中南物业(收购禹洲、中南物业，华润都没拿下商管)

作者 | 王泽红

出品 | 焦点财经

同样是出售物业，禹洲老板林龙安比中南二代接班人陈昱含幸运。

1月20日，根据华润万象生活（01209.HK）公告，收购中南服务的价格不超22.6亿。中南服务2021年末未经审核税后净利润1.77亿元，对应的收购PE为12.77倍。

而半个月前收购禹洲物业给出的价格是不超10.6亿元。禹洲物业2020年末税后溢利为4880万元，对应的并购PE为21.72倍。

华润万象生活给到禹洲物业的收购PE是21.7倍，而中南服务则是12.85倍。一个是溢价收购，一个是以行业均值并购，2021年物企收购PE均值为12.5倍。

开启央企、国企并购大幕

中南服务被收购的同一天，禹洲集团一笔即将到期的5.8亿美元债交换要约获通过，随即向投资人表达了感谢，也向幕后具体操作的交易商经理人中银国际、海通证券，公司法律顾问年利达律师事务所，以及交易商经理人法律顾问世达律师事务所致谢。

在春节临近前，林龙安压力减轻不少。如果将致谢名单拉长，华润万象生活也应包括在内，一方面是当下出险房企处置资产并不乐观，并购者也很谨慎，近期融创服务收购当代置业旗下第一服务告吹，便是一个典型案例。

另一方面，上市物企的估值在下滑和分化，整体PE从2021年初的37倍调整至年底的18倍左右，缩水一倍；而且估值分化明显，头部房企物业估值普遍高于中等房企物业和第三方物企。

目前拟上市的物管公司大多属于后者，较难获得投资人青睐，分拆上市融资的意义减弱，祥生活服务暂缓上市，寻求更佳时机以获更优估值，是一个缩影。

无论是已经通过聆讯的中南服务，还是二次递表失效的禹佳生活服务（禹洲物业出售，禹洲商业板块保留），都是属于中等房企物业。如今选择出售，既可以避免IPO融资等待期，也不用再担心上市估值低的问题，更为重要的是可以快速变现资金回流地产，缓解流动性压力。

华润万象生活开年接连出手，开启了央企国企收并购的大幕。

自央行银保监会发文鼓励并购出险房企优质项目，地产政府为央企、国企收并购出险房企项目“牵线搭桥”，以及招商蛇口注册首单地产并购债，浦发银行相继跟进后，整个地产圈都在积蓄着一种氛围，等待并购大年的开启。

华润万象生活走在了前面。地产出清阶段，物管市场也在加速洗牌，确实是优质企业的机会 ，特别是那些已经递表的物企，财务数据很详尽，股权关系也清晰，能够省去不少繁琐的尽调环节。

两次并购，均无商管

只是从两次收购中，可以发现一个共同点：华润万象生活没有并购商管板块。

禹佳生活服务出售的仅是传统物业板块禹洲物业，其旗下商业板块禹洲商业并未出售；而中南服务虽然全程是“中南服务商业”，但是此商业非彼商业。

中南服务93.6%的在管面积为住宅项目类型，而接管的自来中南集团19个非住宅项目，包括高端写字楼、工业园区、文旅小镇等230万平方米，也并非传统意义上的商管，仅是单纯的商业物业管理为主，主要是清洁及公共秩序维护以及增值服务等，并非商管中的项目运营与招商引资等。

中南集团真正的商管板块，由二代陈昱含控制的一家公司“南通中南商业”在运营，并不在中南服务的架构体系内。

早在2020年12月，焦点财经在《中南商业可能被培育上市,二代陈昱含“掌舵”》一文中便提及南通中南商业，彼时陈锦石将这家公司以3005万元转给女儿陈昱含，并告知股民，南通中南商业有机会培育成独立的上市公司。

南通中南商业主要业务有项目定位及招商、建设咨询、营销及活动策划的咨询及推广服务、租户管理、收租及其他相关服务。这才是中南商管板块的核心业务。

在递交招股书时，中南服务专门针对二者的业务区分有过说明，主要的亮点如下：

第一，物业目标不同：南通中南商业主要通过增加客流量及人气，使运营中商业物业的品牌知名度及出租率最大化；而中南服务则是提供物业管理服务及其他增值服务，保持在管物业的安全、清洁及功能；

第二，物业类型不同：南通中南商业主要想向购物中心及商业综合体等商业物业，提供商业运营服务；而中南服务主要向住宅物业提供物业管理服务。

宝龙商业、合景悠活、星盛商业和中骏商管，以及华润万象生活等商管型物企的财报，都在陈述一个事实，商管业务具有较强的确定性和韧性，盈利能力强于传统的物管，资本市场给出的估值也更高。

最为典型的是华润万象生活，作为中国商业综合运营管理第一品牌，自2020年上市以来，市盈率一直处在所有上市物管公司中第一。

林龙安和陈昱含显然也明白其中的道理，所以华润万象生活的两次并购，均没有拿下关键性的商管板块。