深圳华业玫瑰郡(北京楼市新变量，远郊谨慎购买)

来源：峰值财经发布时间：2023-04-26 浏览量：次

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总，你好。前几年捡漏入手了一套双井富力十号的下跃大平层，房本面积410平左右(另有不含面积约两个院子）。扣掉房贷支出，目前大概有20%左右的溢价。最近物业换成碧桂园后，我感觉小区的状况比以前差了很多

目前小区单价15万左右（下跃户型比较稀缺，目前没有报价，但应该比平层要低一些），我感觉它将来的价格涨幅不会太高，甚至有可能跑不赢富力城D区，所以想把它卖掉换成两套投资性比较强的。但我先生跟我持相反意见，他觉得富力十号的居住舒适度特别好，将来价格还有空间。我想听听您的分析，谢谢！

A:回答:您好,见好就收没有坏处,富力十号属于顶豪,顶豪产品讲究的是区域圈层,双井的顶豪产品比较孤立;独木难成林,而双井的顶豪产品能拿的出手的没几个并且都零零散散,不像朝阳公园形成一片很容易对外界形成口碑印象吸引更多的购买人群来推动区域房价;像北四环的霄云路八号定位顶豪,但一直卖的很烂,就是这个盘比较孤立的原因,从效率方面考虑,换为2套平层产品更有优势;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问!

Q:提问:京总好。佩服您对北京楼市的深刻理解。问个西城学区选筹的问题：家庭两人年收100w，有自由存款850w，可全额用于买房。目前居住朝阳爱这城（2套房），其中一套自己名下有贷款（3居）。另一套在父母名下（2居）。

因孩子2023年上学，准备在西城买入学区房（孩子户籍随父一直在金融街的单位集体户，单位有一定概率可以帮忙上学，但不保准），故想在西城买房以做保底（可不自住，考虑带着老人，届时过来可以租房）。目前考虑在西单小学或奋斗小学附近，当然，如确定买房能上学，育民等西城其他好的小学的房子也可以。请京总指点如何选筹？需不需要把朝阳房子出手一套，在西城买更合适的房？感谢。

A:回答:您好;感谢信任!1、爱这城从2017年到今年2月份一直处于阴跌的状态,今年春节过后大概涨了10%出头,这个盘在四惠属于中等盘,属于第三梯队:四惠是偏刚需的地段,热度比较高的上车盘是壹线国际、通惠家园,这两个盘主要的价值是价格比较低,承接了70%以上国贸一带的上车客群,

品质盘是东恒时代二期、金地名京;这两个盘主要是承接区域内置换的群体;爱这城价格8万左右,08年的盘,在这个区域的优势不是特别的明显;所以涨幅一直是靠后的;从利益角度,这两套盘的三居室应该是置换为优质商圈的霸盘,因为您们的底仓比较足;+现有的资金可以选一个不错的盘;北京过去是靠刚需推动房价,未来是靠改善驱动;优质的热门商圈品质次新三居室以上的户型是未来市场的主流户型;

2、单位有一定的概率可以解决入学名额,加上您们租房住的因素,如果您们想保险一点就是以最低总价买一个学区房;小户型的流通性比较有优势;

3、整个西城的品质楼盘是有投资价值的;西城是目前北京所有行政区比较好的一个区，大部分居民全是国企，央企的退休人员。医疗资源、教育资源也都是顶尖的，因为不了解您的具体资金情况,没法向您们推荐楼盘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年,绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好！最近去看了东坝的京投北熙区，被周边的生态环境、便利的轨道交通、以及小区的园林公共空间规划所吸引。顾虑有几个点：1. 东坝北区的整体规划让整个城市界面未来会比较整齐统一，干净，没有老破旧，但周边的住宅规划及人群层次不确定都是什么样的？回迁房还是商品房，比例多少？2.第四使馆区，第二三里屯，自贸区这个规划能否落地，以及落地时间预计多久？落地的价值有多大？

3.地铁上盖的房子，虽然号称是5.0版本，无噪音等，但地铁车库以及上盖的设计是否影响人体舒适度及房屋寿命？4.京投的物业品质如何？在市场上有没有口碑及被认可？物业费销售说是6.7平。5.目前1期的报价80两居，110，120三居价格是8.1左右，大户型150，170，价格8.6，这个价格是否提前透支了未来的空间？大概率会站岗多久？6.和奶西村的望京樾对标的话，如何？想麻烦京总客观的评价下（泼个冷水）

