保利林语山庄(广州楼市：这些楼盘要注意，小毛病多，谨慎入手)

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提问：广叔你好，最近内人一直在广州看新房，看了不少的盘，现计划首房首贷，预算在600w左右，先后看了力迅·西关雅筑、中旅天辰府、保利越秀天启、中洲紫轩、中海江泰里、中海观云府、万科金域曦府，不知道怎么出手合适？投资自住为主，保值增值为首，您看怎么决断？！或是您还有有更好的推荐？！

回答：你好。看你列的盘均在荔湾、海珠，从区域上，海珠优势更明显。一些靠近高架的噪音大的尽量回避，比如中旅天辰府，盘也小。重点考虑：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：你好广叔，另外想问下，之前老黄埔炒得太高，现在老黄埔的万科城市花园价格是否还高？相比保利林语山庄，哪个更值得入手？

回答：你好。万科城市花园高峰的时候涨了1.5w，价格是偏高的，需要淘笋入；保利林语山庄也是涨过的，涨了1w，也觉得也是处于高位。如果买，老黄埔价值更高。建议淘笋入，不用急。

提问：新人首问，广叔你好。之前头脑发热，买了番禺星瀚超高层南向三房。不知道以后出手置换难道如何？

回答：你好。星瀚TOD在南站陈头岗，目前配套方面还较一般，周围工业园、民房、铁路线居多。和佛山相邻的区域，两边都不想投入资源大搞特搞，所以我看发展可能会有点慢。如果条件允许，也不自住，可考虑置换到更好的地段，像番禺万博就不错。

提问：你好广叔，最近看了盈彩美居的两房（80平左右北向），大概单价在5.7-5.8w，你觉得是否可以入手，也有推荐这个450预算去万科欧泊买的，请问两个盘怎么选，如果后者的话大概什么单价入手合适？

回答：你好。盈彩美居这个价位可以考虑；万科欧泊限价4.5w，合理价位4.5w~5w。两个盘都不错，根据需求选择。

提问：谢谢您的回复。还有几个问题想请您帮忙看看？1、您觉得现在卖还是等地铁10号线开通再卖？因为小区楼下就是滨江东路地铁站。2.如果卖房，大概会得到500w，打算全部用于置换，首付4成，大概可以买总价1200W的房子。夫妻工作都在天河区靠近珠江新城的位置，有哪些地方可以推荐？隽园，海景花园，都市兰亭，东方新世纪，骏景花园？自住+学位+升值，您会推荐哪里？？4、是否推荐珠江帝景？或者海珠半岛花园内部置换大房？或者滨江东其他楼盘置换？4、还是买黄埔区的新房？推荐哪些？谢谢您

回答：你好。

1、地铁的利好兑现的差不多了，当然开通后还有一点点涨幅，但是不大。

2、这些盘也都还可以，重点考虑具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

3、珠江帝景或海珠半岛花园置换也可，景观好，且琶洲一带未来也有潜力

4、这个价位就不用考虑黄埔了

提问：广叔，您好！最近在看白云区越秀天悦云湖，这个盘不知道未来怎么样，目前销售说4w左右，不知道是否值得上车，然后跟越秀星越山畔比，不知道优先选择哪个？多谢

回答：你好。越秀天悦云湖，亭岗地铁边上，周围除了有个湖之外，环境一般，工业厂房居多，另外区域主打白云湖数字科技城，但这概念不值钱，和科学城比较起来，弱了些，附近工作可考虑；不然还是建议考虑科学城的越秀星越山畔。

提问：广叔你好！花都上班，孩子2025上学。预算400-500，首付四成，欲购买一套兼顾学位，自住，通勤，投资的小三房！请推荐买哪儿比较好！

回答：你好。400-500一般不建议买花都，投住分离才能实现收益最大化。可考虑花都租房子住，买到黄埔或者万博这类地段。一定要买花都，建议买200-300的，再配置一套佛山。花都看下：具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享！

提问：广叔你好，预算450万，考虑学位和交通，荔湾区万科金域曦府和新世界凯粤湾二手盘，这两个楼盘，请您分析一下各种的优缺点，谢谢

回答：你好。新盘万科金域曦府在花地，泛白鹅潭CBD，配套方面较好，学位不错，缺点是区域增量有限；新世界凯粤湾二手，江边，属于老西关，靠近立交，周围环境一般，学位紧张。如果结合自住的话，前者会更合适一些。

提问：预算500-550万，我在越秀公园上班，老公在智慧城上班，考虑通勤、学校、保（升）值空间等因素，想买个100平左右的3房。想问一下老黄埔的几个盘有没有比较合适的，目前中意的是中鼎君合府，想问一下这个盘怎么样？还是在市区看二手房？

回答：你好。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：请问，珊瑚天峰的149平大三房怎么样？有的可以看海景，目前单价还不算贵，4万多

回答：你好。珊瑚天峰，沙溪，除了江景之外没有太大的两点，配套方面一般，自住还可，通勤琶洲、珠江新城也不远。投资方面大面积流动性不好，不如考虑万博。

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