中粮大道(超百万方商业聚首西安最大商业大道，重塑城市新界面)

Part.1

千亩大盘首发，满载全城期待

在春节后全市各区举办的2023年重点项目开工仪式上，历经三年半时间的长安区重点项目中粮大悦未来城首次亮相，引发大城南楼市高度关注。

历经三年半，城南千亩大盘新品发布。

根据2022年10月上塔坡村土拍，“中粮千禧国际区”开发用地首次土拍，摘地方为陕西鼎安置业有限公司（大悦城控股&金源），是中粮和金源合资公司。

早在2019年7月，长安区和中粮集团旗下的大悦城控股集团，签署“城市综合体——中粮千禧国际区”项目促进协议，预示着西安第二个大悦城将落定长安区西部大道。

项目所在的上塔坡村，也在2019年9月启动拆迁工作，开发计划分为5期，计划建成时间为2029年。项目总占地面积约990亩，总投资约250亿元，主要建设商业综合体、甲级写字楼、一贯制学校、创业公寓、高端绿色住宅等。

首发地块，大悦城商业不在建设之列。

2022年10月，首批共摘地164.266亩（住宅162.784亩，商服1.482亩），土地用途为住宅、商服，容积率不大于3.5。

首宗用地总建筑面积383288㎡，其中住宅建筑面积356832㎡、配套公建建筑面积22997㎡（含公办幼儿园3375㎡）、商业设施建筑面积3459㎡；地下总建筑面积127499㎡。

从拿地信息可以看出，首批用地主要以住宅开发为主，商业建设面积仅3459㎡，远远不能满足大悦城商业中心面积需求。

由此可见，虽然中粮西部大道项目开建，但是否在西部大道板块落定曲江之后，西安第二座“大悦城”商业巨舰，仍然是个迷！

Part.2

商业巨擘扎堆，共擎城南蝶变

在西安城南发展中，商业重心的迁移，一直是城南发展重心所在。

为什么说大悦城在西部大道没有开业，都将是个迷？

在西安城市发展历程中，随着城市版图扩张，沿长安路商业中心的一路向南迁徙。从曾经的南大街到南稍门，再到小寨、电视塔，完成了主城区商业繁荣的重要迭新迁移。

西部大道商业轴，将超越小寨人居垄断。

在近几年发展中，由于城南中心轴线“长安路”沿线土地发展饱和，可开发用地日益枯竭。城南商业带正在经历着从长安路向西部大道的发展转移，以更具规模、数量和品质感的超级商业集聚带，升级和引领全市商业新格局。

在西安城市商圈发展中，小寨的“垄断地位”，在西安乃至西北至今都无法被替代和超越。但正在建设之中的西部大道超100万㎡商业带，无论是城市影响力、体量、还是商业品牌能级，都有替代小寨商圈之势。

西部大道沿线商业： 宜家荟聚：总建面约32万㎡ 阳光天地购物中心：总建面约21万㎡ 万科生活广场：总建面约10万㎡ 金地商业：总建面约40万㎡ 红星美凯龙全球家居生活广场：总建面约28万㎡，其中红星美凯龙全球家居至尊MALL约15.3万㎡，购物中心约12.7万㎡。 山姆会员店：待定 中粮大悦城：待定

从目前西部道沿线在建和已建成的商业广场来看，都可媲美或超越小寨赛格商业圈。

而更为重要的是，这些超级品牌商业中心，还都密集分布在西部大道沿线，形成目前西安商业最密集的西安商业轴。

大城南商业轴，大悦城能否落地是迷！

从西安的西部大道发展现状来看，西部大道中心地带的子午路沿线，北有立丰城市广场、南有万科城市广场，西有红星美凯龙购物中心和阳光天地，以前已能满足区域居民生活购物需求。

西部大道中段核心地带，在建的宜家荟聚、山姆会员店店两大超级商业体隔路相望，而且还有待建的金地商业项目。目前城南核心地段西部大道周边，大型购物中心已经非常饱和。

在当下西部大道商业分布相对非常饱和现状下，随着在建的宜家荟聚、山姆会员店建成营业后，西部大道将成为西安大城商业体最密集板块，将外溢辐射全市范围。

虽然大悦城商业在全国都具有一定影响力，但在众多超大型商业体密集的西部大道，对大悦城商业体的竞争力和市场影响力，都将是空前考验。

因此，随着大悦未来城项目的开发，未来大悦城商业是否会落地就值得深思。即使落地，在商业竞争激烈的西部大道板块如何脱颖而出，更加值得期待！

Part.3

双千亩大盘，改写城南人居格局

在城南发展规划中，西部大道承载了大城南中心的迭代。对于城南人居界面升级，将起到至关重要的作用。

西部大道楼市汹涌迭起。

从金地西沣公元千亩大盘开发到现在，西部大道沿线吸引了万科、海亮、融创、金辉、中南置地、新城控股等众多品牌房企，以及2022年末摘地的陕建、泰发祥等新晋房企。

2月3日，中粮大悦城控股西部大道板块大悦未来城首发地块“悦著·央璟”项目对外发布。项目秉承“悦美好悦未来”的悦系基因新生代生活场景，以中粮研磨打造的四大居住价值，融合大悦城健康系统、智慧系统产品基因，打造俯揽中央景观+核芯地段人居，对城南楼市发展起到积极推进作用。

优质配套共擎城南蝶变。

众所周知，西部大道作为城南3.5环人居核心住区，东邻航天城、南邻长安国际大学城、西邻高新三期、北接雁塔电子城板块，是当下西安主城区屈指可数的成熟可开发板块。

周边超百万方商业巨擘聚集，三条地铁（2号线/规划中的11号线/在建15号线）、学校（长安国际大学城、欧亚学院等）、公园（清凉山公园、长安中央公园、雁南公园等），优质城市配套一应俱全。

城南新房2万+/㎡擎起。

在所见即所得的完善城市配套价值下，对于购房者而言，大悦未来城首发地块“悦著·央璟”的价格也备受关注。

从之前中南春风南岸（均价1.75万/㎡）、金辉长安云筑（均价1.8万/㎡）、新城首府（均价1.75万/㎡）、金地中央公园（均价1.95万/㎡）新房价格，以及西部大道融创西安宸院、金地西沣公元等新建项目二手房1.8-2.2万/㎡成交价格来看，“悦著·央璟”价格可能在2万/㎡左右。

另外，已发拆迁的杜城村约2700亩土地的逐渐释放，对于大悦未来城而言，将成为最直接竞品。

因此，随着中粮新品开发，西部大道板块将上演当前西安罕见 “双千亩”大盘开发格局，全面升级大城南发展新蓝图。

End