A:回答:您好;1、东坝中路以东基本全是保障住房+回迁各种福利房;2、先不说这些规划何时能落地,使馆区主要的人群结构一是我们国家的公职,二是老外;这两种人群的购买能力在市场上都属于尾部,自贸区利好的价值等于0;3、地铁只能利好一时,规划、开工、通车,但对于楼市不会永远起到利好的作用;

4、新盘的物业前几年都可,一个物业好不好主要是看入住十年以后,时间越久越能显现;5、东坝卖7万到7万5合适,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半左右，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质，8万1显然没有可套利的空间,站岗是一定的;这个价格不如奶西;祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，拜读星球文章受益匪浅。我目前是首套首贷，外地户口，孩子三年后上小学，我在团结湖上班我老婆在北五环附近上班。最近想350万首付买房。目前在关注老北苑106平左右的两居，或者天通中苑的三居。老北苑觉得流动性比较好，配套也还可以。天通苑人口密集，选了密度稍低的中苑，尤其关注悦公馆里的东西向，但还是属于天通苑片区，对人员、保值性、流动性还是有疑虑，之所以考虑天通苑最重要的因素是积分落户，其次是户型比较好。想听一下您的建议，谢谢

A:回答:您好,感谢信任!天通苑最大的价值就是价格比较低,可以承接东南西;西二旗、望京、中关村三个方向的刚需,属于这三个产业园区的溢出板块;天通苑适合中短期过渡,房屋的保值属性还可,由于区域密度问题增值性相对较弱,中苑属于天通苑比较优质的盘了,也是天通苑的领涨盘,老北苑的盘升值上相比天通苑更有优势一些,从投资角度如果有条件这两个区域应该是压缩面积优先老北苑,祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，看了您的文章我深受启发。想和您聊聊选房的事。个人情况：1. 本人小镇做题家，33岁，京户，家庭年收入100。老大两岁多，明年上幼儿园。即将迎来二胎2. 19年年底在石佛营东里买了一套顶层的两居室。现在眼看着二胎马上出生了，顶层爬起来确实不太方便。

3. 目前如果房子卖掉，加上父母把老家两套空置房卖掉，大概能有个300多万吧，杂七杂八的再凑凑，估计能看550左右的房子。4. 国家目前出免个税政策，对我这种满二的房子是个利好。需求如下：1. 因为有两个孩子，就想着给孩子搞个差不多的学校，石佛营这边的学校实在是太烂了；

2. 本人从事互联网行业，换工作的地点基本上都在中关村、望京、西二旗等地方。3. 学区房的价格太高，我这个钱只能搞个一居室，然后只能租房子住。互联网本身也不太稳定，对我来讲是个很大的挑战。4. 房子最好带电梯，不带电梯就看低层。爬楼梯对二胎家庭绝对是挑战

选房策略：看了看房子，想在亚运村板块买房，主看安慧里，其次看安慧北里秀园。1. 安慧里我之前租房的时候住过，那边的社区是真的不错，有个1.2w平米大花园，老人带孩子很方便，省钱安全。我妈之前还在那边认识好几个带孩子的朋友，在那边不孤单。但是那边小学相对次一些，初中能上嘉铭分校;2. 安慧北里秀园那边学校要好一些，可以上陈经纶嘉铭分校，可以九年一贯了。但那边没啥小区环境，我的钱只能买到该小区比较次的房子。3. 交通上的话感觉安慧里好些纠结的点：

1. 从选板块来看：亚运村这几年也没啥大的改变了，产业也很一般，感觉保值性还可以，但是成长性就一般了。石佛营这个板块我是眼看着变好，我住这一年多，朝阳站、万象汇、老旧小区改造，修各种路网。未来还会有朝阳站商业配套会起来，3号线会开通，我感觉这边还有继续成长的空间。

