心市民认为，动迁是四川北路没落的原因。

其实不然，动迁最剧烈的地区是四川北路、北外滩，这两个片区是虹口发展最顺利的区域。

前面提到过虹口财政吃紧，2019年仍然全市倒数第三。

这仅有的财政收入，大部分就来自动迁剧烈的北外滩、四川北路。

2020年虹口共诞生32幢纳税亿元楼，大量分布在以上两个片区。

北外滩的高楼大厦

虹口曾经还有一个产业中心：大柏树，这里汇集了全国大量省、市驻沪办事机构。

由于靠近同济大学、复旦大学，这里一度还诞生了大量的产业园等等。

不过后来大柏树日渐式微，与曲阳、凉城城市更新缓慢不无关系。

对个体来讲，动迁未必是件幸事：搬离故土，而且现在拆迁款并不可观。

对区域来讲，动迁一定是发展的动力之一。

虹口的神操作是，大量动迁居民被安置在了区域内，尤其是江湾镇。

政府斥巨资在江湾镇打造了彩虹湾动迁基地，总建面超过100万方，创造了另一个全市记录：主城区最大的保障房基地。

对当地居民来讲很幸运，大家不用搬迁至郊区；

对虹口来讲却未必。

彩虹湾位于1号线、3号线之间，而且紧邻铁路南何线，在虹口称不上优质地段。

不过与郊区相比优势极大：紧邻中环，背靠宝山、杨浦、闸北、虹口四区大量人口，这样的区域嘉、青、松谁不眼红？

松江现在举全区之力打造G60科创走廊，难度应该比选址彩虹湾高吧？

然而不知什么原因，这样优质的土地却没有引入任何产业。

彩虹湾的出现，也戳破了动迁导致四川北路没落的误区：人口流入彩虹湾，这里却并未形成商业中心。

新开业的商场太阳宫位于瑞虹新城，瑞安集团勤勤恳恳20年，将虹镇老街打造成虹口最高端的居住区之一。

现在瑞虹新城的居民，与原来虹镇老街居民交集甚少。

源源不断的年轻购买力，才是城市未来。

虹口的问题不是动迁出去人口太多，而是太少！

黄浦新天地现在是全市地标，原住民还在吗？

大宁现在是北上海准富人区，原住民还有多少？

现在杨浦已经认识到问题严重性，滨江大片优质土地，低价卖给互联网企业，换取产业入驻，换取年轻人。

虹口只能继续吃老本：我们北外滩与陆家嘴、外滩是黄金三角，是上海会客厅。

然而发展了十几年，仍然需要蹭陆家嘴热度。

虹口另一个得天独厚的优势，就是前面提到的文化因素。

虹口有大量的名人故居，红色资源，诸如鲁迅故居，中共四大旧址等等，然而却没有形成城市名片。

前些年推过一段时间甜爱路，大量游客去过后表示：不想再来第二次。

总结来看，虹口特征如此明显：

人口密度全市最高，然而老龄化全市最严重；

土地资源极度稀缺，然而却修建大量动迁房；

坐拥全市位置最好的待开发区域，开发速度却不如前滩、徐滨；

号称海派文化发祥地，却不是热门旅行目的地。

主观也好，客观也好，近30年的快速发展虹口已经错过。

未来30年，什么是风口？

社会主义现代化建设引领区选址浦东；孟晚舟回国，举国瞩目。

遗憾的是，这些东西与北外滩航运金融关联不大。

虹口的其他区域呢？

虹口已经没有其他区域。

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编辑∣环线咨询

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