2. 从选小区来看。安慧里的房子都偏老，而且房型、楼型非常多。这个小区优点是热闹，缺点也是热闹（很乱），人员构成也比较乱。我认为，这个挺限制他的学校教育水平和保值空间。秀园在这方面感觉好一些，但是这边房子确实太贵了，我这个预算只能买到那边流通性的差的房子，实在不敢接盘。我在这里想问的是：1. 我现在这个情况，出房合适不合适？2. 我选亚运村这个板块到底好还是不好呢？有没有更优的选择呢？3. 假设我选了亚运村，我选安慧里的话到底对不对呢？

A:回答:您好,感谢信任!1、卖出是否合适,取决于买入的产品,石佛营东里年代较旧,而石佛营区域内有品质不错的二手盘,像华业玫瑰郡、晨光家园、炫特、公园1872;上车盘八里庄北里和石佛营东里价格相近,但整体社区管理要优于石佛营东里;其次石佛营靠近朝阳大悦城,大悦城周围一带全是品质次新商品房,这一带购买群体的特征要么选大悦城附近的次新商品房,如果价格够不上一部分会溢出到东边的常营板块,石佛营东里在这个板块竞争优势很匮乏,所以行情一直不是很好;价格也不怎么涨;

2、亚运村虽然近些年过气了,但区域文化很好,人文素质也很高,房屋的保值属性很不错,安慧里还可,安慧北里秀园存在学区溢价,包括慧忠里同样存在很严重的学区溢价现象,隔壁的保利金泉06年的商品房社区价格也就接近10万,秀园慧忠里多出来的就是学区溢价,单纯说从石佛营东里换到这个区域不管买哪个盘,都比继续持有石佛营东里要有价值;

3、抛去学区属性,从纯投资角度,亚运村的成长环境和朝阳大悦城相比,大悦城可上升空间更大,房价天花板更高,朝阳能够聚集年轻人的地方就两个,一个是三里屯,一个是朝阳大悦城,三里屯主要以公共服务为主,朝阳大悦城除了公共服务,整体的居住环境在朝阳也属于排名靠前的,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,

东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,所以朝青成为了吸收国贸一带购买力最强的区;这也是这个区域价格一直被推高的原因,如果做纯投资布局,把石佛营东里的房子出掉,您们的收入还不错,配上一定的杠杆,在大悦城附近买一套品质三居室,更有利于资产的保值升值性,很容易能吃到板块红利;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾270一套，管庄保利嘉园89平米一套。现在考虑几点：1、资产保值增值，2、儿子两年左右后会自住，3、不自住的话租金相对好一些。投资资金1200万左右

问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以比较关注，在这个板块里天鹅湾罗马嘉园润丰水尚华纺易城逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅湾一套复式，房本面积66平米，实际建筑面积在100左右，报价890万，装修风格和质量非常好，2年前房主730万买的，您觉得多少价格可入手

3、板块里星河湾单价从2000年8万到现在10万，但是实际成交价格在9万左右，星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年的房子了4、盈科中心麒麟公馆这种70年住宅手续的公寓是否有投资价值？5、朝青板块里雅城一里这种经济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁

A:回答:您好,1、5:朝青的交易量常年稳居北京前三,这种优质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅最好的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一条涨幅线上,这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘好的房源就越来越稀缺;价格自然上涨;建议优选商品房,

2、小户型在具体选盘上,建议不要标新,用普通大众的眼光去挑新即可;正规的户型;南北向就是好户型,小复式的利用率很差,居住起来也没那么舒服,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑在市场前面,因为都是大户型,这个指标已经在市场上很好了;投资大话特别大的户型不是最佳选择,流通性会差点,核心位置优质楼盘好租好贷好住好卖是原则;

4、盈科中心、麒麟公馆这种就是原本的商业写字楼改的住宅产权,住宅享受的是区域优质配套和物业;这种性质的公寓后期的物业基本很差,因为户数少没利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品质商品房,要看这个区域的购买力是否和区域的价格相匹配,常营单价太高的盘会存在溢价,导致上涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车盘;祝一切顺利!

Q:提问:京总好，非常感谢前期您专业细致地解答。我目前在万科星园有一套1200～1300万的三居室，近期有个朋友在温哥华森林买了一个联排，1200万左右，230平米。他建议我也换过去做邻居，说安立路马上要修快速路了，交通不是问题。我去他家看过，很宽敞，小区也很大，挺漂亮。但从保值增值的角度，我担心温哥华森林的联排不如万科星园，后面出售可能也不会太容易。想请教您对昌平区北七家那一片的别墅区怎么看，未来这类联排和小独栋别墅是否会大量过剩，价值下降且不易出售呢？谢谢！

A:回答:您好，北七家这一片别墅区不成气候，没有生活配套，并且卖的不便宜，从保值增值属性和流通性，这些盘和万科星园没法比，万科星园涨10个点，它可能在下跌，真正买别墅的客群全部集中在头部区域头部产品上，这些产品在北京有一定的稀缺性，价值也比较稳健，类似于温哥华森林这样的产品一抓一大把，除了居住功能没有任何附加值，祝一切顺利！

Q:提问:京总好，我买了奥伦达部落的联排，预计今年交房。该盘在河北，紧挨着延庆，是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响，想为退休后做准备。那里很美，配套也逐渐丰富，还建了海淀外国语的分校。

最近我通过您的文章学习房产知识意识到，花了四五百万买它，也许是个错误——流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。想问一下，是不是应该在交房后立即卖掉？现在大势不好，也许不好卖，是否要等等再说？

A:回答:您好，您这个属于战略上的失误，环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高，高品质也正是开发商的卖点。但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款，第三实用性比较低，一年住不了几次还要养护，您每次过去住得提前做保洁，交房后还要置办家具家电，如果都不配齐的话住起来很空，有点像民宿，这又是一笔费用。

可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线,即便是不能跑赢大盘,也要遵守这个原则;可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！

流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折.优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。

建议您在交房之前就计划脱手吧，可以问问开发商的销售或者自己的渠道，如果等到交房之后;二手房市场呈现的一清二白，大家看得很清楚,到时候卖得也会更多,更不好出手，现在会好一些，哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些！建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！

A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;

具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;

有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;

Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？

A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;

这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问

Q:提问：京总您好，看了您星球的文章，真的觉得自己是个冲动型购房者，深感读书太少看文章太晚。本人自2010年开始买房折腾之路，但确实是以能够到哪儿算哪儿的思路来买房，一直在大兴从40平的开间，60平的老破小，现在是换到了首座御园一期92平的两居室（想必这个盘您也很熟悉了），去年脑袋一热又到河北大厂买了万科新都荟的80平两居室。

本想着这样的状态可能会稳定好多年，小孩刚满四岁想着在家门口的北师大大兴附中（九年一贯）一直念完就得了，门口的大兴机场线也开了，S6线和附近的19号线南延预期也在。但是这两年换到这后逐渐发现整体舒适度还可以（自己开车，爱人基本居家办公），但确实和其他商品房楼盘相比涨价缓慢，看了您的几篇文章后更是有恍然大悟的感觉。现在想着换房的话一是奔着更好一些（至少是预期会更好些）的学校，二也是想着能够尽量跟上房价稳步上涨的步伐。

这几年手头ZD有限，估计卖掉首座的房子，加上其他现金能凑到最多280-300万（考虑到后续孩子上学，用自己名义买肯定得二套，老人倒是还有资质，又不想太影响生活品质），大兴天宫院，枣园（这俩地方换过去是否有本质提升），通州运河，亦庄河西河东（预算太紧）等等都在研究和看，对于这种情况，大神您有什么建议？（这两年财政吃紧，家里收入每月2-2.5万）

A:回答：您好,感谢信任!1、您的这一番操作，如果放在04年05年今天的收益应该是比较可观的，您的房子全部在外围，但北京的楼市已经到下半场，大面积普涨的时代也已经结束了，即便是利好的政策也是维稳楼市，不会再出现大水漫灌

涨价的始终是点状的一些板块，这些冷门很难轮过去，即便是轮过去，也是阶段性的，可能虚火旺盛会涨一波，但没有持续的购买力很快就会出现回落现象，优质的房产是正常的价值爬升，今年涨10%，回落2%，明年涨20%回落5%，但不会出现过山车现象涨30%回落20%，这些都属于不健康的表现。

2、天宫院和枣园相比，枣园会更有优势一些，但还属于外围，大兴西边这条线的龙头板块是西红门，龙头板块涨完喘息的时候会轮到外围，也就是枣园。3、建议停止买入，重点是调仓优化，市场热的时候把这些杂盘全部出货，拿到现金保留房票往热门商圈换，多到楼下中介门店走动，了解小区的行情;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

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